Mutuo per partita IVA forfettaria, a quali condizioni si può ottenere

L’acquisto di un’abitazione rappresenta per molti un traguardo fondamentale, ma per i lavoratori autonomi il percorso può presentare alcune difficoltà. Ad esempio, come funziona il mutuo per una partita IVA forfettaria? In linea generale, per chi appartiene al regime forfettario le porte del credito non sono sbarrate, ma gli istituti finanziari adottano parametri più rigidi rispetto a quelli applicati alle tradizionali buste paga. Per questa ragione, è utile usare strumenti per preventivamente trovare il mutuo migliore e l’istituto di credito che offre le condizioni più favorevoli.

Posso comprare casa con la partita IVA?

Uno dei dubbi più frequenti, fra coloro che hanno deciso di lavorare in proprio, riguarda la possibilità di ottenere un finanziamento per un acquisto immobiliare. La normativa vigente, e in particolare il Testo Unico Bancario - ovvero il D.Lgs 385/1993 - non pone alcun limite alla concessione del credito per i lavoratori autonomi, perché il criterio di valutazione rimane sempre la capacità economica del richiedente nel restituire il debito.

Tuttavia, per un mutuo immobiliare bisogna considerare che la banca potrebbe aver bisogno di maggiori rassicurazioni, in virtù di una posizione reddituale virtualmente meno stabile rispetto ai rapporti di dipendenza. L’istituto potrebbe infatti valutare:

• la capacità di generare profitti costanti nel tempo;
• la stabilità del settore in cui si opera;
• l’assenza di segnalazioni negative presso i Sistemi di Informazione Creditizia;
• l’eventuale presenza di garanti.

Per queste ragioni, prima di procedere alla richiesta alla banca, è utile affidarsi a strumenti per simulare un mutuo per partita IVA, calcolando online la rata e il relativo piano d’ammortamento.

Come posso ottenere un mutuo con la partita IVA forfettaria?

Ma come avviene il processo di valutazione e richiesta del mutuo per una partita IVA forfettaria? È innanzitutto necessario raccogliere tutta la documentazione richiesta dall’istituto, sia per analizzare la solvibilità del cliente che la sostenibilità dell’investimento. 

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Di norma, bisognerà presentare le ultime dichiarazioni dei redditi - di solito, viene richiesto il Modello Redditi Persone Fisiche per almeno gli ultimi due anni - e gli estratti conto, da 6 o più mesi. È bene specificare che la banca considera il reddito netto e non il fatturato lordo, che per un forfettario può apparire ridotto rispetto alle entrate reali, in virtù della porzione esclusa dall’applicabilità delle imposte in base al proprio coefficiente di redditività ATECO.

Dopodiché, l’istituto di credito procederà alla verifica di alcuni requisiti, quali:

• un rapporto tra rata e reddito non superiore al 30-35%;
• un Loan-to-Value - ovvero il rapporto tra importo richiesto e valore dell’immobile - tendenzialmente non superiore all’80%;
• un profilo creditizio pulito, senza segnalazioni al CRIF per precedenti finanziamenti insoluti;
• eventuali garanti o garanzie reali, come ad esempio altri immobili ipotecabili, che potrebbero rendere più sicura l’operazione.

Sebbene il rapporto tra partita IVA e mutuo prima casa non vieti di accedere ad alcune agevolazioni di legge - come l’imposta di registro al 2% o l’IVA al 4%, a seconda che l’immobile venga acquistato da privati o imprese - la detrazione degli interessi sul mutuo nel regime forfettario risulta inapplicabile se la partita IVA rappresenta l’unica fonte di reddito. Questo perché lo sgravio del 19% sugli interessi viene applicato all’IRPEF, mentre i forfettari esclusivi si avvalgono solo dell’imposta sostitutiva.

