L’acquirente non si presenta al rogito: quali sono le conseguenze

La conclusione di una compravendita rappresenta un momento molto delicato: testimonia pubblicamente il trasferimento della proprietà dell’immobile. Ma cosa succede se l’acquirente non si presenta al rogito? In assenza di una motivazione valida, il compratore diventa inadempiente: il venditore può pretendere la risoluzione del contratto, trattenere l’eventuale caparra confirmatoria, ottenere il risarcimento dei danni e, su sentenza del giudice, obbligare comunque al trasferimento della proprietà. 

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Chi deve essere presente al momento del rogito

Innanzitutto, è utile ricordare quali siano i soggetti tenuti a partecipare al rogito notarile. In primo luogo devono comparire le principali parti del contratto - l’acquirente e il venditore - affinché il notaio possa confermare la loro volontà di procedere alla compravendita e formalizzare, così, il trasferimento della proprietà.

In caso le parti fossero impossibilitate a partecipare, è possibile concludere il rogito in presenza di procuratori o rappresentanti:

• il venditore può scegliere un procuratore speciale, munito di procura notarile autentica;
• l’acquirente può optare per un rappresentante con procura specifica, che testimoni la volontà di comprare l’immobile e l’impegno a corrispondere il prezzo pattuito.

Tuttavia, a volte possono essere presenti altri soggetti, come ad esempio:

• intermediari o gli agenti immobiliari, sebbene non abbiano un ruolo attivo nel rogito, per agevolare le operazioni di chiusura della pratica con il cliente;
• mediatori creditizi o consulenti, in caso sia necessario per chiarire aspetti finanziari;
• rappresentanti della banca, utili quando l’acquirente finanzia l’acquisto con un prestito, perché contestualmente al rogito la banca può procedere all’erogazione del finanziamento e all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile. Per comprendere con quali modalità l’istituto di credito versa la somma al venditore, è utile consultare una pratica guida passo per passo al mutuo. 

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È però necessario ribadire che la figura centrale è rappresentata dal notaio, che presiede l’atto, verifica l’identità delle parti, legge e spiega il contenuto del contratto, raccoglie le firme e garantisce la conformità dell’operazione alle norme vigenti.

Le ragioni dell’assenza dell’acquirente

Possono essere diverse le ragioni che spingono un acquirente a non presentarsi al rogito: a volte può trattarsi di cause di forza maggiore, altre di dimenticanze oppure di cambi repentini d’idea sulla compravendita. Fra le più comuni, si possono citare:

• cause di forza maggiore, come problemi di salute improvvisi, che non permettono all’acquirente di partecipare, né di fornire sufficiente preavviso alla controparte;
• questioni finanziarie irrisolte, come il rifiuto della banca a concedere il mutuo ipotecario, che tuttavia non giustifica l’assenza, salvo espressa clausola sospensiva nel preliminare;
• ipoteche, pignoramenti, gravami o altre iscrizioni pregiudizievoli, non estinte dal venditore prima del rogito, che rendono l’immobile poco appetibile per il compratore;
• repentine modifiche sulle intenzioni d’acquisto, come ripensamenti oppure opportunità alternative, che convincono l’acquirente a non concludere la compravendita.

A meno che le ragioni siano davvero inderogabili, come appunto un non preventivato problema di salute per l’acquirente o i suoi familiari, l’eventuale assenza dovrebbe sempre essere comunicata per tempo. In caso contrario, il venditore può rivalersi sullo stesso acquirente, agendo sia sul contratto che sull’effettivo trasferimento della proprietà.

Le conseguenze sul venditore dell’assenza dell’acquirente

In base a quanto disciplinato dagli articoli 1453 e successivi del Codice Civile, la mancata comparizione dell’acquirente alla data fissata per il rogito può configurare un inadempimento, la cui gravità deve essere valutata caso per caso.

