Il venditore non si presenta al rogito: cosa può fare l’acquirente

Quando ci si appresta a concludere l’acquisto di un immobile, il momento del trasferimento della proprietà rappresenta il passaggio culminante di un processo durato mesi. Ma cosa succede se il venditore non si presenta al rogito? Si tratta di un’eventualità da prendere in debita considerazione, per capire le strategie da attuare. 

Il compratore può infatti richiedere una diffida per adempiere alla compravendita, intimando la controparte a presentarsi dinanzi al notaio nella data convenuta. In ogni caso, per evitare spiacevoli sorprese in fasi delicate come quella del rogito, è utile approfittare di strumenti online per trovare il miglior mutuo, così da ridurre i rischi legati a imprevisti contrattuali.

Le cause dell’assenza del venditore al rogito

Sebbene non si tratti di un’eventualità particolarmente frequente, può capitare che il venditore non si presenti dal notaio al momento del rogito. Ma quali sono le motivazioni alla base di un tanto singolare, e inatteso, comportamento?

Le ragioni potrebbero essere le più svariate, sia legate a impedimenti giustificabili - ad esempio, un malore o un problema di famiglia - che a un vero e proprio cambio di volontà della controparte. Fra le più frequenti, si ricordano:

• difficoltà nel reperire una nuova abitazione, dove sistemarsi a seguito della cessione, che potrebbero aver spinto il venditore a temporeggiare;
• problemi personali o logistici improvvisi, quali questioni di salute che possono aver colpito la controparte o un suo familiare;
• disguidi organizzativi, come errori di calendario per la data o una comunicazione errata sull’appuntamento dal notaio;
• irregolarità documentali o contenziosi legali sull’immobile, non risolti in tempo prima del rogito, che impediscono di procedere con il trasferimento della proprietà;
• ripensamenti del venditore che, per scelta personale oppure offerte d’acquisto più vantaggiose, vorrebbe ritirarsi dalla compravendita.

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È necessario sottolineare che, una volta sottoscritto il preliminare, le parti sono tenute al rispetto della buona fede nell’esecuzione del contratto, in base agli articoli 1175 e 1375 del Codice Civile. In caso di inadempimento, rispondono ai sensi dell’articolo 1218, con i relativi obblighi di risarcimento.

Cosa succede se il venditore non rispetta la data del rogito

Quando il venditore non si presenta alla data fissata, il suo comportamento può costituire grave inadempimento, che può avere effetti significativi su entrambe le parti coinvolte. Entrando maggiormente nel dettaglio: se il venditore non si presenta al rogito, cosa succede?

Nell’impossibilità di sottoscrivere il rogito, il compratore si trova di fronte al blocco del trasferimento di proprietà, con potenziali perdite economiche. Fra le conseguenze più frequenti, bisogna infatti considerare:

• il ritardo nella consegna dell’immobile, che potrebbe comportare oneri aggiuntivi per l’acquirente, come gli interessi sui mutui già accesi o costi di locazione prolungati;
• il congelamento momentaneo dell’erogazione di un nuovo finanziamento, se vincolato al rogito, oppure di un trasferimento di uno già esistente, come nella surroga del mutuo;
• la necessità di ricorrere a procedure formali, per intimare il venditore a rispettare gli accordi presi, con un esborso per spese legali e notarili non preventivate.

Per contro, il venditore rischia non solo di subire l’applicazione di eventuali penali, se previste nel preliminare, ma anche di dover restituire il doppio della caparra confirmatoria, se versata. Fatto non meno importante, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile, l’acquirente può ottenere una sentenza che produce gli effetti del rogito non stipulato, trasferendo giudizialmente la proprietà, purché non vi siano impedimenti sopravvenuti.

Le strategie dell’acquirente se il venditore è assente

Di fronte all’assenza del venditore, l’acquirente non è fortunatamente privo di tutele. Deve però agire con tempestività, affinché la compravendita possa essere ripresa e il trasferimento della proprietà eseguito. 

