Revoca del mutuo: cosa fare per valutare la posizione con la banca

Per i titolari di un finanziamento immobiliare non è infrequente che sorgano delle difficoltà improvvise, che ne mettono a rischio la regolare prosecuzione. Ma in caso la banca proceda alla revoca del mutuo, cosa fare? È indispensabile agire tempestivamente, analizzando il contratto per capire le motivazioni dell’istituto di credito, concordando con lo stesso un programma di rimborso o un’intesa per la chiusura del debito. 

Se necessario, si potrà contestare la revoca all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF). È anche utile proteggersi preventivamente, sfruttando strumenti online per trovare il mutuo migliore e la banca che offre condizioni più agevoli per il rientro da mancati pagamenti.

Quando la banca può revocare il mutuo

Innanzitutto, è indispensabile comprendere in quali situazioni la banca possa procedere alla revoca del mutuo. Di norma, l’istituto di credito interviene quando si verificano gravi irregolarità nei pagamenti, che possono aumentare il rischio d’insolvenza da parte del mutuatario. Per questa ragione, è sempre utile simulare la rata del mutuo prima di avanzare richiesta alla banca, per verificare che il finanziamento non solo sia sostenibile, ma il pagamento delle rate possibile anche nei periodi di ristrettezza economica.

In particolare, la revoca è di solito prevista per:

• ritardi reiterati nel pagamento delle rate, ad esempio quando il versamento avviene tra 30 e 180 giorni dalla scadenza, purché tali episodi si ripetano almeno sette volte - anche non consecutivamente - durante il periodo di ammortamento. È quanto prevede l’articolo 40 del TUB, ovvero del Testo Unico Bancario;
• inadempimento grave, come ritardi protratti oltre i 180 giorni o mancato pagamento definitivo della rata.

Vi sono però altri casi che possono spingere la banca a chiudere il contratto di mutuo, sebbene meno frequenti:

• in presenza di una clausola anti-insolvenza, prevista opzionalmente nei mutui stipulati dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. 72/2016, che consente alla banca, dopo il mancato pagamento di 18 rate, di procedere al trasferimento o alla vendita diretta dell’immobile con perizia indipendente;
• quando la garanzia ipotecaria subisce una significativa diminuzione per fatti imputabili al mutuatario - ad esempio, atti volontari come donazioni o cessioni di altri beni patrimoniali, che riducano le possibilità di recupero del credito - evento che può integrare le condizioni per la risoluzione ai sensi dell’articolo 1186 del Codice Civile.

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La revoca deve essere formalmente comunicata dall’istituto di credito, ad esempio con una raccomandata con ricevuta di ritorno, specificando le motivazioni alla base della risoluzione del contratto. 

Cosa comporta la revoca

Quando la banca procede alla revoca del mutuo ipotecario, ad esempio per grave inadempienza nei pagamenti, le conseguenze per il mutuatario possono essere significative.

Innanzitutto, la revoca determina la decadenza del beneficio del termine e la risoluzione del contratto di mutuo, così come previsto dall’articolo 40 del TUB e, in via generale, dall’articolo 1186 del Codice Civile. In altre parole, il cliente:

• perde la possibilità di pagare l’obbligazione, ovvero il finanziamento, in maniera dilazionata nel tempo;
• deve procedere a versare l’intero importo residuo, spesso con tempistiche ridotte.

Bisogna inoltre considerare che, se previste dal contratto, il mutuatario potrebbe essere chiamato anche a corrispondere eventuali sanzioni o penali. Ancora, se il cliente non è in grado di procedere al pagamento, la banca può optare per la vendita forzata dell’immobile tramite asta giudiziaria, per cercare di recuperarne - in toto o in parte - il debito.

Quali sono i rischi della revoca

Ma nella pratica, quali sono i rischi effettivi della revoca di un mutuo? In linea generale, gli effetti immediati della risoluzione del contratto possono riguardare:

• la perdita dell’immobile con la conseguente vendita all’asta, che può sfociare anche in procedure esecutive di sgombero;
• l’iscrizione nei registri creditizi come cattivi pagatori, che determina un danno alla reputazione creditizia e difficoltà a ottenere nuovi finanziamenti;
• l’aumento del debito residuo totale, per l’inclusione degli interessi di mora e degli eventuali costi processuali.

Come prevenire e rispondere alla revoca del mutuo

Poiché le conseguenze della revoca del mutuo possono essere anche molto gravose per il titolare del finanziamento, quando si verificano periodi di instabilità economica è sempre consigliabile prevenire una simile eventualità. 

Ad esempio, uno dei dubbi più comuni fra i mutuatari in difficoltà riguarda il cosa fare se non riesce a pagare il mutuo, e se si possa vendere la casa. Di solito, non vi sono limitazioni alla vendita dell’immobile, previo accordo con la banca, per estinguere il finanziamento con il ricavato. Ancora, molti mutuatari temono la revoca del mutuo per cambio lavoro: in realtà, questa possibilità non avviene automaticamente, ma solo se la nuova situazione reddituale porta a ritardi gravi e reiterati nei pagamenti.

Non bisogna inoltre dimenticare che il mutuatario può ricorrere all’opposizione alla revoca del mutuo, quando ritiene che l’istituto di credito non abbia agito nel rispetto delle normative vigenti o, ancora, per errori di valutazione. In questo caso, si renderà necessario:

• contattare la banca, per discutere delle ragioni alla base della richiesta di revoca e, se fondate, valutare soluzioni come un piano di rientro rateizzato, rinegoziare le condizioni contrattuali o concordare accordi di saldo specifici;
• affidarsi a un avvocato esperto in diritto bancario che, dopo l’analisi del contratto, potrà dimostrare l’eventuale illegittimità della revoca, tramite un ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario - per controversie fino a 200.000 euro - o un’azione giudiziaria in tribunale.

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È poi possibile valutare altre opzioni, come ad esempio il concordato minore nelle procedure di sovraindebitamento, previsto dal D.Lgs. 14/2019 e successive integrazioni. 

Grazie alle modifiche introdotte dal D.Lgs. 136/2024 - comunemente identificato come la nuova legge sui mutui non pagati, sebbene si tratti di un decreto correttivo al Codice della Crisi - nel concordato minore è possibile continuare a pagare regolarmente le rate future del mutuo sulla prima casa, prevedendone la continuità al di fuori del piano e riducendo il rischio di revoca immediata o di azioni esecutive, previa valutazione del giudice. È però necessario che:

• il mutuatario disponga di redditi sufficienti per coprire tali rate;
• il cliente sia in regola con le rate già scadute o ottenga l’autorizzazione dal giudice a regolarizzarle;
• un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) certifichi che il credito della banca sia adeguatamente garantito dal valore dell’immobile e che il pagamento delle rate non pregiudichi gli altri creditori.

Come recuperare i soldi dell’assicurazione del mutuo

Infine, è necessario ricordare che molti mutui sono associati a polizze assicurative, che coprono i rischi di decesso, invalidità o perdita di lavoro da parte del mutuatario. In caso di revoca, è possibile richiedere il rimborso dei premi versati per il periodo non goduto, proporzionalmente alla durata residua del contratto.

Per procedere, il debitore deve inviare una raccomandata alla compagnia assicurativa, allegando la comunicazione di revoca della banca e tutta la documentazione del mutuo, affinché possa essere calcolato il rimborso. Se la polizza è stata stipulata con la banca come intermediario, quest’ultima è tenuta a facilitare il processo, collaborando nella consegna di tutti i documenti e le informazioni necessarie.