Mentre il mercato dei mutui per l'acquisto della casa nel suo complesso arretra — con un calo dell'1,7% nei flussi finanziati e del 3,6% nel numero di contratti nel secondo trimestre 2026 rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, secondo i dati Assofin — c'è un segmento che va nella direzione opposta. I mutui ad alto loan-to-value, quelli che finanziano oltre l'80% del valore dell'immobile, crescono del 9,1% per numero di contratti e dell'8,2% per volumi erogati. È quanto rileva Qualis Credit Risk, specialista nel credito B2B, nel suo monitoraggio trimestrale sul segmento alto LTV.
Acquisto casa con mutuo LTV
La divergenza è significativa e racconta una storia precisa: chi non dispone di un capitale proprio sufficiente a coprire almeno il 20% del valore dell'immobile non si è fermato nonostante i tassi in rialzo. Ha continuato a comprare, assumendosi un livello di leva finanziaria più elevato pur di accedere alla proprietà. È la fotografia di una domanda abitativa strutturalmente sostenuta, che il costo del denaro non riesce a fermare del tutto, ma che sta cambiando profilo in modo rilevante.
I tassi salgono e comprimono l'importo medio
Il tasso medio sui nuovi finanziamenti si è collocato al 3,48% a giugno 2026, contro il 3,19% di dodici mesi prima: circa 30 punti base in più in un anno, secondo i dati ABI. L'effetto è leggibile anche all'interno del segmento alto LTV: i volumi crescono meno del numero di operazioni — +8,2% contro +9,1% — il che significa che l'importo medio erogato per pratica è in lieve arretramento. Chi chiede un mutuo ad alto LTV nel 2026 ottiene in proporzione leggermente meno di quanto avrebbe ottenuto un anno fa, una conseguenza diretta del fatto che la maggiore incidenza del tasso riduce la rata sostenibile e quindi il capitale che la banca è disposta a erogare.
Si compra più tardi e da soli: due tendenze che si rafforzano
I dati demografici sul segmento alto LTV segnalano un cambiamento strutturale nel profilo di chi accede a questo tipo di finanziamento. L'età media è salita a 39,3 anni nel secondo trimestre 2026, contro i 38,5 anni dello stesso periodo del 2025: quasi un anno in più in soli dodici mesi. Una tendenza che si rafforza trimestre dopo trimestre e che riflette le difficoltà crescenti dei più giovani ad accumulare il capitale necessario per l'acquisto, in un contesto di affitti elevati, costo della vita in aumento e percorsi lavorativi meno lineari rispetto alle generazioni precedenti.
Parallelamente, cresce la quota di acquisti sostenuti da un solo intestatario: il 52,7% dei contratti alto LTV nel secondo trimestre 2026 è mono-richiedente, in aumento dal 51,1% di un anno fa. Più della metà di chi compra casa con un finanziamento ad alto LTV lo fa contando su un solo reddito, senza un co-intestatario che condivida il rischio e rafforzi la capacità di rimborso. È un segnale che merita attenzione: acquirenti più anziani, spesso soli, che si affidano a una leva finanziaria elevata per accedere alla proprietà rappresentano un profilo di rischio diverso rispetto alle coppie giovani che tradizionalmente hanno caratterizzato questo segmento.
La crescita è uniforme su tutto il territorio nazionale
Sul piano geografico, la crescita dei mutui ad alto LTV non è concentrata in aree specifiche ma avanza in modo sostanzialmente omogeneo lungo tutta la penisola: +10% al Sud, +9,9% al Nord, +7,5% al Centro. Un dato che suggerisce come la pressione verso il finanziamento ad alta leva non sia un fenomeno legato alle sole grandi città o ai mercati più costosi, ma rifletta una condizione diffusa di difficoltà nell'accumulazione del capitale proprio necessario per l'acquisto della prima casa.
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