Mutuo rifiutato per difformità o abuso: perché accade e cosa fare

Quando si procede alla richiesta di un finanziamento per l’acquisto di un immobile, può accadere che il mutuo venga rifiutato per difformità. Ciò accade quando, a seguito della perizia della banca, la casa non risulta conforme ai dati depositati al catasto o, ancora, se emergono degli abusi edilizi. Come si procede in questi casi?

Oltre ad analizzare la situazione economica del richiedente, le banche eseguono specifiche valutazioni tecniche sugli immobili, prima di concedere il finanziamento. Poiché vi può essere un’alta discrezionalità fra istituti di credito diversi, il consiglio è quello di avvalersi di comodi strumenti per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Perché il mutuo viene rifiutato per difformità?

Quando si sottopone una richiesta di mutuo, la banca effettua diverse verifiche per stabilire se il finanziamento sia erogabile. In altre parole, l’istituto di credito valuta l’effettivo rischio connesso al prestito, prendendo in particolare considerazione:

• la situazione reddituale e la stabilità economica del richiedente, che deve trovarsi nella posizione di poter restituire il debito contratto nel tempo;
• le condizioni dell’immobile poiché, in caso di insolvenza, la banca deve essere in grado di rimetterlo sul mercato immobiliare per recuperare il credito non saldato.

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Questi controlli vengono effettuati durante la fase di istruttoria del finanziamento e, relativamente alle condizioni dell’immobile, vengono avviate delle perizie tecniche da parte di personale qualificato. Come si evince anche dalla guida passo per passo al mutuo, se l’immobile non rispecchia le caratteristiche minime individuate dalla banca, l’erogazione del finanziamento potrebbe essere rifiutata. 

Fra le varie ragioni alla base di possibili bocciature, vi è la difformità dello stesso immobile, ad esempio rispetto ai dati catastali registrati oppure per abusi edilizi.
Ma, più precisamente, cosa succede quando il mutuo non passa per difformità catastale?

Cosa succede se il perito trova difformità?

Come si è già accennato, durante la fase di istruttoria un perito incaricato dalla banca esamina le condizioni dell’immobile, per comprendere se il mutuo possa risultare erogabile. Ma cosa si intende, quando il tecnico trova delle difformità?

In linea generale, una casa o un’altra tipologia di edificio possono risultare non conformi se sono presenti:

• delle difformità catastali, ovvero quando l’immobile non corrisponde ai dati registrati al catasto. Ad esempio, la casa in questione potrebbe presentare una o più stanze non ufficialmente dichiarate o, ancora, prevedere una destinazione d’uso diversa rispetto a quella dichiarata;
• degli abusi edilizi, cioè degli interventi o delle modifiche realizzate senza autorizzazione. Un caso frequente è quello degli ampliamenti di volumetria eseguiti senza permessi;
• requisiti di legge insufficienti, come nel caso della mancata agibilità, ovvero di un immobile non idoneo per essere abitato.

A seguito della perizia, il tecnico incaricato stila una relazione sulle problematiche riscontrate: la banca, a questo punto, potrebbe ritenere l’immobile non idoneo come garanzia per il mutuo, rifiutando così l’erogazione. Le ragioni di un’eventuale bocciatura sono più che comprensibili:

• le difformità catastali espongono l’istituto di credito a un elevato rischio, poiché non è possibile calcolare l’effettivo valore di mercato dell’immobile e, ancora, la stessa banca potrebbe trovarsi al centro di diatribe di proprietà o contestazioni;
• gli abusi edilizi potrebbero tramutarsi in un ordine di demolizione, in tutto o in parte, dell’immobile;
• la mancata agibilità non rende l’edificio idoneo al mercato immobiliare.

Come facile intuire, ogni istituto di credito si avvale di una certa discrezionalità nello stabilire quando un mutuo sia effettivamente erogabile, quindi le richieste presentate a più banche potrebbero sfociare in esiti assai diversi.

Cosa si intende per difformità non rilevanti?

È però utile sottolineare che non sempre una mancata conformità si traduce in un blocco alla concessione del mutuo. Sempre con una certa discrezionalità, la banca potrebbe decidere di acconsentire all’erogazione del mutuo in presenza di difformità minori. Ma cosa si intende?

