Parametro di indicizzazione del mutuo: cos’è e a cosa serve?

Cosa si intende per parametro di indicizzazione del mutuo e perché, soprattutto al momento della sottoscrizione di un mutuo a tasso variabile, risulta così importante? Si tratta di un dubbio più che comprensibile per chi si avvicina per la prima volta al mercato immobiliare e si appresta a chiedere un finanziamento alla propria banca, magari per acquistare la prima casa.

Il parametro di indicizzazione non è altro che l’indice di riferimento utilizzato dagli istituti di credito per calcolare il tasso d’interesse del mutuo. In altre parole, si tratta dell’indicatore del costo del denaro sul mercato delle transazioni a breve termine che, unito allo spread applicato dalla banca, determina quale sarà il tasso annuale nominale del mutuo. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Mutuo indicizzato: cosa significa

Prima di entrare nel dettaglio sulle specificità dei parametri di indicizzazione per i finanziamenti immobiliari, è utile spiegare cosa sia un mutuo indicizzato, fra le tante tipologie di mutui oggi disponibili.

Con il termine mutuo indicizzato si indica un tipo di prestito, che può essere contratto con la banca o con altro istituto di credito, i cui interessi sono definiti da uno o più indicatori stabiliti all’interno del mercato finanziario. Più semplicemente, il valore di parte del tasso d’interesse dipende dall’andamento di alcuni indici: ipotizzando di aver sottoscritto un mutuo a tasso variabile, le rate saranno quindi influenzate al rialzo o al ribasso proprio a seconda dell’indice finanziario a cui il tasso d’interesse è agganciato.

Di conseguenza, scegliendo un mutuo a tasso indicizzato, si potrà approfittare di una rata decisamente vantaggiosa quando gli indici finanziari - e, di conseguenza, il tasso d’interesse - vedono un trend al ribasso. Viceversa, in presenza di un trend di crescita per gli stessi indici finanziari, gli interessi aumenteranno e, quindi, anche l’ammontare della rata da corrispondere alla banca.

Come si calcola l’indicizzazione

Di norma, il tasso d’interesse del mutuo viene definito da due principali componenti:

• l’indice di riferimento a cui il mutuo è agganciato;
• lo spread definito dalla banca. Si tratta del costo aggiuntivo che l’istituto di credito decide di applicare sul mutuo, ovvero il suo margine di guadagno. In questo modo, la banca compensa i rischi connessi alla concessione del finanziamento.

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La somma dell’indice di riferimento del mutuo e dello spread determinano il TAN, il Tasso Annuale Nominale. Quest’ultimo è il tasso d’interesse puro applicato al prestito, considerato in percentuale su base annua.

Ma come viene calcolata l’indicizzazione del mutuo? Molto dipende dalla tipologia di finanziamento sottoscritto. In linea generale, quando si sceglie un mutuo a tasso variabile, l’indicizzazione viene calcolata in base al valore dell’indice di riferimento nel giorno in cui si sottoscrive il finanziamento. Questo valore viene poi aggiornato nel tempo - ad esempio ogni mese, oppure ogni 3, 6 e 12 mesi - seguendo l’andamento del parametro di indicizzazione prescelto.

Il parametro di indicizzazione del mutuo

Come specificato nei paragrafi precedenti, il tasso d’interesse del mutuo è definito dall’indice di riferimento a cui è agganciato e dallo spread imposto dalla banca. Ma quali sono gli indici, e quindi i parametri di indicizzazione, che vengono presi in considerazione?

I parametri di indicizzazione nel mutuo a tasso variabile

In linea generale, i mutui a tasso variabile sono influenzati - oltre che dal già citato spread applicato dalla banca - dall’andamento del costo del denaro. Quest’ultimo è stabilito da alcuni parametri di indicizzazione e, per quanto ne esistano decine, solitamente ne vengono scelti tre principali:

• EURIBOR (Euro Interest Bank Offered Rate): è l’indice che rappresenta la media dei tassi d’interesse con cui le banche europee offrono e acquistano depositi bancari a breve o medio termine;
• LIBOR (London Interbank Offered Rate): indica il tasso d’interesse medio delle transazioni finanziarie effettuate in sterlina britannica, tra le principali banche del Regno Unito. Questo parametro di indicizzazione viene solitamente scelto per i mutui in valuta diversa dall’Euro;
• Tasso BCE: è il tasso d’interesse con cui la Banca Centrale Europea concede prestiti alle banche operanti nell’Unione Europea.

