"Mercato dei mutui Italia, la domanda riprenderà se ci sarà più lavoro"

L’aumento delle compravendite negli anni non sarebbe stato possibile senza un miglioramento delle condizioni del credito. Il parere di Renato Landoni, presidente Kiron Partners, alla Conferenza annuale di Tecnocasa.

Domanda di mutui in calo, le ragioni

Il mercato del credito alle famiglie cresce, sale il reddito disponibile e la capacità di risparmio, ma cala la domanda di mutui ormai da mesi. Come mai? Secondo Landoni, è il diverso clima di fiducia ad incidere sulle scelte delle famiglie.

“La fiducia nella crescita economica cala, con le imprese sempre in difficoltà nell’ottenere credito, la sfiducia dei mercati a causa dei dazi Usa e altro, - spiega il presidente di Kiron Partners. – C’è quindi incertezza sulla situazione economica e le famiglie tendono a rimandare la decisione di chiedere un mutuo. Tuttavia, pur calando la domanda, crescono le erogazioni che tolte le surroghe sono ad un +4%, e i tassi di riferimento restano sempre bassissimi creando comunque le condizioni per fare buoni affari”.

Cosa fare quindi per migliorare la domanda? “La BCE dovrebbe annunciare un altro QE, e le politiche italiane per la casa non dovrebbero essere toccate dal nuovo governo. Tuttavia, occorrono interventi strutturali per il mercato immobiliare che non si limitino ai semplici incentivi. Inoltre va spinta l’occupazione, perché anche in presenza di condizioni favorevoli la mancanza di lavoro non può certo essere uno stimolo all’acquisto di una casa”.

Mercato mutui in Italia, nel 2019 aumentano le erogazioni

Quanto ai dati presentati in conferenza relativamente al mercato dei mutui, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 11.172 milioni di euro nel primo trimestre 2019, una crescita annua pari a +1,2%, per un controvalore di oltre 127 milioni di euro.

Analizzando nel dettaglio i dati relativi alle erogazioni di mutui in Italia scopriamo che crescono del +4,2% le operazioni di mutuo a supporto di un acquisto immobiliare. Calano invece del -14,1% le operazioni di surroga e sostituzione. Un mercato dei mutui alla famiglia sempre più polarizzato sulla componente di acquisto, rappresentata con quasi nove operazioni su dieci.

Sostituzioni e surroghe, che avevano fortemente influenzato il mercato negli anni 2015 e 2016, trovano sempre minore spazio e rappresentano ormai solo l’11% del totale. Il trend storico mostra che nel primo trimestre 2019 è stato raggiunto lo stock di mutui in essere più alto di sempre, pari a 324.608 milioni di euro, superando anche il precedente massimo del IV trimestre 2018 che ammontava a 322.918 milioni di euro. Il passo con il quale crescono le consistenze è in linea con quanto rilevato nelle precedenti rilevazioni: +3,1% su base annua (+0,52% su base trimestrale).

Tassi dei mutui, l'andamento di Eurirs ed Euribor nel 2019

Quanto ai tassi di interesse, dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% a Dicembre 2012, per attestarsi poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014, salvo andare sottozero da Maggio 2015. La quotazione di Agosto 2019, -0,41%, rappresenta il minimo storico di sempre. Dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, l’Eurirs (25 anni) è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13% ed è tornato a crescere fino a 2,75% a Settembre 2013. Da allora ha iniziato la fase discendente che lo ha portato a 0,82% ad Aprile 2015 per poi riprendere quota a 1,12% a Febbraio e Marzo 2016, toccare il nuovo minimo ad Agosto 2016 con 0,76% e risalire in area 1,50% fino a Novembre 2018. Da qui una nuova fase discendente che lo ha riportato al suo minimo storico proprio ad Agosto 2019 con l’indicatore che ha segnato 0,23%.

Mutui, quanto si risparmia con i tassi ai minimi

Stando alle dinamiche dei tassi di Agosto 2019, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti a 1,1% per il tasso fisso e a 1,2% per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 431 euro, circa 27 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 404 euro.

Mercato dei mutui, previsioni 2019

“Il mercato dei mutui alla famiglia è ad oggi ben strutturato, - commenta Landoni. - Abbiamo visto che il 2018 si è chiuso con oltre 50 mld di euro e che tale andamento è strettamente collegato al mercato immobiliare. Inoltre è dal marzo del 2016 che il tasso di riferimento è pari a zero. La promessa è stata quella di non aumentarlo per i prossimi mesi e ciò ha contribuito a rasserenare i mercati. Il trend generale dipenderà molto dalle politiche economiche che il nostro paese adotterà in termini di sostegno all’economia, soprattutto relative al sostegno dell’occupazione e al reddito delle famiglie. Attualmente, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti, l’abbassamento dei tempi di vendita ed i tassi dei mutui ancora molto bassi, permangono interessanti opportunità sul mercato immobiliare sia per chi vuole comprare a scopi abitativi sia per chi vuole comprare a titolo di investimento”.