Quando le problematiche riscontrate sull’immobile sono minori, tanto da offrire la possibilità di una rapida risoluzione, l’istituto di credito potrebbe giudarle non ostative all’emissione del finanziamento. Tra le difformità non rilevanti più comuni vi sono:

• piccoli errori materiali nei dati catastali, come ad esempio un’indicazione errata su una porta o una finestra nella planimetria indicata al catasto;
• ininfluenti modifiche che non richiedono permessi edilizi, come la sostituzione dei pavimenti o degli infissi;
• variazioni moderate a seguito di interventi non pienamente autorizzati, come la modifica nella disposizione interna dei tramezzi, senza cambio di destinazione d’uso.

Rilevate difformità minori, la banca potrebbe vincolare l’erogazione del mutuo alla risoluzione delle piccole questioni emerse. In alcuni casi, concede subito il finanziamento chiedendo al mutuatario un impegno formale a regolarizzarle. In altri, potrebbe sospendere la pratica in attesa della soluzione o, ancora, potrebbe addirittura rifiutare il finanziamento, a seconda delle proprie politiche interne. 

Un caso tipico è quello del mutuo con sanatoria in corso: la banca potrebbe decidere di attendere il completamento del processo di sanatoria prima di procedere, per poi valutare in un secondo momento l’erogazione.

Cosa succede se il mio mutuo viene rifiutato

Specificato in quali casi l’istituto di credito può rifiutare un mutuo per difformità, cosa succede a seguito della bocciatura?

In caso di mutuo rifiutato dopo una perizia negativa, bisogna innanzitutto valutare se la difformità o l’abuso rilevabile sia effettivamente sanabile. Se sussiste la possibilità di regolarizzazione, si potrà procedere a una nuova richiesta di finanziamento alla risoluzione dei problemi rilevati. Al contrario, se la difformità non è sanabile - ad esempio, una casa completamente abusiva in un’area vincolata - sarà probabilmente molto difficile trovare una banca pronta a concedere il mutuo.

È però utile sapere che la regolarizzazione non è una condizione sempre sufficiente per ottenere il finanziamento, perché può anche verificarsi l’evenienza di un mutuo rifiutato dopo perizia positiva. Ad esempio, al termine della sanatoria, potrebbero emergere discrepanze tra il valore dell’immobile e la somma richiesta alla banca o, ancora, l’istituto di credito potrebbe ritenere l’investimento rischioso data la provenienza dell’edificio, come nel caso di precedenti donazioni contestabili.

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Ancora, bisogna prendere anche in considerazione la possibilità, seppur non frequente, di un mutuo negato dopo il rogito, dopo una precedente approvazione, ad esempio al mutare delle condizioni reddituali o all’emersione di nuovi problemi sull’immobile.

Ma con un mutuo rifiutato, dopo quanto tempo si può riprovare? Non ci sono tempistiche fisse, in genere si può procedere a una nuova richiesta non appena l’irregolarità viene sanata.

Quali sono gli altri motivi del rifiuto di un mutuo?

Infine, è utile anche prendere in considerazione tutti gli altri motivi che potrebbero portare al rifiuto di un finanziamento immobiliare, ad esempio per l’acquisto di una casa. Tra le ragioni più frequenti, vi sono:

• la scarsa stabilità lavorativa del richiedente, che determina una situazione reddituale incompatibile con la restituzione del debito;
• un importo troppo elevato per il mutuo, sia rispetto al valore dell’immobile, che alle capacità reddituali del richiedente. Di norma, le banche non concedono mutui se l’importo delle singole rate è maggiore di un terzo del reddito mensile percepito;
• uno storico creditizio negativo, con episodi di passata insolvenza per precedenti finanziamenti o prestiti;
• il mutuo rifiutato per gioco d’azzardo, poiché questa tipologia di richiedente rappresenta un profilo di alto rischio per le banche.

Proprio poiché ogni banca può seguire proprie politiche nell’approvazione o nel rifiuto di un mutuo, si consiglia di chiedere preventivamente informazioni presso l’istituto di credito prescelto, così da vagliare le effettive possibilità di successo prima della richiesta del finanziamento.