Cos’è il TEG nei mutui: il significato dell’indicatore e i suoi usi

Quando si valuta l’accensione di un mutuo, fra i vari indicatori forniti dall’istituto di credito, è utile prendere visione anche del TEG. Acronimo di Tasso Effettivo Globale, si tratta del parametro che misura il costo totale di un finanziamento, in percentuale su base annua. Valutare questo indicatore è molto importante poiché non include solo gli interessi, ma anche le spese accessorie connesse al finanziamento, come oneri assicurativi, commissioni e altri costi obbligatori. Di norma, questo indicatore è utilizzato per verificare se il costo totale del mutuo, confrontato con il TEGM, superi le soglie di usura stabilite dalla normativa vigente.

Nell’ottica di trovare il miglior mutuo per le proprie esigenze, il TEG diventa quindi di fondamentale importanza: permetterà infatti di valutare l’investimento nel suo complesso.

Cosa si intende per TEG

Innanzitutto, trovandosi a leggere il prospetto sintetico di un mutuo, in molti si chiederanno cos’è il TEG. Come già accennato in apertura, il TEG - o Tasso Effettivo Globale - è un indicatore sintetico che rappresenta il costo totale di un finanziamento, come ad esempio un mutuo per l’acquisto di un immobile. Espresso in valore percentuale annuo rispetto al capitale erogato, include tutti i costi obbligatori legati allo stesso contratto di mutuo, come gli interessi, le commissioni di gestione, le spese di istruttoria e altre spese obbligatorie.

Cosa comprende il TEG

Ma entrando maggiormente nel dettaglio, il TEG cosa comprende? Ai fini della valutazione di un finanziamento - comprese operazioni come la surroga del mutuo, ovvero il trasferimento dello stesso finanziamento a una banca che offre condizioni migliori - il Tasso Effettivo Globale include:

• gli interessi sul prestito ottenuto;
• le spese di istruttoria, ovvero i costi sostenuti dalla banca per valutare la richiesta di finanziamento;
• le commissioni di gestione, ovvero tutti quegli oneri periodi legati al prestito stesso;
• le assicurazioni obbligatorie, ad esempio quelle richieste dall’istituto di credito per poter concedere il finanziamento, come quelle incendio e scoppio;
• le spese notarili, quando applicabili alla tipologia di contratto sottoscritto;
• eventuali altre spese obbligatorie, come costi di perizia, imposte e via dicendo.

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È proprio includendo un nutrito elenco di costi, che si esprime il significato del TEG: offrendo una fotografia il più possibile reale di quanto il richiedente andrà effettivamente a spendere, il Tasso Effettivo Globale permette di comprendere la fattibilità del mutuo rispetto alle proprie possibilità finanziarie e, fatto non meno importante, di confrontare facilmente offerte diverse. 

Tuttavia, proprio per la sua completezza, il Tasso Effettivo Globale è soprattutto utilizzato come parametro di riferimento per verificare il rispetto delle soglie anti-usura stabilite dalla Legge 108/1996. In questo caso, si confrontano TEG e TEGM, il Tasso Effettivo Globale Medio, cioè il tasso di riferimento che viene trimestralmente pubblicato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per calcolare le soglie di usura.

Come si calcola il TEG di un mutuo

Compreso quali siano i parametri compresi all’interno del TEG, come si procede al calcolo di questo indicatore sintetico? Generalmente, il TEG è calcolato come il Tasso Interno di Rendimento - TIR - che eguaglia il valore attuale del capitale erogato con i flussi di pagamento, includendo interessi e spese obbligatorie. Per semplicità, si può approssimare con la seguente formula, anche se il calcolo reale è ben più complesso, poiché segue la tipologia di piano d’ammortamento:

• TEG = (somma dei costi totali del mutuo / capitale erogato) x (1 / durata del mutuo in anni)

In altre parole, si sommano tutti i costi sostenuti dal richiedente - interessi, spese di istruttoria, assicurazioni e via dicendo - e li si rapporta al capitale erogato, su base annua. Per i mutui a tasso variabile o indicizzati, il TEG può modificarsi nel tempo, appunto a seconda delle oscillazioni dei tassi di interesse.

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Bisogna però considerare che, per coloro che si avvalgono di mutui con tasso agevolato o approfittano di garanzie specifiche - come ad esempio il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito dal Consap - il TEG può essere più basso rispetto a quello dei mutui più comuni.

TEG e TEGM nella normativa anti-usura

Come specificato in precedenza, il TEG è un indicatore sintetico fondamentale per verificare se il mutuo superi le soglie anti-usura, confrontandolo con il TEGM, quest’ultimo elaborato dalla Banca d’Italia e pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, come da Legge 108/1996. Ma quale calcolo si utilizza per capire se un tasso sia usuario? Di norma, si procede con:

• TEGM x 1,25 + 2,5%.

Qual è la differenza tra TEG e TAEG

Infine, è utile anche apprendere la differenza tra TEG, TAEG e TAN di un mutuo. Questi ultimi due indicatori sono di certo più noti e, di solito, sono considerati un riferimento imprescindibile per la valutazione di un finanziamento. In linea generale, si può affermare che:

• il TEG, come già visto, misura il costo totale del finanziamento, quindi non solo gli interessi ma anche le spese accessorie, gli oneri assicurativi e gli altri costi obbligatori;
• il TAEG, è il Tasso Annuo Effettivo Globale, indica il costo totale in percentuale di un finanziamento al consumo - e in alcuni casi anche dei mutui - su base annua, includendo interessi, spese di apertura e altre spese obbligatorie.

Per quanto apparentemente simili, il TEG è principalmente utilizzato per valutare il superamento delle soglie usurarie, in base alle valutazioni trimestrali del MEF. Il TAEG è invece regolato dal Codice del Consumo, ovvero dal D.Lgs. 206/2005, e offre la massima trasparenza al richiedente da parte dell’istituto di credito.

Il TAN, invece, è il Tasso Annuo Nominale, ovvero il calcolo del tasso d’interesse puro che verrà applicato al mutuo, escluso i costi accessori. In altre parole, riguarda unicamente gli interessi, al netto di tutte le altre spese connesse con il mutuo.

Poiché la valutazione di TEG, TAEG e TAN può essere anche decisamente complessa, il consiglio è quello di affidarsi a un consulente finanziario di fiducia e, in ogni caso, valutare prospetti di mutuo da più banche diverse, così da scegliere l’opzione più conveniente.