Tasso soglia del mutuo, a cosa serve il tetto massimo di legge

Quando ci si approccia all’acquisto di un immobile, valutare il costo complessivo del prestito è essenziale per evitare condizioni economiche sfavorevoli. Ma cosa si intende per tasso soglia del mutuo? Si tratta del tetto massimo legale, oltre il quale gli interessi pretesi dalla banca vengono considerati illeciti, cioè usurari. Di conseguenza, è utile analizzare preventivamente e con attenzione il piano d’ammortamento proposto dall’istituto di credito, anche avvalendosi di comodi strumenti online per trovare il mutuo migliore.

Cos’è il tasso soglia per i mutui

Al fine di evitare richieste di restituzione del debito sproporzionate, caratterizzate da interessi troppo elevati rispetto alle effettive capacità di cittadini e imprese, la normativa vigente prevede il concetto di limite antiusura. La Legge 108/1996 ha infatti introdotto delle soglie di interessi invalicabili, che fungono da linea di demarcazione tra il lecito profitto dell’istituto di credito e, appunto, il reato di usura.

In altre parole, per tasso soglia del mutuo si intende il tetto massimo consentito, calcolato trimestralmente dalle autorità, oltre il quale le condizioni economiche del contratto sottoscritto con la banca diventano illecite. È quindi buona consuetudine che il mutuatario controlli i tassi applicati dall’istituto di credito prima di procedere alla sottoscrizione del finanziamento, anche avvalendosi di strumenti per simulare il mutuo e il piano d’ammortamento.

È però utile sapere che le soglie non vengono calcolate solo per i mutui, con una differenziazione a seconda del tasso fisso o variabile, ma anche per altre tipologie di finanziamenti come prestiti personali, al consumo e cessioni del quinto.

Chi definisce il tasso soglia per i mutui

La determinazione e l’aggiornamento dei tassi soglia derivano da un rigoroso iter di monitoraggio, che coinvolge specifiche istituzioni dello Stato. Nello specifico, la procedura prevede che:

• la Banca d’Italia raccolga i dati relativi ai costi medi effettivamente praticati dagli intermediari e dagli istituti di credito ai loro clienti;
• il Ministero dell’Economia e delle Finanze, ovvero il MEF, utilizzi questi dati aggregati per procedere al calcolo dei tassi soglia.

Magnific

La comunicazione dei tetti massimi aggiornati avviene tramite la loro pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, affinché le soglie calcolate siano valide e vincolanti all’interno dell’intero circuito del credito.

Come si calcola il tasso soglia antiusura

Ma quale procedura si segue per ottenere i tetti massimi ai tassi d’interesse? La procedura è stabilita dalla Legge 108/1996, con modifiche avvenute nel corso degli anni, affinché rimanga sempre attuale. Il calcolo del tasso soglia si ottiene a partire dal tasso medio (TEGM) rilevato dalla Banca d’Italia, aumentato del 25% e, ancora, di 4 punti percentuali. Più nel dettaglio:

• si prende il TEGM della tipologia di mutuo o di finanziamento prescelta;
• si calcola il 25% e lo si aggiunge allo stesso TEGM;
• si aggiungono altri 4 punti percentuali, per un massimo di 8 punti di scarto.

L’applicazione degli 8 punti massimi di scarto evita che, quando i tassi medi sono già elevati, le soglie di legge risultino eccessivamente distanti dalla realtà del mercato del credito.

Ogni quanto viene calcolato il tasso soglia

L’aggiornamento delle soglie di legge è ciclico, al fine di riflettere in modo fedele l’effettivo andamento del mercato. Così come sempre previsto dalla Legge 108/1996, il monitoraggio del tasso soglia dalla Banca d’Italia avviene ogni tre mesi solari. In altre parole:

• a marzo, giugno, settembre e dicembre, la Banca d’Italia raccoglie i dati statistici sul tasso medio globale;
• il Ministero dell’Economia e delle Finanze calcola il tasso soglia e lo rende noto, e validamente applicabile, con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

È utile sapere che le rilevazioni riguardano i tre mesi precedenti e i nuovi limiti entrano in vigore con un trimestre di sfasamento rispetto alla chiusura del periodo di osservazione.

Quali sono i tassi soglia per il 2026

Per facilitare la comprensione sul funzionamento del tasso soglia, è utile analizzarne l’andamento nel corso del 2026. In base alle rilevazioni della Banca d’Italia e ai calcoli del MEF, è infatti possibile verificare la tabella dei tassi soglia per i primi tre trimestri dell’anno in corso:

Gli attuali tassi soglia saranno pertanto validi fino al 30 settembre 2026, quando entreranno poi in vigore quelli relativi all’ultimo trimestre dell’anno, da ottobre a dicembre.

Quando il TAEG è usurario

Proprio in relazione ai tetti massimi trimestralmente stabiliti, una domanda comune coinvolge i mutuatari o, ancora, coloro che intendono accendere un finanziamento nel breve periodo: quando il tasso è usurario? Si tratta di un dubbio legittimo, considerando come il cliente istintivamente consideri proprio il TAEG - ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale - per valutare il costo del mutuo.

Magnific

In realtà, la normativa sull’usura - rappresentata sia dalla Legge 108/1996 che dall’articolo 644 del Codice Penale - non confronta le soglie di legge direttamente con il TAEG, bensì con il TEG, cioè il Tasso Effettivo Globale. Quest’ultimo include non solo gli interessi, ma anche diverse spese connesse al mutuo, come quelle di gestione e istruttoria.

Fatta questa precisazione, quando il TEG è usurario? La risposta è molto semplice: quando lo stesso Tasso Effettivo globale, inserito nel Documento di Sintesi del contratto di mutuo, supera i tetti del Ministero al momento della sottoscrizione, anche solo di un decimo di punto.

Come verificare se un mutuo supera il tasso soglia

Infine, è utile sapere come il mutuatario possa in autonomia verificare il superamento dei tetti di legge, accertando eventuali anomalie. A questo scopo, è sufficiente:

• reperire il contratto originario di mutuo, individuando il TEG pattuito con la banca all’interno del prospetto informativo;
• identificare la data dell’atto pubblico redatto dal notaio, per rilevare il trimestre in cui è stato cristallizzato il tetto di legge;
• confrontare il TEG riportato sul contratto con le cifre ministeriali nella medesima porzione temporale.

Se il TEG supera il tasso soglia, l’articolo 1815 del Codice Civile può rendere nulla la clausola relativa agli interessi. In questo caso, il cliente dovrà continuare a restituire il capitale originariamente ottenuto, senza però la quota relativa agli interessi. Va però detto che si tratta di una possibilità decisamente remota, perché pressoché la totalità degli istituti di credito italiani propone offerte di mutuo che rientrano ampiamente nei tetti massimi di legge.