Nella pratica, ipotizzando di aver sottoscritto un mutuo variabile con Euribor a 3 mesi al 3% nel giorno della stipula, e uno spread della banca dell’1,5%, il tasso d’interesse finale sarà del 4,5%. Naturalmente, è utile ricordare che l’ammontare delle rate non è definito unicamente dal tasso d’interesse complessivo, ma anche dalla somma erogata, dalla durata del mutuo e da componenti aggiuntive come le polizze e altro ancora.

I parametri di indicizzazione nel mutuo a tasso fisso

I parametri di indicizzazione sono fondamentali anche per la definizione dei mutui a tasso fisso. Sebbene per questi finanziamenti le rate si mantengano stabili per tutta la durata del prestito, il loro tasso d’interesse è sempre definito da un indice finanziario, a cui va aggiunto lo spread della banca.

Per i mutui a tasso fisso, il parametro di indicizzazione di riferimento è l’EURIRS  - l’Euro Interest Rate Swap - cioè il tasso interbancario europeo definito giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea (FBE). Tecnicamente, si tratta del tasso d’interesse medio con cui le banche europee stipulano degli swap a copertura del rischio d’interesse.

Anche in questo caso, l’indice è considerato nel giorno della stipula del mutuo: ipotizzando quindi di poter approfittare di un EURIRS al 2%, e di uno spread all’1,5%, il tasso d’interesse fisso del mutuo sarà del 3,5%. Anche in questo caso, al valore finale delle rate verranno aggiunti oneri aggiuntivi, come ad esempio le spese di polizza.

Mutui a tasso variabile ed EURIBOR

Tra i vari parametri di indicizzazione oggi disponibili, vale la pena concentrarsi sull’EURIBOR, poiché quello ormai considerato di riferimento per i mutui a tasso variabile. Come già spiegato, si tratta dell’indice che rappresenta la media dei tassi d’interesse con cui le banche europee offrono e acquistano depositi bancari a medio o breve termine. L’EURIBOR viene fissato giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea (FBE) sulla base dei tassi di deposito interbancario di un’insieme di 20 banche.

A differenza delle credenze comuni, l’EURIBOR non è un indice unico, bensì ne esistono decine diversi, a seconda delle scadenze utilizzate dalle banche. Come influenzano, di conseguenza, il mutuo a tasso variabile?

Quale EURIBOR si usa per i mutui?

Per la definizione del tasso d’interesse dei mutui variabili, il parametro di indicizzazione più popolare è l’EURIBOR 6M, ovvero quello con scadenza a sei mesi. La scelta di questo indice è solitamente gradita sia a chi sottoscrive il finanziamento, poiché offre una pianificazione delle spese con un buon orizzonte temporale, sia dalle banche per normalizzare il rischio.

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Questo non vieta, tuttavia, di ricorrere ad altri parametri di indicizzazione - abbastanza popolari sono anche l’EURIBOR 3M, quindi a tre mesi, e l’EURIBOR 1Y, ovvero a scadenza annuale - a seconda delle offerte degli istituti di credito e delle necessità del cliente. Per questa ragione, per trovare il finanziamento migliore per le proprie esigenze è utile fare ricorso a un simulatore di mutui, così da ottenere una stima della rata anche regolando il tasso d’interesse finale sulla base della scadenza EURIBOR preferita.

Quanto è il tasso EURIBOR oggi?

Come già visto, il tasso d’interesse del mutuo a tasso variabile viene definito dal valore dell’EURIBOR nel giorno della stipula, a cui si aggiunge poi lo spread. Ma quanto è il tasso EURIBOR oggi?

Per quanto sia necessario controllare il tasso di giorno in giorno, nel mese di gennaio 2024 l’EURIBOR 6M si è mantenuto attorno al 3.9%. L’EURIBOR 1M si è attestato attorno al 3,8%, l’EURIBOR 3M al 3,8% e l’EURIBOR 1Y al 3,6%.

Come viene calcolato lo spread?

Naturalmente, come più volte ripetuto, oltre all’EURIBOR bisogna prendere in considerazione lo spread stabilito dalle banche. Ma come viene calcolato? Di norma, per la definizione dello spread gli istituti di credito prendono in considerazione:

• l’andamento del mercato dei mutui;
• gli indicatori di rischio associati al cliente.

Fra gli indicatori di rischio vi rientrano parametri come l’importo richiesto, il rapporto tra rata e reddito, la stabilità economica e la capacità di restituire il debito, l’incidenza del mutuo sul valore dell’immobile e molto altro ancora. Di conseguenza, a parità di parametro d’indicizzazione EURIBOR, il mutuo più conveniente sarà offerto dalla banca che offre lo spread più vantaggioso.