Cosa sapere prima di chiedere un mutuo: gli elementi da valutare

Richiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile è una decisione rilevante, che richiede la valutazione di molteplici aspetti. Ma cosa sapere prima di chiedere un mutuo? Innanzitutto, è necessario valutare la propria situazione economica - come il reddito o la stabilità lavorativa - nonché i costi totali, comprensivi non solo di interessi, ma anche delle spese d’istruttoria, di notaio, le imposte ed eventuali assicurazioni. 

Dopodiché, bisognerà scegliere la tipologia di tasso, prestando attenzione sia al TAN che al TAEG, per ottenere una rata che non sia più del 30-35% del proprio reddito. Poiché la valutazione può essere complessa, è utile avvalersi di strumenti online per trovare il mutuo migliore per le proprie necessità.

A cosa fare attenzione quando si chiede un mutuo

La scelta di acquistare un immobile non dovrebbe mai essere presa alla leggera, soprattutto se si ha intenzione di avvalersi di un finanziamento immobiliare. Ma cosa fare prima di chiedere un mutuo?

Prima di procedere alla richiesta alla banca, è necessario concentrarsi su alcuni elementi chiave, al fine di valutare l’effettiva sostenibilità del debito che si andrà a contrarre, che per identificare le condizioni più vantaggiose per il mutuo. Tra le principali questioni da prendere in debita considerazione, vi rientrano:

• la solidità del proprio reddito e la tipologia di contratto lavorativo in proprio possesso, perché determinano di fatto la capacità di sostenere le rate;
• l’eventuale presenza di segnalazioni negative nei sistemi di informazione creditizia, ad esempio per precedenti debiti insoluti;
• il rapporto tra la rata prevista e il reddito effettivamente disponibile;
• il valore dell’immobile in relazione all’importo che si desidera farsi finanziare;
• la tipologia di tasso d’interesse preferito e la durata del finanziamento;
• tutti i costi, non solo relativamente agli interessi e al capitale, ma anche di perizia, d’istruttoria, le imposte e le polizze obbligatorie;
• le eventuali garanzie richieste dalla banca, come l’ipoteca sull’immobile o la presenza di garanti;
• la possibilità di accedere ad agevolazioni specifiche, ad esempio sulla prima casa.

In linea generale, è sempre utile conoscere quali siano i passi che l’istituto di credito segue per poter erogare il finanziamento - ad esempio, consultando una guida passo per passo al mutuo - e procedere a una verifica preliminare della fattibilità, chiedendo alla banca una pre-delibera non vincolante.

Il peso della situazione finanziaria personale

Il primo elemento da valutare è certamente la situazione finanziaria personale, ovvero l’effettiva capacità di rimborsare il finanziamento nel tempo. Ma sul fronte della stabilità reddituale, cosa controlla la banca per il mutuo?

In linea generale, sono diversi gli elementi che gli istituti di credito prendono in considerazione:

• la stabilità del reddito mensile, in particolare verificando la tipologia di contratto - i lavori a tempo indeterminato sono preferibili, perché riducono il rischio di insolvibilità - e la disponibilità di fondi che effettivamente permettano di sostenere le rate;
• eventuali finanziamenti in corso o debiti pregressi che possono incidere sul rapporto tra rata e reddito, nonché l’assenza di segnalazioni negative al CRIF;
• l’età del richiedente e la durata residua del finanziamento, rispetto al termine lavorativo previsto;
• la composizione del nucleo di familiare, che può influenzare le soglie di sostenibilità.

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Di solito, le banche tendono a non concedere mutui se la rata supera il 30-35% del reddito netto mensile e, ancora, se si superano i 75-80 anni al termine del finanziamento. Ma da quanto tempo bisogna lavorare per chiedere un mutuo? Indipendentemente dalla tipologia del contratto, la durata della posizione lavorativa è certamente un indicatore preso in considerazione dall’istituto di credito. Non vi sono soglie di riferimento precise, tuttavia spesso vengono richiesti almeno 6-12 mesi di stabilità occupazionale.

Quanti soldi bisogna avere prima di chiedere un mutuo

Sempre sul fronte della situazione reddituale e finanziaria, è utile sapere che le banche raramente erogano l’intero importo richiesto, bensì una percentuale sul valore dell’immobile che si intende acquistare. Di conseguenza, è necessario verificare di avere sufficienti fondi a propria disposizione. Ma quanto bisogna avere in banca per chiedere un mutuo?

Per rispondere a questa domanda, bisogna prendere in considerazione il Loan To Value (LTV), ovvero il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo richiesto. Di solito, le banche:

• erogano fino all’80% del valore stimato dell’immobile;
• il restante 20% deve invece essere coperto dal richiedente con propri fondi.

