Come inserire il mutuo nell’ISEE: vantaggi e modalità

Per le famiglie che hanno acceso un finanziamento per l’acquisto della casa, sapere come inserire il mutuo nell’ISEE è di fondamentale importanza. Considerare gli oneri verso la banca consente di ridurre il peso del patrimonio immobiliare nell’Indicatore della Situazione Economica Equivalente, con una maggiore probabilità di rientrare nelle soglie di legge per ottenere varie agevolazioni, come bonus sociali o sconti su bollette.

Per questa ragione, gli effetti sull’ISEE vanno considerati ancor prima di sottoscrivere un finanziamento immobiliare, così da poter trovare il mutuo migliore per rientrare all’interno nelle soglie fissate per i benefici fiscali.

Perché il mutuo è importante per l’ISEE

Il calcolo dell’indicatore ISEE è fondamentale per tutte quelle famiglie che, per condizioni economiche e patrimoniali, desiderano avere accesso a benefici fiscali, agevolazioni e bonus previsti per alcune categorie di cittadini. Infatti, tramite l’ISEE viene misurato il livello economico complessivo di un nucleo familiare, combinando redditi, patrimoni mobiliari e immobiliari, rapportando poi la composizione dello stesso nucleo a specifiche scale di equivalenza.

Proprio per questa ragione, una famiglia che ha acceso un mutuo per l’acquisto di un immobile, ha tutto l’interesse di considerarlo ai fini del calcolo dell’ISEE, poiché:

• riduce il peso relativo del patrimonio immobiliare ai fini della determinazione dell’ISEE;
• può aiutare a determinare soglie ISEE più basse, favorendo l’ottenimento delle agevolazioni previste per legge.

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Naturalmente, bisogna considerare che sia i criteri di determinazione dell’ISEE che le relative soglie di legge per le agevolazioni, possono variare di anno in anno, in base alla Legge di Bilancio. L’ultima approvata è la 207/2024, che aggiorna soglie e agevolazioni per il 2025, mentre le regole di calcolo dell’ISEE sono definite dal DPCM 159/2013, aggiornato dal DPCM 13/2025.

Come incide il mutuo sull’ISEE

Entrando maggiormente nel dettaglio su come il mutuo incida sull’ISEE 2025, è indispensabile ribadire che i finanziamenti per l’acquisto di immobili influiscono unicamente sul patrimonio immobiliare, non sui redditi. Più semplicemente, così come previsto dal DPCM 159/2013:

• il valore IMU dell’immobile viene ridotto del mutuo residuo al 31 dicembre dell’anno di riferimento, quindi per il 2025 al 31 dicembre 2024;
• proprio sottraendo il mutuo residuo dal valore IMU dell’immobile, l’indicatore ISEE finale sarà inferiore.

Naturalmente, l’importo residuo potrà essere verificato sul piano di ammortamento del finanziamento sottoscritto o, ancora, calcolando la rata del mutuo.

Un mutuo di quanto abbassa l’ISEE?

Come spiegato nei precedenti paragrafi, considerare il mutuo ai fini della determinazione dell’ISEE è molto importante per le famiglie che, per varie ragioni, desiderano usufruire delle più svariate agevolazioni. A titolo d’esempio, tra i benefici che prevedono delle specifiche soglie ISEE vi sono:

• l’Assegno Unico Universale per i figli a carico, che prevede agevolazioni variabili fino a ISEE da 43.240 euro;
• il Bonus Sociale Bollette, previsto per chi dispone di un ISEE inferiore a 15.000 euro o, ancora, a 20.000 euro per famiglie numerose;
• l’esonero totale dalle tasse universitarie per i figli a carico, all’interno di famiglie con ISEE inferiore a 22.000 euro, come previsto dal D.M. 926/2024.

Agevolazioni e bonus possono essere i più svariati, ma di quanto effettivamente un mutuo può abbassare l’Indicatore della Situazione Economica Equivalente?

Quale residuo del mutuo considerare per l’ISEE

Come già spiegato, ai fini della determinazione dell’indicatore ISEE, il mutuo residuo viene sottratto dal valore IMU dell’immobile. Di norma, si considera:

• il valore IMU dell’immobile, ridotto della franchigia prevista per l’ISEE sul mutuo prima casa, pari nel 2025 a 52.500 euro per la prima casa, incrementata di 2.500 euro per ogni figlio convivente dopo il secondo;
• il mutuo residuo al 31 dicembre dell’anno precedente a quello della dichiarazione, in base al DPCM 159/2013.

Per agevolare la comprensione, è utile ricorrere a un esempio di ISEE con mutuo incluso. Si ipotizzi che una famiglia ha contratto un finanziamento immobiliare per una prima casa con valore IMU di 100.000 euro:

• al 31 dicembre 2024 il mutuo residuo è di 70.000 euro;
• nell’ISEE verrà quindi considerato un valore netto di 30.000 euro, prima dell’applicazione della franchigia di 52.500 euro per la prima casa.

