È ormai chiaro che il problema principale per chi vuole comprare casa è ottenere un mutuo. Stiamo parlando soprattutto dell'acquisto della prima casa, da parte di persone giovani e senza risparmi. Il problema riguarda non solo l'Italia e dagli stati uniti arriva una soluzione che non si vedeva dagli anni ottanta: il prestito diretto tra venditore e acquirente. Come funziona?
Con questa formula, che negli stati uniti si chiama "land contract" o "contract for deed", il proprietario patta un programma di pagamenti con l'acquirente, che può andare ad abitare fin da subito nella casa in questione. Questi pagamenti includono un tasso di interesse, fissato da entrambe le parti, esattamente come un prestito bancario. Quando si completa il pagamento, la casa passa effettivamente di proprietà
Viene meno, quindi, l'intermediazione bancaria. Questo metodo era molto diffuso negli usa negli anni 80 e adesso è tornato in auge, da quando cioè sono cominiati i problemi con l'erogazione del credito da parte delle banche. Per molti infatti è l'unico modo per comprare
Il pagamento iniziale, gli interessi, le quote e tutte le spese, sono registrate nell'accord, che si firma davanti a un notaio. Il venditore, lo ricordiamo, continua ad essere il proprietario finché il pagamento non viene completato, sebbene l'acquirente possa immediatemente andarci a vivere
Se l'acquirente dovesse smettere di pagare, perde qualsiasi diritto e anche le quote già versate
In quanti stanno facendo ricorso a questa forma di prestito? le cifre parlano di circa 300 per stato nel primo trimestre del 2011, con punte superiori laddove la disoccupazione è più alta. Ma il dato interessante è che si trattadi un dato in forte crescita (+56% rispetto al 2008)
Opportunità:
La prima opportunità è Chiara: si può trovare un acquirente senza dover aspettare che sia la banca a decidere del suo futuro, attraverso la concessione del mutuo
Allo stesso tempo, l'acquirente può aggirare il principale ostacolo
In sintesi, entrambe le parti sfruttano la debolezza dell'altro: unite, diventano una forza
Il proprietario che ha fretta di vendere e l'acquirente che non ha le garanzie giuste di fronte alla banca (ma magari ha degli ingressi sufficienti), assumono dei rischi significativi, che li vincolano mutuamente
Rischi:
Abbiamo detto che il venditore rimane il proprietario fino alla fine dei pagamenti. Ma, se avesse dei problemi economici in questo arco di tempo, cosa succede se per esempio la sua casa viene ipotecata? l'acquirente perde tutto per colpa dell'altro
Dal lato dell'acquirente, in caso di mancato pagamento, si rischia invece la perdita di tutto il denaro versato senza possiblità di reclamare nulla
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26 Commenti:
E perchè non prendere cazzuola e mattoni e costruirsela da soli la casetta?
Tanto in Italia prima o poi si condona tutto ....
L'Italia annaspa più degli altri proprio a causa di una serie di rendite di posizione tra cui proprio quella immobiliare. E cioè? cosa significa rendite di posizione? est a parte, quali altre nazioni europee non hanno "rendite di posizone"? qual'è il rapporto di causa/effetto fra quest'ultime e l'annaspamento? grecia, irlansìda etc...hanno più o meno "rendite di posizioni"?
Quella di "mezzo" è una posizione storica dell'Italia. È sempre andata meglio di paesi come spagna, grecia, portogallo etc...ma peggio degli altri paesi europei (ora si è aggiunto l'est europeo, che è un caso a sè). la crisi non ha che confermato tale particolarità. piccola ovvia considerazione in attesa di scoprire cosa sono le rendite di posizione.
Mai sentito parlare di vendita con riserva di proprietà?
La vendita con patto di riservato dominio, o vendita con riserva della proprietà è un contratto con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata a una condizione sospensiva, ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti in causa, regolato ai sensi dell’articolo 1523 del codice civile.
No, a mio avvisop in Italia non funziona.
Non funziona perchè: i tempi della giustizia sono troppo lunghi;
Perchè non ci sono garanzie per la parte promissario acquirente in caso di iscrizioni ipotecarie, sequestri conservativi, ecc;
Non funziona perchè eventuali danni all'immobile fatti dal promissario acquirente, fatti nel periodo di fruizione dell'abitazione, chi li paga?;
In caso di morosità, ok la promessa di vendita sarà anche nulla ma per lo sfratto?.
Insomma mi sembra assai complicato
La vendita con riserva di proprietà della legge Sabatini si applica alle macchine, in genere industriali, non agli immobili
Che l'immobile resti intestato al venditore rende assai dissuasiva l'operazione...!
Che ne pensate della seguente idea:
1) si fa un regolare Atto NOtarile di compravendita con iscrizione di ipoteca a favore del venditore pari al totale dell'importo dell'importo dilazionato + interessi a tasso fisso.
2) per il pagamento dell' importo dilazionato vengono sottoscritti delle cambiali pagherò e sul retro di ognuna si annota l'iscrizione ipotecaria.
Volendo, con una polizza assicurativa del Credito ci si può anche garantire contro eventuali protesti per il 95% dell'importo facciale delle cambiali stesse, lasciando all'assicuratore l'onere di un eventuale recupero.
3) Il venditore incasserà così buoni interessi oppure sconterà le cambiali presso un Istituto di Credito a Medio Termine incassando un netto ricavo come se avesse venduto senza rateazione.
Che ne pensate? suI riflessi fiscali, sui costi notarili e di iscrizione ipotecaria ecc... chi ci dice qualcosa?
Buona giornata.
Sacranun
Leggo nelle vostre risposte:"in Italia non funziona per la lentezza della giustizia" . Ma perchè da noi non è possibile ciò che in altri paesi lo è? perchè siamo così ? chi ha voluto tutto questo? Mi vien voglia di scappare da questo paese.
Come idea non è male,il mio dubbio è se la banca non concede il mutuo è perche pensa che uno non è in grado di restituirlo o non ha sufficenti garanzie....ma allora perchè chi vende dovrebbe pensare il contarrio??
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