Più si riesce ad abbassare il Loan To Value, maggiori sono le possibilità che il mutuo venga erogato. Vi sono però delle situazioni che permettono di procedere con un LTV maggiore dell’80%, ad esempio in presenza di garanzie speciali o pubbliche. 

In questo senso, quali sono i requisiti per avere un mutuo al 100%, ovvero senza anticipo iniziale? Si tratta di una possibilità consentita soprattutto a coloro che rientrano nelle categorie prioritarie del Fondo Prima Casa del Consap: con una garanzia pubblica pari o superiore all’80%, la banca è maggiormente disposta a erogare l’intero importo. Per poterne approfittare, è però necessario essere:

• giovani under 36;
• giovani coppie, coniugate o conviventi more uxorio da almeno due anni;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi in edilizia residenziale pubblica.

Per ottenere l’80% o più di garanzia pubblica, è però indispensabile  essere in possesso di un ISEE non superiore a 40.000 - soglie maggiori sono previste per famiglie numerose con più di 3 figli a carico - e richiedere un mutuo non superiore ai 250.000 euro, per l’acquisto di una prima casa non appartenente a categorie catastali di lusso.

Il tasso d’interesse e il piano d’ammortamento

Anche la scelta del tasso d’interesse può influire significativamente sulla possibilità di poter sostenere il mutuo, in relazione alla sua durata e al piano d’ammortamento. In linea generale, si può optare fra:

• tasso fisso, che offre il massimo della prevedibilità della rata, con somme mensili invariabili nel tempo;
• tasso variabile, che prevede il calcolo degli interessi in base alle fluttuazioni del mercato, solitamente con calcoli a un mese, tre mesi, sei mesi o un anno, a seconda della configurazione prescelta;
• tassi misti, che possono combinare le peculiarità sia di fisso che di variabile. L’esempio classico è il mutuo a durata variabile: se la rata raggiunge una certa soglia prestabilita, anziché aumentare, si estende la durata del mutuo.

La durata tipica di un mutuo varia dai 10 ai 30 anni, sempre considerando un massimo indicativo di circa 75 anni al momento dell’estinzione del finanziamento. Il piano d’ammortamento più diffuso è invece quello alla francese, che vede una quota degli interessi inizialmente elevata, che si riduce nel tempo al crescere della quota del capitale.

Le garanzie e i costi da considerare

Allo scopo di favorire l’effettiva erogazione del finanziamento, è utile poter fare affidamento su specifiche garanzie, che possano ridurre il rischio d’insolvenza percepito dalla banca. Di norma, si prendono in considerazione:

• l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, che rappresenta la garanzia principale del mutuo;
• la disponibilità di eventuali garanti, che possano intervenire in caso d’insolvenza del mutuatario;
• delle garanzie aggiuntive, come polizze assicurative, altri immobili ipotecabili e molto altro ancora.

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Dopodiché, bisogna anche valutare i costi del finanziamento. Ma a cosa stare attenti per il mutuo? Di solito sono comprese diverse spese aggiuntive:

• i costi d’istruttoria e di perizia, di circa 300-600 euro;
• le spese notarili, attorno ai 1.500-3.000 euro;
• eventuali polizze obbligatorie.

Per questo, quando si valuta il tasso del mutuo, bisogna non solo controllare il TAN - il Tasso Annuo Nominale, cioè il tasso d’interesse puro - ma anche il TAEG, cioè il costo totale del finanziamento, incluse le spese. Utile è considerare anche specifiche agevolazioni per ridurre i costi totali e le imposte: ad esempio, per rientrare nei requisiti per un mutuo sulla prima casa, basta acquistare un immobile non appartenente a categorie di lusso, purché adibito ad abitazione principale, con il trasferimento della residenza entro 18 mesi.

Quanto posso chiedere di mutuo con uno stipendio di 1.500 euro

Passando sul piano pratico, quale mutuo si può ottenere con un reddito mensile di circa 1.500 euro? Considerando che la rata difficilmente supererà il 30-35% delle entrate, la rata massima sostenibile sarà:

• se al 30%, di 450 euro, pari a un importo massimo erogabile di circa 106.735 euro;
• se al 35%, di 525 euro, per un importo massimo erogabile di circa 124.524 euro.

Assumendo che la richiesta di mutuo preveda un Loan To Value all’80%, una durata di 30 anni e un tasso fisso al 3%, ci si potrà perciò permettere un immobile dal valore compreso tra 133.419 e 155.656 euro.

Infine, bisogna considerare i tempi di risposta per l’accettazione del mutuo: l’istruttoria richiede mediamente dai 30 ai 60 giorni, con la delibera finale entro 2-4 settimane dalla perizia, per un totale di 2-5 mesi dall’avvio della pratica.