Mutuo cointestato fra persone diverse, quando si può fare e i vantaggi

In un mercato in costante evoluzione, la capacità di sostenere un finanziamento nel tempo deve essere valutata attentamente, anche suddividendone gli oneri con altri individui. Ma come funziona il mutuo cointestato fra persone? Questa formula permette di unire la capacità reddituale dei richiedenti, aumentando le possibilità di spesa e la probabilità di approvazione da parte della banca. Per contro, comporta una responsabilità condivisa nella restituzione del debito. Per questa ragione, prima della sottoscrizione, è indispensabile utilizzare strumenti online per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Come funziona un mutuo cointestato fra persone

Innanzitutto, è necessario comprendere le modalità operative di un finanziamento condiviso fra più persone. Ma come funziona il mutuo cointestato? Da un punto di vista giuridico, questa tipologia di mutuo risponde ai criteri di debito solidale stabiliti dall’articolo 1292 del Codice Civile. In altre parole, i richiedenti firmano un unico contratto e diventano solidalmente responsabili del pagamento: in caso di insolvenza, la banca potrà indifferentemente rivalersi su uno, o su tutti, i titolari.

Sul fronte più pratico, l'istituto di credito esamina la fattibilità della pratica sommando le entrate di ciascun richiedente: questo approccio amplia il budget disponibile per l'acquisto e incrementa le chance di ottenere il via libera all'erogazione. È inoltre utile sapere che:

• le quote di intestazione non devono essere necessariamente simmetriche, possono variare - ad esempio, al 70% e al 30% fra due cointestatari - a seconda degli accordi interni fra i richiedenti;
• la gestione dei pagamenti può avvenire tramite un conto corrente unico o, ancora, con due conti separati per il mutuo cointestato. In questo caso, la banca può applicare proporzionalmente la rata alle parti;
• la solidarietà passiva è sempre completa, perché la ripartizione percentuale delle quote ha valore solo nei rapporti interni fra gli intestatari, non nei confronti dell'istituto di credito.

Per capire le reali possibilità della cointestazione, è utile effettuare preventivamente una simulazione del mutuo, così da conoscere anche l’importo massimo erogabile in base alle capacità reddituali cumulate.

I vantaggi e gli svantaggi di un mutuo cointestato

Quando si desidera accedere al credito immobiliare, optare per una pluralità di mutuatari può comportare sia dei vantaggi che degli svantaggi. Partendo dagli elementi positivi, questa soluzione permette di:

• aumentare le chance di approvazione del finanziamento, grazie al cumulo dei redditi;
• ottenere un capitale finanziabile maggiore, per l’acquisto di un immobile di valore più alto;
• dividere e ammortizzare le spese accessorie, come quelle di istruttoria, di perizia, la parcella notarile e le imposte sostitutive.

Invece, tra gli elementi sfavorevoli che richiedono una più attenta valutazione, vi rientrano:

• la responsabilità totale in caso di mancato pagamento da parte degli altri cointestatari;
• la condivisione della storia creditizia, perché se uno dei cointestatari ritarda i pagamenti, l’iscrizione nelle banche dati dei cattivi pagatori colpisce tutti i cointestatari;
• le maggiori difficoltà di gestione del mutuo, in caso di disaccordo improvviso fra le parti - si pensi, ad esempio, a una separazione o a un divorzio fra i coniugi - con procedure complesse per uscire dalla cointestazione. 

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Ancora, è bene sapere che, qualora il mutuo venisse sottoscritto per l’acquisto della prima casa, le relative agevolazioni - come, ad esempio, la detrazione degli interessi nel mutuo cointestato - vengono riportate in dichiarazione dei redditi in modo proporzionale alle quote d’intestazione.

Che differenza c’è tra un mutuo cointestato e un garante

Un dubbio frequente fra i mutuatari riguarda la differenza tra la cointestazione del mutuo e la presenza di un garante. Per quanto possano sembrare soluzioni simili, in realtà si tratta di istituti fra di loro decisamente distanti:

• il garante è una figura di supporto, in virtù della garanzia fideiussoria prevista dall’articolo 1936 del Codice Civile, che non si impegna al pagamento delle quote mensili, ma subentra solo nel caso il debitore principale smetta di onorare i propri obblighi;
• il cointestatario è a tutti gli effetti un titolare del mutuo, partecipa quindi attivamente al pagamento delle rate e risponde in modo solidale in caso di insolvenza degli altri intestatari.

Le caratteristiche del mutuo cointestato tra coniugi

Le coppie unite in matrimonio rappresentano uno degli scenari più classici del mutuo cointestato. Ma come funziona la cointestazione, in questo caso? In linea generale:

• si prende in considerazione il regime patrimoniale. Se i coniugi sono in comunione dei beni, il debito contratto e la proprietà dell’abitazione sono condivise al 50%. In caso di separazione dei beni, si può optare per quote differenti o, ancora, di intestare l’immobile a uno solo dei coniugi, pur condividendo il debito;
• può sussistere una redditività asimmetrica, dove nonostante la presenza di due titolari, nei fatti il mutuo cointestato viene pagato da uno solo. La responsabilità rimane comunque al 100% solidale.