Da quanto tempo deve essere aperta la partita IVA per il mutuo

L’anzianità lavorativa rappresenta uno dei parametri più importanti per stabilire l’erogabilità di un mutuo per forfettari. Infatti, la maggior parte degli istituti di credito richiede che l’attività professionale sia sufficientemente consolidata sul mercato.

Per questa ragione, è possibile ottenere un mutuo con partita IVA appena aperta? Sebbene le politiche cambino da un istituto di credito all’altro, si tratta di un’ipotesi molto remota. Al fine di ridurre il rischio d’insolvenza, le banche infatti valutano:

• una storia lavorativa continuativa, per almeno 24 o 36 mesi, comprovata dalle dichiarazioni dei redditi;
• un andamento del fatturato che risulti sostanzialmente stabile, senza cali drastici che possano indicare una crisi;
• una buona continuità nel medesimo settore professionale, perché un cambio radicale di attività poco prima della richiesta azzera, di fatto, l’anzianità percepita dalla banca.

Come si possono aumentare le possibilità di erogazione

Considerando che, di fatto, la posizione di un forfettario sia giudicata dalla banca meno stabile rispetto a un lavoratore dipendente, spesso la strategia è quella di proporre un mutuo per partita IVA con garante.

In altre parole, tramite la fideiussione, un soggetto terzo si impegna con il proprio patrimonio a subentrare nei pagamenti, qualora il mutuatario non fosse in grado di corrispondere le rate. In alternativa, si possono presentare garanzie reali, come ad esempio altri immobili ipotecabili di proprietà o polizze assicurative. Ancora, si può anche valutare di:

• trovare un cointestatario, rendendo la propria posizione più solida, in virtù anche delle doppie entrate;
• incrementare il capitale versato in anticipo, e quindi ridurre il Loan-to-Value, limitando l’importo richiesto alla banca:
• accedere alle garanzie pubbliche previste per alcune categorie di mutuatari, se si dispone dei necessari requisiti.

Posso ottenere un mutuo under 36 con partita IVA forfettaria?

Sono molti i giovani che, all’avvio della propria carriera lavorativa, si trovano sul mercato come autonomi e collaboratori. Può essere quindi una buona idea verificare se si possa rientrare nel mutuo under 36 con partita IVA forfettaria, grazie alle tutele previste dal Fondo di Garanzia Prima Casa gestito dal Consap.

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Questo strumento permette di ottenere una garanzia pubblica fino all’80% sulla quota capitale, permettendo così alle banche di erogare mutui anche del 100%, in virtù del minor rischio d’insolvenza. Per potervi accedere, oltre al rispetto del requisito di massimo 36 anni d’età, è necessario dimostrare:

• un ISEE non superiore a 40.000 euro, che può arrivare a 50.000 euro in presenza di più figli;
• una richiesta di mutuo non superiore a 250.000 euro, per un immobile non appartenente a classi catastali di lusso, cioè A/1, A/8 e A/9;
• l’acquisto di un immobile da adibire a prima casa, purché il richiedente non sia titolare di altri immobili a uso abitativo.

In buona sostanza, anche con la partita IVA valgono le medesime agevolazioni under 36 per il mutuo previste per i lavoratori dipendenti.

Come posso ottenere un finanziamento con partita IVA forfettaria

Infine, è utile ricordare che la partita IVA non impedisce nemmeno la richiesta di finanziamenti personali, che non richiedono l’iscrizione di un’ipoteca. Una soluzione che si può vagliare se, rifiutato il mutuo, si ha bisogno comunque di una cifra modesta per finalizzare l’acquisto della casa.

In questo caso, basterà presentare alla finanziaria prescelta le ultime dichiarazioni dei redditi e mantenere un conto corrente in salute, senza sconfinamenti, purché la rata richiesta sia proporzionata alle proprie entrate. Bisogna però considerare che i tassi d’interesse sono più elevati rispetto a quelli di un mutuo, mentre le condizioni da vagliare con attenzione prima della sottoscrizione.