Mutuo integrativo: come funziona l’ipoteca e quando conviene davvero

Per chi ha già sottoscritto un finanziamento immobiliare, non è infrequente la necessità di liquidità aggiuntiva: per realizzare interventi di ristrutturazione, ad esempio, oppure per acquistare una seconda casa o coprire spese improvvise. Il mutuo integrativo, anche noto come secondo mutuo, rappresenta una soluzione ideale in questi casi: permette di ottenere fondi aggiuntivi, nonostante vi sia già un finanziamento attivo. 

Di solito, viene erogato iscrivendo un’ipoteca di secondo grado sull’immobile, inferiore alla prima: la banca può fornire la somma corrispondente alla differenza tra il valore della proprietà e le ipoteche preesistenti. Le condizioni possono però variare a seconda dell’istituto di credito, di conseguenza è utile avvalersi di strumenti online per trovare il miglior mutuo per le proprie esigenze.

Cos’è il mutuo integrativo

Il mutuo integrativo, quindi, è una forma di finanziamento pensata per chi ha già sottoscritto un mutuo ipotecario su un immobile e, al contempo, necessita di una liquidità aggiuntiva. Grazie a questa soluzione, è possibile ottenere un secondo finanziamento, senza dover estinguere o modificare radicalmente quello originario.

In altre parole, questo secondo finanziamento sfrutta lo stesso immobile come garanzia, seppure con ipoteca di minor valore rispetto alla prima. Questo vuol dire che verrà iscritta un’ipoteca di secondo grado, secondo quanto previsto dall’articolo 2809 del Codice Civile: in caso di inadempienza e successiva vendita forzata della proprietà, il creditore del mutuo principale avrà pertanto priorità nel recuperare il proprio capitale.

Come tutte le altre tipologie di finanziamento immobiliare, anche il mutuo integrativo è regolato dal D.Lgs. 385/1993 - ovvero il Testo Unico Bancario - che impone trasparenza nelle condizioni contrattuali e nella valutazione del merito creditizio.

Come funziona il mutuo integrativo

Ma come funziona un mutuo integrativo? Similmente a quanto accade per il finanziamento principale, una volta presentata la richiesta, la banca procedere alla verifica di alcuni condizioni che ne possano garantire l’erogazione. In particolare, verrà analizzato il valore residuo dell’immobile.

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Si ipotizzi di aver a disposizione una casa dal valore di 250.000 euro, sulla quale è già stata iscritta un’ipoteca di 150.000 per il primo mutuo. Al momento della richiesta di un mutuo integrativo, l’istituto di credito calcola la differenza - 100.000 euro - e su questa valuta la sostenibilità del finanziamento, considerando anche dei margini di sicurezza che possono variare da una banca all’altra.

Come facile intuire, vengono poi nuovamente verificate le classiche condizioni che possono ridurre il rischio di insolvenza, come ad esempio:

• la posizione e la stabilità reddituale del richiedente, anche tenendo presente che le rate dei due mutui non dovrebbero superare circa un terzo dello stipendio mensile;
• la presenza di garanzie ulteriori, oltre all’ipoteca di secondo grado, come ad esempio garanti o cointestatari;
• la disponibilità di un profilo creditizio soddisfacente, senza protesti o ritardi nei pagamenti;
• le finalità effettive del mutuo, ad esempio l’acquisto di una seconda casa o, ancora, la liquidità per effettuare ristrutturazioni;
• in caso d’acquisto di una seconda casa, il valore e le condizioni dell’immobile. Naturalmente, rimangono valide le consuete considerazioni sul Loan To Value, ovvero il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo richiesto: in genere, è difficile ottenere mutui con LTV maggiore all’80%.

È bene specificare che questa forma di finanziamento di solito prevede l’erogazione di importi inferiori rispetto a un mutuo classico. Ancora, i tassi di un mutuo integrativo potrebbero essere più elevati, anche perché gli istituti di credito tendono ad applicare spread maggiori, data anche la minore sicurezza come garanzia della seconda ipoteca sull’immobile. 

Ancora, è bene sapere che questo mutuo solitamente non beneficia delle detrazioni fiscali previste dall’articolo 15 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, poiché finalizzato a liquidità generica e non all’acquisto della prima abitazione. Anche per questa ragione, se il proprio obiettivo è semplicemente quello di migliorare le condizioni del finanziamento principale, è meglio optare per strumenti più idonei, come la surroga del mutuo.

Chi ha già un mutuo può ottenerne un altro?

Come visto nei precedenti paragrafi, è possibile richiedere un secondo mutuo anche se si ha già un finanziamento in corso, purché l’immobile offra garanzie sufficienti e, ovviamente, il mutuatario dimostri una buona affidabilità finanziaria. Tuttavia, molto dipende dalle esigenze specifiche del richiedente: oltre al mutuo integrativo, vi potrebbero essere altre soluzioni altrettanto valide.

