Mutuo liquidità: come funziona, i requisiti e quando richiederlo

Per coloro che necessitano di somme di denaro aggiuntive, e possiedono già una casa di proprietà, esistono delle soluzioni finanziarie alternative ai prestiti personali. Fra queste, vi rientra il mutuo liquidità: un finanziamento ancorato a un’ipoteca su un immobile, da utilizzare senza obbligo di motivarne la destinazione. Questo mutuo consente di approfittare di tassi migliori rispetto ai prestiti personali e può rappresentare l’opzione ideale per ristrutturazioni, consolidamento di debiti o altri scopi, seppur con il rischio di esecuzione forzata in caso di insolvenza. È però fondamentale valutare a fondo le condizioni del finanziamento, consultando preventivamente strumenti per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Come funziona un mutuo liquidità

Quando si ha bisogno di somme extra per realizzare un progetto individuale, come l’ammodernamento della propria abitazione o un investimento finanziario, il classico prestito personale potrebbe non rappresentare la soluzione più vantaggiosa. Vale perciò la pena considerare altre opzioni, come ad esempio il mutuo liquidità: ma come funziona?

Questo finanziamento opera grazie a un meccanismo di credito garantito da ipoteca, iscritta su un immobile già di proprietà del richiedente. In altre parole, proprio in virtù del vincolo ipotecario, la banca concede l’erogazione di una somma di denaro, senza vincoli specifici sulla sua destinazione: il finanziamento può essere impiegato per qualsiasi scopo, dalla ristrutturazione di un immobile fino all’investimento in nuove attività lavorative.

In termini pratici, il mutuo si basa sul valore stimato dell’immobile sul quale verrà iscritta l’ipoteca. Infatti, l’istituto di credito:

• valuta il valore effettivo di mercato dell’immobile;
• concede il mutuo su una percentuale del valore stimato, tipicamente attorno al 70-80%.

Il piano d’ammortamento viene stabilito dalla banca in accordo con il mutuatario e per i tassi del mutuo liquidità, si può scegliere tra fissi, variabili o misti: per comprendere quale opzione meglio risponda alle proprie esigenze, è utile avvalersi di strumenti online per simulare la rata del mutuo. Ancora, è bene sapere che di solito le rate non superano il 30-35% del reddito mensile netto, per ridurre le possibilità di insolvenza da parte del richiedente.

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Dal punto di vista normativo, il mutuo liquidità è regolato dal D.Lgs. 385/1993, ovvero il Testo Unico Bancario. In particolare, l’articolo 38 regola il cosiddetto credito fondiario, dove spesso vi rientra anche questa tipologia di finanziamenti, tuttavia sul mercato i mutui liquidità possono essere erogati anche seguendo la più generale disciplina dei crediti ipotecari.

È inoltre utile sottolineare che non vi è possibilità di ottenere un mutuo liquidità senza ipoteca: la garanzia reale è infatti un elemento imprescindibile per questa tipologia di finanziamento, appunto legata a un immobile che può essere sottoposto a esecuzione forzata - e quindi, rientrare nella disponibilità della banca - in caso di mancato pagamento delle rate.

Come si può aggiungere liquidità al mutuo

Può però capitare che anche chi ha già acceso un finanziamento, ad esempio per l’acquisto di un immobile, abbia bisogno di denaro aggiuntivo. In questo caso, è comunque possibile procedere alla richiesta di un mutuo liquidità con ipoteca?

In linea generale, se le condizioni reddituali del richiedente lo permettono, nulla vieta di richiedere un secondo mutuo, iscrivendo una nuova ipoteca sull’immobile già esistente o su un altro, sempre di proprietà. Se, invece, si desidera ottenere più liquidità all’interno del finanziamento già sottoscritto, risulterà indispensabile valutare altre opzioni:

