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Compravendite e mutui: tassi ai minimi e aumento delle erogazioni nel 2018

mutuo casa
Andamento mutui case secondo il Rapporto Immobiliare 2019 / Gtres
Autore: Redazione

Le case acquistate con mutuo sono il 50% del totale, con tassi ai minimi storici. Lo dice il Rapporto Immobiliare 2019 dedicato al residenziale, redatto da Agenzia delle Entrate e Abi.

Mutui 2018: i volumi

Nel 2018, sono stati registrati circa 283 mila acquisti di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,8%. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche quelle favorite da mutuo hanno riguardato circa la metà degli scambi, facendo crescere ancora di un punto percentuale l’incidenza che raggiunge così il valore massimo dall’inizio della serie.

Tra le aree del paese, i maggiori incrementi si osservano nel Nord-Est e nel Centro, +12,3% e +10,5%, rispettivamente, con un’ incidenza che sfiora il 55% per il Nord Est ed è del 53,2% al Centro. Una variazione sostenuta si osserva anche nelle Isole (+9,1%) nonostante l’incidenza di queste compravendite sia la minima tra le aree del paese (40,5%). Infine, nel 2018, il recupero è del 6,4% per il Nord Ovest e del 7,3% per il Sud.

L’analisi distinta per i soli capoluoghi e per i comuni non capoluogo evidenzia una crescita del mutui di circa un punto percentuale più sostenuta per i comuni non capoluogo e le ripartizioni del Nord-Est e del Centro che mostrano gli incrementi maggiori. Interessante risulta il diverso peso che si osserva nell’area Centro per i capoluoghi, 30,5% che scende per i comuni non capoluogo al 16,7%.

L’analisi dei trend del numero di acquisti con ipoteca  evidenzia, per tutte le aree geografiche, un andamento crescente, ininterrotto ormai dal 2014, che ha portato al riassorbimento delle forti perdite del biennio 2012-2013. Si evince, inoltre, come gli incrementi riguardino, per tutte le macroaree, in misura maggiore i capoluoghi, con il Nord Est che, nel 2018, guadagna oltre 30 punti percentuali rispetto all’anno base.

I capitali erogati con mutuo nel 2018

Il capitale complessivo finanziato a supporto dell’acquisto di abitazioni, nel 2018, ammonta 35,7 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto al 2017, facendo così registrare una variazione del 9,0%, tasso poco superiore a quello osservato per i volumi (+8,8%). I rialzi sono diffusi in tutto il Paese con percentuali che oscillano tra il 13% del Nord Est e il 5,9% del Nord Ovest.

Nel 2018, il capitale unitario per un’abitazione ipoteca risulta stabile al livello riscontrato nel 2017. A livello nazionale il valore medio è di circa 126 mila euro, raggiunge i 130 mila euro medi unitari al Nord Ovest ed è minimo a 108 mila euro nelle Isole.

L’andamento degli indici del capitale erogato  registra l’inversione positiva in atto dal 2014. Dopo il forte calo osservato tra il 2011 e il 2013, in tutte le aree e in tutti gli ambiti territoriali analizzati, si inverte la tendenza e, con i forti rialzi registrati nel biennio 2015-2016 e le crescite, seppure a tassi più contenuti, del 2017 e del 2018, l’indice si riporta ovunque a valori prossimi a quelli del 2011. Fa eccezione il caso dei capoluoghi del Nord Ovest, dove con il recupero del 2017 l’indice va ben oltre il valore base del 2011.

Nel 2018, si registrano incrementi di capitale erogato a tassi superiori al 10% nei mercati dei comuni in classe XL e M, mentre per i due mercati di maggiori dimensioni, XXL, il tasso di crescita è del 6,2%. Il capitale medio erogato per unità compravenduta dalle persone fisiche cresce con la dimensione del mercato, passando da 112 mila euro circa per il mercato di taglia S ai 185 mila euro per la taglia XXL.

Il valore delle abitazioni compravendute avvalendosi di mutuo, nel 2018, ha superato i 50 miliardi di euro; il capitale erogato rappresenta quindi circa il 71% della spesa di acquisto. La quota di valore finanziato è minima al Centro, 67% circa, ed è massima nelle Isole, 80%.

Tasso medio e rata dei mutui nel 2018

Nel 2018, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni perde, rispetto al 2017, ulteriori 0,22 punti percentuali portandosi così al 2,17%, e segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica. I tassi medi più elevati sono nelle regioni del Sud (2,34%) e nelle Isole (2,25%), mentre i tassi più bassi, poco sopra il 2%, si registrano nelle regioni del Nord (2,04% al Nord Est e 2,08% al Nord Ovest). La durata media del mutuo16 è sostanzialmente ferma a 22,9 anni e risulta analoga tra le aree del paese.

In conseguenza della stabilità delle durate e del capitale medio unitario finanziato la diminuzione della rata media mensile, registrata nel 2018, è dovuta del tutto alla discesa dei tassi di interesse. La rata media si porta, infatti, a 585 euro mensili, in calo del 2,1% sul 2017. In considerazione dei livelli elevati di capitale unitario, nonostante la diminuzione del 2,4%, tra le aree del paese, la rata è massima e supera i 600 euro mensili solo al Centro.

Le dimensioni delle case acquistate con mutuo

La distribuzione delle abitazioni acquistate con mutuo ipotecario distinta per classi di superficie risulta analoga a quella già esaminata per il complesso delle compravendite di alloggi. Infatti, nel 2018, le abitazioni ipotecate che si collocano nella classe di superficie tra 85m2 e 115m2 e quelle nella classe tra 50m2 e 85m2 sono quelle maggiormente acquistate e maggiormente ipotecate, rappresentando quasi il 60% del totale. Gli alloggi di modeste dimensioni, con superficie fino a 50m2, sono quelli in numero minore, solo il 4% del totale. In termini di variazioni, nel 2018, rispetto al 2017, le abitazioni delle classi di dimensioni estreme, fino a 50m2 e oltre i 145m2 , hanno mostrato i rialzi più sostenuti, +10,3% e +10,8%, rispettivamente.

L’incidenza degli acquisti con mutuo delle abitazioni ipotecate risulta elevata per le abitazioni con superficie oltre gli 85m2 , dove la quota di acquisti con ricorso al mutuo ipotecario sfiora il 60% (57% circa nella classi 85m2 - 115m2 e oltre i 145m2 ed è del 58,8% per le abitazioni tra 115m2 e 145m2 ). Piuttosto elevata è l’incidenza anche per gli alloggi con superficie tra 50 e 85 m2 dove si osserva una quota del 45% di acquisti assistiti da ipoteca rispetto al totale delle compravendite di abitazioni di queste dimensioni effettuate da persone fisiche.