Come posso integrare un mutuo già esistente

Per aumentare un mutuo già esistente, al fine di ottenere della liquidità aggiuntiva - per l’acquisto di un nuovo immobile, una ristrutturazione o per spese improvvise - il mutuo integrativo rappresenta di certo la soluzione migliore: come visto, permette di ottenere un secondo finanziamento, con l’iscrizione di un’ipoteca di secondo grado sull’immobile.

Tipicamente dalla durata dai 5 ai 20 anni, il mutuo integrativo prevede però dei tassi più elevati, così come già spiegato, dati maggiori rischi per l’istituto di credito. Per questa ragione, se si ha bisogno di una liquidità extra, vale anche la pena valutare delle opzioni alternative che, pur non rappresentando un’integrazione, possono tornare utili. Ad esempio:

• il mutuo consolidamento debiti, che permette di razionalizzare tutti i finanziamenti già attivi, estinguendo tutte le obbligazioni attive, riunendole in un solo finanziamento;
• il rifinanziamento del mutuo, che permette di rinegoziare con la banca il debito residuo, in alcuni casi ottenendo anche delle somme aggiuntive, se necessarie.

Per quanto tutte queste soluzioni permettano di ottenere della liquidità extra, bisogna prestare attenzione alle finalità. Il mutuo integrativo è infatti l’ideale soprattutto quando si vuole acquistare un secondo immobile, così da poter approfittare di un finanziamento separato da quello sull’abitazione principale, grazie alla seconda ipoteca.

Il mutuo consolidamento debiti è invece più indicato per estinguere finanziamenti precedenti, magari dalle condizioni non troppo vantaggiose, mentre il rifinanziamento per ottenere denaro aggiuntivo.

È possibile avere una doppia ipoteca sulla stessa casa?

Come già specificato, uno dei punti di forza del mutuo integrativo è la possibilità di iscrivere un’ipoteca di secondo grado sull’immobile già ipotecato per il primo finanziamento. Questa questione, tuttavia, genera spesso dubbi nei richiedenti: è davvero possibile avere una doppia ipoteca sulla stessa casa?

L’articolo 2809 del Codice Civile conferma che un immobile può essere gravato da più ipoteche, ordinate per grado, in base alla data della loro iscrizione nel registro immobiliare. Di conseguenza, ciò conferma la possibilità di approfittare di un’ipoteca di secondo grado per questa tipologia di finanziamento.

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Nei precedenti paragrafi, si è però visto che il grado delle ipoteche determina anche la priorità di recupero del credito, in caso di insolvenza. La prima ha la priorità assoluta, mentre quella di secondo grado subentra solo dopo il soddisfacimento del creditore principale. È proprio per questo motivo, ovvero un rischio più alto, che gli istituti di credito definiscono degli spread e dei tassi più elevati per questa tipologia di finanziamento.

Ancora, bisogna considerare che la doppia ipoteca potrebbe rendere più difficile la vendita dell’immobile, aumentando ulteriormente il rischio per i creditori. Il papabile acquirente deve infatti valutare se accollarsi i finanziamenti o, ancora, procedere alla loro estinzione, con tutto quello che ne consegue in termini di costi notarili. Un problema che rende questi immobili meno appetibili sul mercato. 

Quando conviene il mutuo integrativo

Ma quando conviene davvero un mutuo integrativo? Questa tipologia di finanziamento è pensata per contesti specifici, dove la necessità di liquidità aggiuntiva potrebbe risultare molto più onerosa affidandosi ad altre soluzioni.

Ad esempio, è molto frequente la richiesta di un mutuo integrativo per la ristrutturazione, anche perché gli interventi sono rivolti anche ad aumentare il valore della casa, potenzialmente recuperando l’investimento con una futura vendita. Ancora, il mutuo integrativo per l’acquisto di una seconda casa è una soluzione molto comune: anziché ipotecare la nuova proprietà, si sfrutta quella esistente per ottenere i fondi necessari.

In linea generale, questa tipologia di finanziamento è conveniente se si dispone di un mutuo principale dalle condizioni particolarmente vantaggiose e, di conseguenza, non si desidera modificarlo. Anziché richiedere un prestito personale, che potrebbe risultare estremamente costoso per importi elevati, l’integrazione permette di calmierare l’investimento.

Per contro, non è invece una soluzione consigliata per chi ha sottoscritto mutui poco vantaggiosi, ad esempio dai tassi molto elevati: in quel caso, la rinegoziazione, la surroga o un rifinanziamento potrebbero risultare meno onerosi.

In definitiva, il mutuo integrativo offre flessibilità, ma la sua effettiva utilità deve essere valutata in base alle proprie necessità, anche con l’aiuto di consulenti o, ancora, tramite lo stesso istituto di credito prescelto.