Uffici europei: occupier e investitori più cauti nel 2026

Il mercato europeo degli uffici apre il 2026 all’insegna della prudenza. Dopo i segnali di ripresa registrati nella seconda parte del 2025, il primo trimestre dell’anno evidenzia infatti un rallentamento sia sul fronte delle locazioni sia su quello degli investimenti, in un contesto ancora segnato da incertezza economica e tensioni geopolitiche. Secondo gli ultimi dati di Bnp Paribas RE, il take-up complessivo nei 18 principali mercati europei si è fermato a 1,67 milioni di metri quadrati, in calo del 16% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e al di sotto della media degli ultimi cinque anni.

A pesare è stato soprattutto il rallentamento delle grandi operazioni, con una forte diminuzione delle transazioni superiori ai 5.000 metri quadrati. Le aziende, alle prese con uno scenario macroeconomico instabile, stanno adottando strategie più selettive, privilegiando superfici più contenute e immobili di qualità superiore.

Parigi e Londra rallentano, bene Monaco e Berlino

Tra i principali mercati europei, Parigi e Londra hanno registrato una contrazione significativa dell’attività locativa, con cali rispettivamente del 23% e del 15%.

Anche i sei maggiori mercati tedeschi hanno mostrato un andamento negativo complessivo (-12%), seppur con performance differenziate tra le città. Monaco si è distinta con un assorbimento di 172 mila metri quadrati nel primo trimestre, in crescita del 26% su base annua e ai livelli più alti dal 2022, sostenuta da tre grandi operazioni superiori ai 20 mila metri quadrati.

Buoni risultati anche per Berlino, dove le superfici transate hanno raggiunto i 146 mila metri quadrati, segnando un incremento del 42% rispetto allo scorso anno.

Nel resto d’Europa il quadro appare invece più frammentato. Milano e Madrid hanno evidenziato cali marcati delle locazioni, rispettivamente del 36% e del 25%, mentre altri mercati hanno mostrato segnali di ripresa. Barcellona ha registrato un aumento del 34%, seguita da Dublino (+21%), Roma (+11%) e Bruxelles (+11%).

Cresce la vacancy, ma il mercato si polarizza

Parallelamente al rallentamento della domanda, continua ad aumentare anche la disponibilità di spazi ufficio in Europa. Alla fine di marzo 2026 il vacancy rate medio ha raggiunto il 9,5%, in crescita di 30 punti base su base annua.

Il dato, tuttavia, nasconde differenze sempre più marcate tra le diverse aree urbane. I distretti direzionali centrali continuano infatti a beneficiare di una disponibilità limitata, soprattutto per gli edifici moderni e di alta qualità, mentre le aree periferiche e gli immobili più datati registrano un incremento più consistente degli spazi sfitti.

Nei Central Business District europei il tasso di vacancy si attesta al 5,6%, contro l’11,2% dei mercati secondari. Una distanza che conferma la crescente polarizzazione del mercato e la preferenza degli occupier per immobili centrali, ben collegati e ad elevato standard qualitativo.

Affitti prime ancora in crescita

Nonostante il rallentamento dell’attività locativa, gli affitti prime continuano a salire nella maggior parte delle grandi città europee, sostenuti dalla scarsità di nuovi spazi disponibili nelle location più richieste.

I mercati dell’Europa meridionale restano tra i più dinamici. Barcellona guida la crescita con un incremento del 10%, seguita da Madrid e Milano (+7%) e Roma (+4,5%). Anche Londra ha registrato un aumento significativo dei canoni prime, cresciuti del 6% negli ultimi dodici mesi.

I dati del primo trimestre suggeriscono però che la fase di forte accelerazione potrebbe progressivamente attenuarsi. Di fronte a livelli di affitto sempre più elevati, alcune aziende stanno iniziando a valutare soluzioni alternative in aree secondarie, purché caratterizzate da buona accessibilità e standard qualitativi adeguati.

Un mercato sempre più selettivo

Il quadro che emerge nei primi mesi del 2026 è quello di un mercato degli uffici europeo sempre più segmentato, dove qualità, posizione e sostenibilità degli immobili rappresentano fattori decisivi sia per gli occupier sia per gli investitori.

In uno scenario caratterizzato da maggiore cautela, il settore sembra quindi premiare soprattutto gli asset prime, mentre gli immobili secondari continuano a subire una pressione crescente sul fronte della domanda e della valorizzazione.