• la sostituzione del mutuo con liquidità aggiuntiva - quella che impropriamente viene chiamata mutuo surroga più liquidità, sebbene si tratti di un’operazione formalmente diversa - che prevede di estinguere il vecchio finanziamento per accenderne uno nuovo con un altro istituto di credito, per un importo pari alla somma residua e a quella extra richiesta;
• la rinegoziazione interna del mutuo con un aumento di capitale, da effettuarsi con la stessa banca d’origine, che prevede sempre l’estinzione del vecchio mutuo con l’apertura di un nuovo finanziamento, dalla somma erogata maggiore;
• la cosiddetta surroga ibrida, con il trasferimento del finanziamento originario presso un nuovo istituto di credito, così da approfittare di condizioni migliori, e la contestuale accensione di un mutuo liquidità aggiuntivo per la parte di liquidità extra necessaria, con l’iscrizione di una nuova ipoteca di secondo grado sull’immobile.

È utile ricordare che, per tutte le operazioni che richiedono l’effettiva accensione di un nuovo mutuo, si renderanno nuovamente necessarie la perizia aggiornata sull’immobile, la rivalutazione del merito creditizio del richiedente e il controllo della sostenibilità effettiva delle rate, sempre all’interno di un massimo del 30-35% sul reddito mensile.

Quali sono i requisiti per ottenere più liquidità

Affinché la somma di denaro aggiuntiva possa essere accordata, la banca dovrà effettuare alcune verifiche per accertarsi dell’effettiva sostenibilità del finanziamento, così da ridurre il rischio di insolvenza. 

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Ma quali sono i requisiti di un mutuo liquidità? In linea generale, gli istituti di credito prendono in considerazione:

• il possesso di un immobile idoneo, dal valore sufficiente per coprire l’importo richiesto e possibilmente libero da ipoteche pregresse. Alcune banche accettano di iscrivere ipoteche di secondo grado, purché il valore dell’immobile sia tale da giustificare il rientro dal debito o in presenza di garanzie aggiuntive;
• una capacità reddituale adeguata, con la presenza di un reddito stabile e sufficiente, che permetta di sostenere le rate ed evitare i rischi di sovraindebitamento;
• una storia creditizia positiva, anche tramite verifica su appositi database come quelli del CRIF, per accertarsi non vi siano morosità passate, eccessivi indebitamenti e altri finanziamenti in corso o insoluti;
• l’età del richiedente, perché spesso le banche non concedono mutui se al momento dell’estinzione il mutuatario supera i 75-80 anni;
• la presenza di eventuali garanzie aggiuntive, come polizze assicurative o terze persone come garanti;
• l’assenza di vincoli specifici sull’immobile da ipotecare, come procedure esecutive o diritti reali di terzi. 

Quanto costa un mutuo per liquidità

Compreso il funzionamento e i requisiti di un mutuo liquidità, è più che legittimo chiedersi quali siano i costi. Molto dipende dalla somma richiesta, dalla tipologia di tasso prescelto, dal valore dell’immobile da ipotecari e dalla capacità reddituale del mutuatario.

Per facilitare la comprensione, si può ricorrere a una simulazione di un mutuo liquidità, ipotizzando la richiesta di una somma di denaro di 80.000 euro, pari a un LTV del 32% su un immobile del valore complessivo di 250.000 euro. Con un finanziamento della durata di 20 anni e un tasso fisso al 3%: 

• la rata mensile è di circa 444 euro;
• il totale degli interessi pagati sarà di circa 26.500 euro.

Va però considerato che sul mutuo vanno considerati anche altri costi, tra cui:

• l’istruttoria, di circa lo 0,5 o l’1% dell’importo erogato;
• la perizia sull’immobile, tra le 250 e le 450 euro;
• l’imposta sostitutiva, dello 0,25% sul capitale finanziato per l’aliquota standard, salvo i casi di seconda casa al 2%;
• le spese notarili, per l’atto e l’iscrizione dell’ipoteca, di circa 1.000 o 2.000 euro;
• le assicurazioni obbligatorie, come quella scoppio e incendio, sui 200-400 euro l’anno.

Per questa ragione, è sempre utile richiedere un parere di fattibilità a più istituti di credito, per trovare quello più adatto alle proprie necessità, o affidarsi preventivamente a un consulente finanziario.