Negli ultimi due decenni i mercati immobiliari europei hanno attraversato fasi alterne, segnate da crisi economiche, tensioni geopolitiche, shock climatici e cicli tecnologici sempre più rapidi. In questo contesto mutevole, la domanda cruciale per chi investe nell'immobiliare è come creare un portafoglio resiliente. Secondo l’analisi di BNP Paribas REIM, guidata da Nicola Franceschini (Product Development & Research Manager), la chiave sta nel guardare oltre le performance complessive e concentrarsi sul comportamento degli asset nei momenti di difficoltà.
Perché conta la resilienza negli investimenti immobiliari
Dal 2001 a oggi, secondo l'analisi, ben 13 degli ultimi 24 anni sono stati caratterizzati da fasi di flessione: 2001-2003, 2007-2009, 2011-2013, 2020 e 2022-2024. Ciò significa che oltre la metà del periodo recente è stata segnata da shock di mercato.
Analizzare la performance solo nelle fasi di espansione rischia dunque di offrire un quadro distorto: ciò che davvero distingue un portafoglio solido da uno fragile è la capacità di reggere quando le cose vanno male.
L’esperienza degli ultimi anni mostra inoltre che le crisi non sono tutte uguali. La recessione legata alla pandemia e all’invasione dell’Ucraina, ad esempio, si è distinta dalle precedenti per dinamiche inedite: invece di politiche monetarie espansive a sostegno del PIL, le banche centrali hanno dovuto aumentare i tassi per contrastare l’inflazione.
I settori che resistono meglio
Dall’analisi storica emergono tre comparti più resilienti degli altri:
- Sanitario – Si distingue come il settore più indipendente dall’andamento del PIL, capace di generare rendimenti positivi in tutte le principali crisi dal 2000 a oggi.
- Residenziale – Solido anche nei periodi di downturn, sostenuto dalla domanda abitativa che rimane strutturalmente elevata nelle grandi città europee.
- Logistica – Trainata dall’e-commerce e dalla riorganizzazione delle filiere produttive, ha guadagnato terreno in resilienza e potenziale di crescita.
Il comparto industriale, pur mostrando buone performance cumulative, è stato spesso soggetto a oscillazioni marcate. Al contrario, il segmento degli uffici si è rivelato particolarmente vulnerabile ai cicli economici, alternando periodi di forte crescita a fasi di debolezza legate a calo degli affitti o contrazione del capitale.
La geografia conta: i mercati europei più solidi
L’analisi di BNP Paribas REIM mette in luce come non basti guardare alla destinazione d’uso: anche la localizzazione gioca un ruolo cruciale.
- Londra si conferma il mercato residenziale più performante a lungo termine, con un rendimento cumulativo che ha superato un multiplo azionario di 2,12.
- Oslo, Gothenburg, Stoccolma e Monaco mostrano una notevole tenuta nel comparto abitativo, rafforzando l’idea che il residenziale europeo sia un pilastro di resilienza.
- Tra i mercati alternativi, spiccano gli uffici di Marsiglia, il retail di Lille e gli hotel parigini, che hanno raggiunto la top 10 in termini di rendimenti complessivi.
Tuttavia, guardando ai dati più recenti (2023-2024), gli uffici sono risultati l’asset meno performante, a dimostrazione della loro elevata esposizione ai cicli economici.
La lezione per gli investitori
Il caso degli uffici è emblematico: aggregando i dati, questo comparto appare in grado di offrire rendimenti interessanti; ma entrando nel dettaglio, emerge come sia estremamente vulnerabile ai momenti di crisi.
La correlazione con il vacancy rate – la quota di immobili sfitti – è la chiave di lettura: nelle fasi di downturn, l’aumento delle vacancy colpisce duramente i rendimenti, mentre nei periodi positivi questa relazione tende a svanire.
La conclusione è chiara: per migliorare la resilienza del portafoglio occorre concentrare l’attenzione sui segmenti che, anche nelle crisi, hanno mantenuto rendimenti positivi.
Un approccio strategico al futuro
BNP Paribas REIM individua quindi tre pilastri di resilienza: sanitario, residenziale e logistica. Questi comparti, pur non sempre ai vertici delle performance complessive, hanno dimostrato di saper resistere meglio agli shock.
Per gli investitori, il messaggio è duplice:
- Non fermarsi ai rendimenti complessivi. Un buon risultato aggregato può nascondere fragilità strutturali.
- Allocare parte del portafoglio in asset resilienti. Anche un’esposizione parziale a settori difensivi può apportare benefici significativi al rendimento di lungo termine.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account