Investimenti immobiliari corporate in Italia, tirano il retail e l'hospitality

Segnali di fiducia e dinamismo continuano a caratterizzare il real estate italiano. Secondo il report relativo agli investimenti nel terzo trimestre 2025 del Dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gruppo Gabetti, il mercato immobiliare corporate ha registrato oltre 7,7 miliardi di euro di investimenti tra gennaio e settembre 2025, con una crescita del +16,7% su base annua.
Un risultato che consolida la fase di ripresa iniziata nella seconda metà del 2024, sostenuta dal calo dei tassi d’interesse e da un contesto macroeconomico più stabile.

Scenario economico e fiducia del mercato

Il quadro economico generale rimane positivo: secondo il Fondo Monetario Internazionale, il PIL italiano dovrebbe chiudere il 2025 con una crescita dello 0,5%, mentre lo spread BTP-Bund è tornato sotto quota 100 punti base, segnale di maggiore fiducia dei mercati. A rafforzare questo scenario, l’upgrade del rating dell’Italia da parte di Fitch, che a settembre ha portato la valutazione a “BBB+” con outlook stabile, il primo miglioramento dal 2021.

Parallelamente, la Banca Centrale Europea ha confermato una politica monetaria accomodante, proseguendo con la riduzione dei tassi avviata all’inizio dell’anno, favorendo così la ripresa degli investimenti e l’accesso al credito.

Retail e hospitality settori protagonisti

Il comparto retail è tornato al centro dell’interesse degli investitori, con 2,2 miliardi di euro investiti (+23% rispetto al 2024). In particolare, gli outlet village e i centri commerciali hanno rappresentato il 68% del volume complessivo, grazie a importanti operazioni come l’acquisizione di tre outlet a Palmanova, Franciacorta e Valdichiana, oltre al Centro Commerciale Oriocenter.
Nel complesso, il retail rappresenta il 29% del totale investimenti e segna un deciso ritorno di fiducia verso un settore che negli ultimi anni aveva mostrato segnali di contrazione.

Anche l’hospitality ha registrato performance record: con 1,6 miliardi di euro investiti (+33% rispetto al 2024), il settore segna la migliore prestazione dal 2020. I deal più rilevanti riguardano strutture di fascia alta in località iconiche come Milano, Roma, Venezia, Capri e il Lago di Como – tra cui la vendita dell’Hotel Caesar Augustus di Anacapri e del JW Marriott di Venezia, entrambe intorno ai 150 milioni di euro.
Accanto agli asset core, cresce l’interesse per operazioni value-add, mirate al riposizionamento e all’upgrading di strutture alberghiere per migliorarne redditività e profilo ESG.

“Retail e alberghiero hanno toccato livelli record rispetto agli ultimi anni”, ha commentato Alessandro Lombardo, direttore commerciale del Gruppo Gabetti. “In un mercato in evoluzione, le operazioni di riposizionamento e l’ingresso di brand internazionali di fascia alta stanno diventando sempre più strategiche, anche in location secondarie con forte vocazione turistica.”

Direzionale e logistica in consolidamento

Il settore direzionale ha totalizzato oltre 1,2 miliardi di euro di investimenti, in linea con il 2024. Milano si conferma il principale hub, concentrando il 60% delle operazioni, tra cui la vendita di trophy asset in Piazza Cordusio, via Principe Amedeo e via Durini.
Il mercato delle locazioni uffici mostra segnali di vivacità: Milano raggiunge un take-up di 275.000 mq (+3%), mentre Roma si attesta a circa 93.000 mq. Il prime rent nel CBD milanese sale a 750 €/mq/anno, a fronte di un’offerta limitata di spazi ESG compliant.

Il logistico-industriale, con 1,2 miliardi di euro investiti, si conferma un settore strategico per gli investitori internazionali, sostenuto dalla vendita di portafogli di immobili di nuova generazione e da un crescente interesse per i terreni destinati a sviluppo. Le aree più attrattive restano i poli del Nord Italia, grazie alla rete infrastrutturale e alla vicinanza ai principali mercati europei.

Living e healthcare, segmenti emergenti

Il comparto living registra 450 milioni di euro di investimenti (+14%), con il 34% delle operazioni legate a progetti di conversione da uffici a residenziale. Milano e il suo hinterland attraggono circa il 69% del capitale, seguite da Bologna (19%), dove si segnala la vendita di un importante studentato.

Il segmento healthcare continua a guadagnare peso nel portafoglio degli investitori istituzionali, con 270 milioni di euro di transazioni nei primi nove mesi del 2025, sostenuti da una grande operazione su un portafoglio di strutture sanitarie distribuite su più regioni.

Investitori esteri protagonisti del mercato

Gli investitori internazionali si confermano protagonisti del mercato italiano, rappresentando il 60% del totale investimenti. In particolare, i capitali statunitensi hanno mostrato un forte interesse per retail e hospitality, due asset class considerate strategiche per il medio-lungo termine.

Previsioni di mercato,  fiducia e stabilità per la chiusura dell’anno

Il trend positivo registrato nel terzo trimestre lascia intravedere una chiusura 2025 sopra la media quinquennale e un rinnovato ottimismo per il 2026.
La stabilizzazione macroeconomica, la crescente attenzione ai criteri ESG e l’evoluzione dei modelli di consumo stanno ridisegnando le priorità degli investitori, sempre più orientati verso asset resilienti, sostenibili e ad alto potenziale di reddito.

Come evidenziato dal report, il mercato italiano continua a offrire opportunità di rendimento interessanti in un contesto europeo che premia i paesi stabili e con fondamentali solidi. Il real estate tricolore si conferma così una destinazione attrattiva per i capitali globali, con Milano e Roma ancora una volta in prima linea.