Come l’invecchiamento della popolazione globale apre nuove opportunità nel settore immobiliare

L'aspettativa di vita sta aumentando a livello globale, portando a un numero crescente di cittadini anziani (di età pari o superiore a 65 anni). Al contempo, in alcuni Paesi la popolazione in età lavorativa (quella di età compresa tra i 15 e i 64 anni) è in fase di stallo e si prevede addirittura che diminuisca. A fronte dell'allungamento della vita e della riduzione della popolazione attiva, la domanda di immobili è destinata a cambiare in modo significativo. L'invecchiamento della popolazione può quindi aprire molte opportunità per la domanda di edifici e servizi facendo sì che i portafogli immobiliari possano affrontare le sfide future. Come? Risponde Paul Leonard, Director of Research, Real Estate, Americas di Nuveen

Cosa sta cambiando nella popolazione mondiale?

Dal 2000, la popolazione mondiale è aumentata del 26%. Questa tendenza si manifesta in tre modi: l'aspettativa di vita è in crescita, da 66,8 anni nel 2000 a 73,1 anni nel 2019 (fonte OMS). Di conseguenza, la popolazione anziana, in proporzione alla popolazione totale, sta crescendo in molti Paesi. In Giappone, ad esempio, si prevede che i cittadini anziani rappresenteranno il 25% circa della popolazione nazionale entro il 2065. In secondo luogo, in alcune regioni, l'aumento degli anziani coincide col calo dei tassi di fertilità. In Europa, Cina e Giappone, la fascia di popolazione in età lavorativa inizierà a diminuire, in termini assoluti, nei prossimi 20 anni. Infine, alcuni Paesi stanno registrando una crescita della popolazione in tutte le fasce d’età. Secondo le stime, nel 2022 la popolazione dell’India ha superato quella della Cina, e così l’India è diventata il Paese più popoloso al mondo. Anche le Nazioni africane sono in procinto di registrare un aumento della popolazione, grazie agli elevati tassi di natalità registrati negli ultimi 20 anni. In futuro, il continente africano avrà probabilmente la più grande popolazione in età lavorativa.

Quale sarà l’impatto dei trend demografici nelle sul real estate mondiale?

I nuovi trend che interessano la popolazione mondiale si stanno manifestando in modi diversi e l'impatto sulle singole regioni sarà vario. Tuttavia,

nelle regioni in cui si prevede che la popolazione anziana supererà quella in età lavorativa, la domanda immobiliare potrebbe mutare radicalmente.

L’aumento della popolazione con almeno 65 anni di età comporterà quindi una variazione nella domanda di immobili. Abbiamo identificato tre aree chiave per gli investimenti: la fornitura di strutture di assistenza dedicate; le opportunità di ristrutturazione per l'assistenza agli anziani nei contesti urbani; la possibilità di sfruttare l'aumento della domanda di settori immobiliari alternativi.

Quali opportunità di investimento immobiliare si aprono?

Puntare sullo sviluppo di strutture destinate all’assistenza potrebbe essere un’area interessante per gli investitori immobiliari, tenuto conto che, attualmente, la domanda supera l'offerta. Un'offerta insufficiente di attrezzature per l'assistenza specialistica, come i letti, potrebbe rivelarsi un primo segnale di un incremento della domanda per strutture di assistenza nei prossimi decenni. Inoltre, nei Paesi in cui la popolazione in età lavorativa è in calo, come Regno Unito, Cina e Giappone, è probabile che si presentino opportunità di ristrutturare immobili per sostenere l'incremento della popolazione anziana. La domanda di spazi per uffici potrebbe quindi diminuire a fronte della stagnazione e del calo della popolazione in età lavorativa.

Gli edifici sottoutilizzati potrebbero essere ristrutturati per supportare, ad esempio, l'assistenza ospedaliera e ambulatoriale agli anziani.

Se la domanda di uffici e di immobili analoghi da destinare alla forza lavoro dovesse diminuire in linea col calo della popolazione in età lavorativa, i developer immobiliari potrebbero prendere in considerazione tali immobili come opportunità di sviluppo per soddisfare la crescente domanda di settori quali l'ospitalità, l'edilizia residenziale e l'assistenza agli anziani. Questi luoghi offrirebbero inoltre agli anziani un facile accesso a negozi di alimentari, strutture sanitarie e trasporti.  

Quali altri trend immobiliari vanno guardati con attenzione?

Con l’aumento degli investimenti nel comparto dell’edilizia residenziale per anziani, anche il settore sanitario, e in particolare gli studi medici, potrebbero essere oggetto di una maggiore domanda in futuro. Il mercato degli immobili commerciali muterà in modo significativo a fronte dell'aumento della popolazione anziana. Lo sviluppo per rispondere alle esigenze di assistenza agli anziani non può dipendere solo da progetti legati a nuove costruzioni. La ristrutturazione degli immobili esistenti - ad esempio, edifici destinati a uffici in città con una forza lavoro in calo - offrirà ai developer la possibilità di rispondere alle crescenti e variegate esigenze di assistenza agli anziani. Come per altri megatrend, quali l'urbanizzazione e la transizione verso un'economia a basse emissioni di CO2, l'adeguamento delle esigenze immobiliari all'invecchiamento della popolazione richiederà investimenti da parte del settore privato, facendo della fascia di popolazione più anziana un'opportunità d’investimento sempre più importante per il settore immobiliare.