In caso di separazione o divorzio, se l’immobile rappresenta l’abitazione coniugale, l’assegnazione e la suddivisione del debito spetta al giudice. Sul fronte dei debiti, le parti possono però raggiungere anche un accordo privato - ad esempio, possono decidere di continuare a pagare entrambi il finanziamento - o ricorrere alle vie ordinarie di svincolo, come nel caso dell’accollo.

Un mutuo cointestato fra conviventi differisce da quello dei coniugi?

Nel caso di coppie conviventi, la disciplina è molto simile, seppur con alcune differenze rispetto al mutuo per i coniugi. 

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Nel caso di un mutuo cointestato fra non sposati:

• i conviventi, registrati o meno ai sensi della Legge 76/2016, agiscono come individui distinti che decidono di acquistare in comproprietà. Possono inoltre stabilire internamente la proporzione delle relative quote;
• in caso di conflitti, non entra in gioco il giudice per l’assegnazione della casa coniugale e per la gestione del debito. Le parti si devono accordare privatamente o ricorrere alle vie legali ordinarie.

Come funziona il mutuo cointestato fra fratelli e sorelle

Anche l’acquisto di un immobile da parte di parenti collaterali è un’operazione frequente. Ma come funziona il mutuo cointestato fra fratelli e sorelle? Anche in questo caso:

• vale sempre il vincolo di solidarietà passiva;
• bisogna tenere in debito conto le implicazioni successorie. Ad esempio, in caso di scomparsa di uno dei fratelli, la sua quota di proprietà e il relativo debito - a meno che non siano state sottoscritte polizze specifiche a copertura del rischio - passano ai legittimi eredi, che diventeranno cointestatari del finanziamento con il superstite.

Il mutuo cointestato tra genitori e figli

Sempre più di frequente, data anche la precarietà del mercato del lavoro attuale, la comproprietà coinvolge rapporti intergenerazionali. È il caso, ad esempio, di un mutuo cointestato tra madre e figlio. In questo caso, è utile considerare:

• i limiti d’età, perché l’ostacolo principale è quella del genitore al termine del mutuo. Le banche solo raramente tendono a concedere finanziamenti se, alla loro estinzione, uno dei mutuatari ha più di 75-80 anni;
• l'eventualità che si configuri una donazione indiretta, che accade quando il genitore si fa carico integralmente del rimborso delle rate, saldando di fatto con risorse proprie anche la quota di debito spettante al figlio.

Il mutuo cointestato con il genitore richiede perciò una valutazione molto attenta, perché gli svantaggi potrebbero non essere da sottovalutare.

È possibile sottoscrivere un mutuo cointestato tra amici?

Ancora, è possibile sottoscrivere un finanziamento cointestato fra amici? Non vi sono limiti giuridici, perché la cointestazione prescinde da vincoli di parentela o affettivi.

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Proprio perché non ci sono vincoli familiari, la fase di istruttoria potrebbe però essere più rigorosa, proprio per garantire che il legame fra gli amici possa perdurare nel tempo. Spesso è consigliato redigere un patto parasociale o una scrittura privata, preferibilmente dal notaio, per regolare in anticipo la gestione delle spese, l’eventuale recesso di un intestatario e le modalità di vendita delle quote.

Quali sono i requisiti per un mutuo Consap cointestato

Anche per i giovani e i giovanissimi che desiderano avvalersi delle agevolazioni statali per l’acquisto di un immobile, è possibile accedere a un finanziamento cointestato.

Il caso più frequente è quello del mutuo cointestato under 36, all’interno del Fondo di Garanzia Prima Casa del Consap, che prevede una garanzia pubblica fino all’80% sull’importo del finanziamento. Se la richiesta viene avanzata da una giovane coppia - sposata o convivente da almeno due anni - la normativa prevede che sia sufficiente il rispetto del limite anagrafico dei 36 anni da parte di uno solo dei due partner, il quale dovrà soddisfare anche gli altri requisiti del Fondo:

• un ISEE del richiedente inferiore a 40.000 euro o, ancora, a scaglioni superiori per i nuclei con più figli a carico;
• un immobile di valore non superiore a 250.000 euro e non appartenente a categorie catastali di lusso;
• un acquisto rivolto all’abitazione principale.

Cosa succede se uno degli intestatari del mutuo cointestato non paga

Ma cosa succede se uno degli intestatari non paga le rate? In virtù dell’articolo 1292 e dell’articolo 2740 del Codice Civile, la banca può pretendere l’importo in modo solidale dagli altri titolari. Se nessuno versa il dovuto, verranno avviate le procedure di recupero dei crediti, che potrebbero sfociare nel pignoramento dell’immobile intero.

In virtù di questa considerazione, come uscire da un mutuo cointestato? In linea generale, si può valutare:

• un accollo interno, che consiste in un patto privato in cui uno dei titolari si impegna a versare l'intera rata, ma che non cancella la responsabilità solidale originaria nei confronti dell'istituto;
• l'accollo esterno liberatorio, attraverso il quale la banca, dopo aver valutato positivamente la capacità reddituale del mutuatario subentrante, libera ufficialmente la parte uscente da ogni obbligo debitorio.

In alternativa, si può valutare l’estinzione del mutuo, ad esempio vendendo l’immobile e, con la somma ottenuta, versare l’importo residuo alla banca.