Differenza tra rogito e stipula: come funzionano per il mutuo

La compravendita di un immobile è un processo che prevede diversi passaggi, sia giuridici che amministrativi, non sempre semplici da comprendere per chi si avvicina per la prima volta al mercato immobiliare. Ad esempio, molti faticano a comprendere la differenza tra rogito e stipula, due delle fasi più caratterizzanti dell’acquisto o della vendita di un immobile. Il rogito è infatti l’atto notarile che formalizza il trasferimento della proprietà, mentre la stipula avviene quando le parti firmano un contratto: ad esempio un preliminare tra acquirente e venditore, ma anche la sottoscrizione di un mutuo con la banca o lo stesso rogito. Ma come distinguere questi due passaggi?

Qual è la differenza tra rogito e stipula

Quando ci si avvicina alla compravendita di un immobile, e si cerca di trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze, comprendere il funzionamento del rogito e della stipula è di fondamentale importanza. Infatti, si tratta di due passaggi spesso confusi, eppure molto diversi per l’acquisto o la vendita di una casa. In sintesi:

• il rogito è l’atto pubblico stilato e autenticato dal notaio, che sancisce il termine della compravendita, cioè il trasferimento della proprietà dell’immobile dal venditore al compratore;
• la stipula è invece il momento in cui le parti firmano un contratto, come un compromesso di compravendita o, ancora, gli accordi di mutuo tra banca e richiedente o lo stesso rogito.

È però certamente utile entrare maggiormente nel dettaglio di queste due fasi, accennando anche al loro funzionamento.

Cosa si intende per rogito

Innanzitutto, è utile comprendere quale sia il significato del rogito. Questo termine si riferisce all’atto notarile che rappresenta il momento culminante della compravendita immobiliare: formalizza, infatti, il trasferimento definitivo della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente.

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Disciplinato principalmente dagli articoli 1350 e 2643 del Codice Civile, si tratta di un documento pubblico stilato e autenticato dal notaio, una figura essenziale in questo processo, perché garantisce:

• la validità legale dell’atto sottoscritto;
• l'opponibilità dello stesso atto verso terzi.

Il rogito include tutti i dettagli della transazione - la descrizione dell’immobile, il prezzo concordato per la vendita, eventuali ipoteche pregresse da estinguere - e, una volta firmato, il notaio provvede alla sua trascrizione nei registri immobiliari, così come previsto dall’articolo 2643 del Codice Civile.

Ma cosa rilascia il notaio dopo il rogito? Di norma, viene fornita la copia autentica dell’atto, ovvero del documento che attesta ufficialmente il passaggio di proprietà e necessario per eventuali adempimenti successivi, come una voltura catastale o l’aggiornamento dei dati presso il Comune.

Naturalmente, poiché conclude la compravendita e può essere accompagnato dall’iscrizione di un’ipoteca tramite l’atto di mutuo, il rogito avviene spesso contestualmente alla stipula del finanziamento o successivamente, come evidente anche dalla guida passo per passo al mutuo.

Che differenza c’è tra rogito e contratto

È però necessario specificare anche la differenza tra rogito e contratto, insita nella loro diversa funzione. In linea generale:

• il rogito finalizza, come visto, il trasferimento della proprietà dell’immobile: pertanto, porta a termine il contratto di compravendita;
• il contratto è invece qualsiasi accordo sottoscritto dalle parti, come appunto il preliminare di compravendita, che precede quindi il momento dello stesso rogito.

Cos’è la stipula del mutuo

In linea generale, il significato della stipula si riferisce al momento in cui le parti firmano un contratto, come ad esempio come un preliminare di compravendita - ovvero, il compromesso - oppure il contratto di mutuo. 

E proprio in materia di finanziamenti immobiliari, cosa si intende per stipula di un mutuo? In questo caso, si fa riferimento alla firma del contratto tra acquirente e la banca, con cui l’istituto di credito si impegna a erogare il prestito necessario per l’acquisto dell’immobile e il cliente, a sua volta, a rimborsare il capitale con gli interessi, in base alle condizioni sottoscritte. Non a caso, il piano d’ammortamento, le condizioni del prestito e altri dettagli utili vengono allegate allo stesso contratto da stipulare, affinché tutte le parti siano tutelate.

Nel caso dei mutui ipotecari, si parla più propriamente di stipula notarile, cioè alla presenza di un notaio, poiché è necessario testimoniare l’accordo tra la banca e il richiedente e, ovviamente, anche l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile. Per questo molto spesso la stipula del contratto di mutuo avviene contestualmente al rogito, così da accelerare i tempi e garantire immediatamente i fondi per il pagamento del venditore.

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Cosa succede dopo la stipula

Ma cosa succede dopo la stipula di un contratto preliminare o di un mutuo? In genere, si attivano alcuni adempimenti di legge affinché si possa arrivare al rogito e completare la compravendita. Di norma:

• nei contratti preliminari, le parti si impegnano a concludere la vendita secondo determinate condizioni, come ad esempio una data concordata. Se autenticato o redatto come atto pubblico, il notaio procede alla verifica della documentazione dell’immobile, ad esempio con visure catastali o ipotecarie, per escludere ipoteche, vincoli o pendenze. Inoltre raccoglie i dati obbligatori, quali l’Attestato di Prestazione Energetica;
• nei contratti di mutuo, a seguito della stipula i fondi vengono erogati, spesso contestualmente al rogito o subito dopo, per completare la compravendita.

Quanto tempo passa dalla stipula al rogito

Compresa la differenza tra stipula e rogito, è utile anche capire quali siano le tempistiche di questi passaggi. In linea generale, molto dipende dalla tipologia di stipula a cui si fa riferimento:

• per la stipula di un contratto preliminare fra le parti, le tempistiche tra la firma dello stesso contratto davanti al notaio e il rogito notarile sono variabili. In linea di massima, si tratta indicativamente di un lasso tra due e tre mesi in presenza di un mutuo, ma i tempi sono liberamente concordabili: possono ridursi a pochi giorni se il finanziamento non è necessario o, ancora, estendersi per casi più complessi;
• per la stipula di un mutuo, le tempistiche possono dipendere dall’istruttoria bancaria, ovvero il tempo di cui ha bisogno l’istituto di credito per verificare sia la posizione economica del richiedente che lo stesso immobile. In media, possono servire dai 30 ai 60 giorni tra la verifica delle condizioni e la stipula del finanziamento, ma vi sono anche banche più rapide.

Come già accennato nei paragrafi precedenti, allo scopo di accelerare le tempistiche della compravendita, spesso la stipula del mutuo e il rogito avvengono nello stesso giorno, in presenza di un unico notaio. In questo modo, viene sia avviato il contratto di finanziamento che completata la vendita dell’immobile.

Come facile intuire, le tempistiche possono variare sensibilmente in base alla capacità di accordo tra acquirente e venditore, allo stato dell’immobile e all’istituto di credito prescelto: ogni caso, di conseguenza, è a sé stante.