Ma cosa fare se il venditore non si presenta al rogito? In linea generale, il compratore ha a disposizione diverse strategie:

• tentare una risoluzione informale al contrattempo, chiedendo al venditore le ragioni dell’assenza e concordando insieme una nuova data;
• inviare una diffida ad adempiere, ovvero un atto stragiudiziale che intima alla controparte di presentarsi dal notaio a una data prestabilita;
• richiedere al giudice l’esecuzione del contratto, imponendo il trasferimento della proprietà tramite sentenza;
• chiedere la risoluzione del contratto, chiedendo la restituzione della caparra - raddoppiata se confirmatoria, in base all’articolo 1385 del Codice Civile - e il risarcimento dei danni subiti.

Quando il venditore non si presenta dal notaio, è essenziale raccogliere una documentazione puntuale, affinché si possano supportare future richieste d’indennizzo. In ogni caso, il verbale del notaio di mancata comparizione rappresenta l’elemento chiave, sia per rafforzare la posizione dell’acquirente in una richiesta di risarcimento giudiziale, che per dimostrare l’inadempimento della controparte.

È inoltre utile ribadire che, nonostante non vi sia un tempo massimo tra il compromesso e il rogito, il venditore è sempre tenuto a osservare gli impegni sottoscritti: non può quindi semplicemente svincolarsi dalla compravendita, a meno che non vi sia un accordo esplicito con il compratore. Questo anche quando il ritardo del rogito è per colpa della banca: se il rinvio è dovuto a problemi finanziari, come la differita erogazione di fondi per estinguere ipoteche pregresse, il venditore rimane comunque tenuto al rispetto degli accordi presi.

Cosa succede se il venditore non vuole più vendere

Può però capitare che l’assenza della controparte non derivi da intoppi logistici o impedimenti improvvisi, bensì dalla volontà di ritirarsi dalla compravendita. Ma se il venditore non vuole rogitare, annullando gli accordi già presi, come può agire l’acquirente?

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Se il venditore ci ripensa, compie un grave inadempimento contrattuale, tale da comportare pesanti conseguenze. Infatti l’acquirente può:

• chiedere il risarcimento dei danni per il ritardo del rogito, inclusi costi aggiuntivi, come interessi bancari maturati per mutui già attivi o, ancora, la necessità di dover corrispondere un canone di locazione data la perdita dell’alloggio;
• applicare la penale per il ritardo del rogito, se formalmente prevista dal preliminare, ottenendo un risarcimento forfettario;
• procedere alla risoluzione contrattuale, recuperando sia la caparra che eventuali altri indennizzi;
• chiedere il trasferimento della proprietà per via giudiziale.

Le parti possono trovare anche un accordo stragiudiziale: se il venditore è deciso nella propria volontà di non cedere l’immobile, può suggerire una risoluzione consensuale del contratto di compravendita, ad esempio concordando con la controparte una somma per il disagio subito.

Quali sono gli obblighi del venditore dopo il rogito

Infine, è utile ricordare che gli obblighi del venditore non si esauriscono con il rogito, ma proseguono anche dopo il trasferimento della proprietà.
Ad esempio, il venditore è tenuto a garantire che l’immobile sia libero da vizi occulti - in base agli articoli da 1490 a 1497 del Codice Civile - da evizione e da pesi o vincoli non dichiarati - ai sensi degli articoli da 1481 a 1489, sempre del Codice Civile. In caso contrario, rischia la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.

Ancora, è tenuto a consegnare nel più breve tempo le chiavi, affinché venga effettivamente esercitata la cessione del possesso: per quanto tipicamente avvenga contestualmente al rogito, può accadere anche in un secondo momento, ma sempre con tempistiche che non causino disagi alla controparte.

Inoltre, il venditore è tenuto a consegnare tutta la documentazione relativa all’immobile, quali certificati energetici, attestati di conformità urbanistiche, planimetrie e via dicendo. Se sono presenti mutui o ipoteche residue, ne deve dare comunicazione tempestiva alla controparte, affinché si possa valutare un’estinzione o un subentro.