Il mercato mondiale dei fondi immobiliari ha chiuso il 2025 con numeri molto poitivi. Il patrimonio complessivo dei veicoli quotati, non quotati e dei REIT ha raggiunto quota 5.110 miliardi di euro, con una progressione del 6,2 per cento rispetto all'anno precedente. A dominare la scena restano i Real Estate Investment Trust, che da soli concentrano oltre tre quarti dell'intero patrimonio globale — il 76,1 per cento per la precisione — confermandosi come il formato preferito dagli investitori istituzionali su scala planetaria. Questi dati emergono dal 48° Rapporto 2026 su "I Fondi immobiliari in Italia e all'estero", presentato a Milano da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ha curato l'analisi finanziaria. Il Rapporto quest'anno amplia il proprio perimetro d'osservazione, includendo per la prima volta la Polonia tra i mercati monitorati e aggiungendo Portogallo, Bulgaria e Germania nell'analisi dei REIT.
L'Europa accelera, ma è l'Italia a correre più veloce
Sul fronte europeo, il quadro è quello di un comparto in espansione ordinata ma sostenuta. Al 31 dicembre 2025 erano operativi nel continente 2.478 fondi e 283 REIT, per un patrimonio aggregato di 1.730 miliardi di euro, in crescita di quasi il 5 per cento sull'anno precedente. Nei cinque principali mercati — Italia, Germania, Francia, Spagna e Regno Unito — il fatturato complessivo ha sfiorato i 986,5 miliardi di euro, e per il 2026 le stime indicano il superamento della soglia dei 1.138 miliardi. Nel confronto tra le grandi piazze, la Germania si conferma capofila con oltre un terzo dei volumi (324 miliardi di euro), seguita dalla Francia con 220 miliardi. L'Italia, pur terza per masse gestite, si distingue per il ritmo di crescita: il fatturato 2025 ha raggiunto 162,7 miliardi di euro, segnando un incremento del 7,1 per cento, il più elevato tra i principali Paesi del continente. Le stime per il 2026 indicano un'ulteriore accelerazione fino a 176,8 miliardi di euro (+8,7%).
Il mercato italiano: 700 fondi e un patrimonio da record
In Italia, il comparto ha continuato a rafforzare la propria posizione nel panorama europeo, dove rappresenta ormai oltre il 13 per cento del totale dei veicoli attivi nel continente. Al 31 dicembre 2025, i 700 fondi operativi — gestiti da 61 Sgr — hanno portato il patrimonio immobiliare detenuto direttamente a 144,5 miliardi di euro (+4%), mentre il Nav complessivo si è attestato a 125,7 miliardi di euro (+3,5%). L'esposizione debitoria si è confermata stabile a 62 miliardi di euro, pari al 43 per cento del patrimonio gestito, un livello considerato fisiologico e coerente con le caratteristiche strutturali del comparto. La redditività media misurata in termini di ROE si è leggermente contratta, assestandosi all'1,7 per cento. Banca d'Italia, nel suo Rapporto sulla stabilità finanziaria di aprile 2026, ha ribadito come il comparto resti solido: la struttura prevalentemente chiusa dei veicoli italiani li rende meno esposti ai rischi di liquidità rispetto a molte realtà estere.
Uffici ancora dominanti, ma residenziale e ricettivo guadagnano terreno
Dal punto di vista della composizione del portafoglio, gli uffici mantengono saldamente il primato con il 56,5 per cento del totale, pur all'interno di una tendenza alla diversificazione che caratterizza sempre più le strategie dei gestori. Il comparto residenziale ha raggiunto il 9,7 per cento del totale, mentre il ricettivo si è portato al 7 per cento. Nel corso del 2025 gli acquisti effettuati dai fondi italiani sono ammontati a 3,1 miliardi di euro, a fronte di 2,2 miliardi di dismissioni, entrambi i valori in rialzo rispetto all'anno precedente. Tra gli acquisti, l'interesse è cresciuto in particolare per il retail e gli uffici; le dismissioni hanno invece riguardato prevalentemente proprio gli uffici, che da soli hanno rappresentato circa il 64 per cento degli scambi in uscita.
Per gli esperti del settore ottimismo cauto su basi solide
All'evento di presentazione del Rapporto, il presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia ha definito il real estate "un porto sicuro in un mondo in tempesta", richiamando la capacità del settore di reggere in un contesto internazionale segnato da incertezze geopolitiche e nuove sfide energetiche e digitali. Ha poi evidenziato come il ruolo degli investitori istituzionali — oggi attestati intorno al 60 per cento dei volumi complessivi — e la crescita dei segmenti residenziale e ricettivo siano segnali di una nuova stagione di sviluppo, con la Lombardia e Milano a fare da baricentro geografico e strategico. Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, ha puntato l'attenzione sulla struttura dell'industria: le principali società di gestione concentrano il 97 per cento dei fondi attivi, con una media di oltre 2,3 miliardi di euro per Sgr, mentre le prime venti superano i 7,2 miliardi ciascuna. Per il 2026 il sentiment prevalente è di cautela ottimista, con stime di crescita del Nav del 5 per cento e del patrimonio del 5,5 per cento, e l'attesa apertura di nuovi fondi che porterebbe il totale a circa 720 veicoli attivi.
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