Poiché il valore netto dell’immobile è inferiore alla franchigia prevista di 52.000 euro, il patrimonio immobiliare della prima abitazione sarà pari a zero euro ai fini ISEE. 

È però doveroso sapere che questa modalità di calcolo vale per la prima casa, mentre:

• per l’ISEE di un mutuo cointestato, il mutuo residuo va diviso fra gli intestatari. Ad esempio, se il finanziamento è suddiviso al 50% fra i coniugi, ognuno dichiarerà la propria quota. Di conseguenza, per i 70.000 euro di mutuo residuo, ogni coniuge potrà considerare massimo 35.000 euro;
• per l’ISEE di un mutuo per ristrutturazione, il finanziamento residuo non viene considerato, poiché solo i finanziamenti contratti per l’acquisto o la costruzione di un immobile sono deducibili. I mutui erogati per la semplice ristrutturazione di un immobile già esistente non sono idonei;
• per l’ISEE di un mutuo seconda casa, non si può usufruire della franchigia già vista per la prima abitazione, di conseguenza l’effetto di riduzione sul calcolo dell’indicatore sarà inferiore.

La riduzione effettiva dell’ISEE

Fatte le considerazione dei paragrafi precedenti, sorge spontaneo chiedersi di quanto, nei fatti, si abbassa l’ISEE a seguito dell’inserimento del mutuo. Innanzitutto bisogna ricordare che:

• il mutuo influisce solo sul patrimonio immobiliare che, genericamente, contribuisce in media al 20% del peso dell’ISEE;
• molto dipende dall’importo del mutuo contratto, dalla tipologia di finanziamento e dalle condizioni del nucleo familiare.

In genere, per una seconda casa con valore IMU di 150.000 euro e mutuo residuo di 80.000 euro, l’ISEE potrebbe ridursi indicativamente di 2.000-3.000 euro. Questo perché il mutuo abbassa il valore dell’immobile considerato nell’ISEE da 150.000 euro a 70.000 euro, ma l’impatto finale è attenuato da fattori come redditi, patrimonio mobiliare, composizione del nucleo immobiliare e scale di equivalenza.

Come facile intuire, quello proposto è un calcolo semplificato per agevolare la comprensione, ma la riduzione potrebbe essere notevolmente diversa a seconda delle caratteristiche del nucleo familiare e, fatto non meno importante, dalle nuove modalità di calcolo dell’ISEE 2025.

Quali documenti del mutuo servono per fare l’ISEE

Per includere correttamente il mutuo nell’ISEE, serve innanzitutto recuperare dei documenti specifici. Bisognerà infatti avere a disposizione:

• la certificazione bancaria del mutuo residuo, al 31 dicembre 2024, per la compilazione 2025. Questa riporta l’importo del capitale ancora da rimborsare e, generalmente, la banca inoltra ogni anno il documento direttamente al cliente;
• le visure catastali degli immobili posseduti, sempre al 31 dicembre, affinché possa essere calcolato il valore dell’IMU;
• l’atto notarile di acquisto o di costruzione dell’immobile, per dimostrare che il mutuo è legato all’immobile dichiarato, se richiesto;
• il contratto di mutuo, dove sia indicato l’importo iniziale e la finalità.

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Questi documenti dovranno essere presentati al CAF o caricati sul portale INPS nella sezione dedicata all’ISEE precompilato. Ma come si procede, materialmente?

Come compilare la DSU per il mutuo nell’ISEE

Per coloro che vogliono procedere in autonomia, e si domandano dove inserire il mutuo nell’ISEE, è utile sapere le sezioni della DSU - la Dichiarazione Sostitutiva Unica, propedeutica per l’ISEE - da compilare.

Il mutuo va dichiarato nel Quadro FC3 della sezione “Patrimonio immobiliare”. Se si procede tramite il portale INPS, dopo aver effettuato l’autenticazione con SPID, CIE o CNS, si procede a:

• inserire il Valore IMU della quota posseduta, specificando se si tratti di prima o seconda casa;
• compilare la cella relativa al Mutuo Residuo, nella quinta colonna, indicando la cifra al 31 dicembre 2024. Se il mutuo è cointestato, il residuo dovrà essere diviso in base alla quota di proprietà.

Dopo aver verificato la correttezza dei dati, si può procedere all’inoltro telematico della DSU seguendo le indicazioni a schermo. Entro un paio di settimane, l’INPS elaborerà la versione finale dell’ISEE.

Poiché la procedura potrebbe essere complessa, si consiglia di vagliare l’aiuto del CAF o del commercialista di propria fiducia.