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Vendere casa con mutuo in corso e comprarne un'altra: ecco quattro opzioni

mutuo casa
Quattro opzioni per comprare un'altra casa se si ha già un mutuo / Gtres
Autore: floriana liuni

La possibilità di comprare casa a prezzi molto bassi moltiplica la scelta: può quindi capitare che, dopo aver comprato casa con un mutuo, si presenti una occasione di acquisto anche migliore. Quali strade percorrere, allora, per gestire il mutuo in essere?

Quando si crea la necessità di acquistare un altro immobile, mentre su quello precedente grava ancora un mutuo, le strade sono tre:

1. Il mutuo ponte

Utilizzato all’estero già dall’inizio del secolo, da qualche anno ha preso piede anche in Italia. Si tratta di un mutuo a breve termine, della durata di non oltre 24 mesi e del valore di non oltre il 60% del valore dell’immobile, che consente ai proprietari di una casa di acquistarne un’altra senza che questa risulti seconda casa (dal momento che si è manifestata l’intenzione di vendere quella già posseduta). Entro i 24 mesi, il prestito richiesto sarà rimborsato con i proventi dell’immobile venduto e si resterà proprietari di un solo immobile.

2. Il mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile

Se un mutuo ipotecario grava su una casa, all’acquisto di un’altra abitazione occorre che sia quest’ultima a garantire il finanziamento, per liberare l’acquirente del primo immobile del peso del precedente mutuo. Questa operazione è possibile presso alcuni istituti di credito attraverso la cosiddetta “sostituzione di garanzia”, un processo che di fatto sposta l’ipoteca sul nuovo immobile, liberandone quello precedente. Tale contratto va redatto da un notaio.

3. Estinzione anticipata del mutuo

Queste soluzioni sono adatte a chi non abbia la possibilità di estinguere il mutuo, ma naturalmente la via più sicura per liberare l’immobile da qualsiasi peso è quella di eliminare il mutuo stesso. Ecco come:

  • Estinguere il mutuo prima dell’atto: Se ci si dovesse trovare in possesso di una somma sufficiente ad estinguere anticipatamente il mutuo prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, si può procedere con il pagamento in un’unica soluzione del capitale residuo all’istituto di credito, il quale rilascerà quietanza e cancellazione di ipoteca, lasciando libero il proprietario di acquistare un nuovo immobile. Tale soluzione presuppone però che si abbia disponibile tutta la liquidità necessaria a rimborsare il mutuo prima della sua scadenza.
  • Estinguere il mutuo al rogito: Il mutuo si può estinguere anticipatamente utilizzando il denaro della vendita della casa. In questo caso occorre che l’estinzione anticipata avvenga contestualmente al rogito. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma residua del mutuo (comprese eventuali penali), che verrà versato in pagamento alla banca che ha concesso il finanziamento. Questa a sua volta rilascerà una quietanza di avvenuta estinzione e procederà alla cancellazione gratuita dell’ipoteca.

4. Accollo del mutuo

Una ulteriore soluzione è quella di accollare il mutuo al nuovo proprietario. In questo caso, il nuovo proprietario subentra al pagamento delle rate residue del mutuo lasciando libero il vecchio proprietario di stipulare da zero un nuovo mutuo. Ovviamente l’acquirente deve essere d’accordo con le condizioni a cui il mutuo originario è stato stipulato. Se l’accollo dovesse essere la soluzione prescelta, la banca dovrà rilasciare un documento liberatorio di ogni responsabilità in capo al vecchio proprietario relativamente ai pagamenti di rate precedenti, per evitare che l’accollatario accampi diritti su versamenti già effettuati dall’intestatario precedente del mutuo.