D’altronde, l’assenza dell’acquirente può comportare serie conseguenze sul venditore. Infatti, nell’impossibilità di sottoscrivere l’atto notarile, quest’ultimo si trova impossibilitato a:

• trasferire la proprietà, nonostante gli accordi precedentemente presi con il preliminare;
• effettuare altri investimenti, se la somma della compravendita è destinata all’acquisto di un nuovo immobile.

Inoltre, l’attuale proprietario dell’immobile potrebbe essere costretto a esborsi economici rilevanti, ad esempio per le spese legali e notarili nell’avviare procedure formali per intimare l’acquirente a rispettare gli accordi presi o, ancora, per locazioni o alloggi temporanei data l’impossibilità di comprare un nuovo immobile.

Cosa succede se l’acquirente non rispetta la data del rogito

Al fine di tutelare i legittimi interessi del venditore, la mancata partecipazione della controparte può determinare varie azioni, che possono portare sia alla risoluzione del contratto che, per contro, all’esecuzione per via giudiziaria dello stesso.

In presenza di una proposta d’acquisto non rispettata dall’acquirente - situazione che, una volta accettata dal venditore, configura un vero e proprio contratto preliminare vincolante - il venditore dispone di diverse alternative:

• recedere dal contratto e trattenere la caparra confirmatoria versata, in base all’articolo 1385 del Codice Civile, senza dover provare l’entità del danno;
• agire in giudizio per la risoluzione del contratto e ottenere il risarcimento dei danni per il ritardo del rogito, che può includere spese notarili anticipate, imposte non recuperabili, costi di manutenzione dell’immobile e l’eventuale minor prezzo ricavato da una successiva vendita;
• richiedere, se espressamente prevista nel preliminare, l’applicazione di una penale per il ritardo nel rogito, calcolata come percentuale sul prezzo o importo fisso giornaliero;
• chiedere l’esecuzione specifica del contratto, in base all’articolo 2932 del Codice Civile, ottenendo una sentenza che trasferisce la proprietà anche contro la volontà dell’acquirente.

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Affinché l’inadempienza del compratore possa essere dimostrata in un’eventuale azione legale, è necessario sia conservare tutta la documentazione che disporre del verbale di mancata comparizione del notaio: un atto pubblico che testimonia formalmente l’assenza della controparte. 

Cosa succede se l’acquirente non vuole più rogitare

È però utile soffermarsi su una situazione particolare, ovvero quella di un improvviso ripensamento da parte del compratore. Se l’acquirente non vuole più comprare casa, e quindi non è disposto alla sottoscrizione dell’atto notarile, il venditore ha a disposizione diverse possibilità:

• inviare una diffida ad adempiere, per intimare alla controparte di presentarsi dal notaio per firmare il rogito entro un termine perentorio;
• chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto, in base all’articolo 2932 del Codice Civile, ottenendo una sentenza che produca gli effetti del rogito non stipulato;
• procedere formalmente alla risoluzione del contratto, trattenendo la caparra confirmatoria come previsto dall’articolo 1385 del Codice Civile, richiedendo il relativo risarcimento dei danni.

In altre parole, se l’acquirente si ritira dopo il compromesso o non vuole più procedere alla compravendita, il preliminare rimane comunque vincolante: il compratore non può decidere di scioglierlo unilateralmente, senza conseguenze. Solo se il ripensamento deriva da vizi occulti gravi - non conosciuti o rilevabili con l’ordinaria diligenza, in base all’articolo 1490 del Codice Civile - l’acquirente può chiedere risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. È inoltre bene ricordare che le medesime tutele si applicano anche a parti opposte, ovvero quando il venditore non si presenta al rogito.

Poiché l’assenza o il rifiuto da parte del compratore può avere conseguenze molto gravi sul venditore, è sempre consigliabile giocare d’anticipo, con delle tutele preventive che possano limitare gli effetti di cambi di rotta improvvisi. In questo senso, includere delle clausole chiare e precise penali nel preliminare di compravendita può avere un forte effetto deterrente sull’azione non consona da parte del compratore.