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L’unica cosa permanente è il cambiamento

Autore: Redazione

Di Fernando Encinar, capo Ufficio Studi di idealista

idealista ha cominciato a pubblicare i suoi report di prezzo praticamente quasi dal primo giorno di fondazione, nel 2000. Allora, i report sui prezzi delle case si limitavano ai dati delle nuove costruzioni, ma nessuno offriva né organizzava informazioni sulle case di seconda mano, fondamentalmente perché i dati, fino alla nascita di idealista, erano estremamente frammentati e confusi.

La parametrizzazione che ha fornito il database di idealista al mercato ha permesso, fin dall'inizio, di avere informazioni di qualità, di prima mano e aggiornate sull’evoluzione dei prezzi delle case usate in Spagna. Da quel momento, ormai quasi 19 anni fa, tanto idealista quanto il mercato immobiliare sono cambiati completamente. Le esigenze degli utenti e la difficoltà statistica di analizzare ogni volta più mercati ci obbligano a cercare sempre modi migliori per misurare il mercato.

La metodologia dei nostri report è nata dalla collaborazione tra idealista e il dipartimento di Statistica di varie università per poi perfezionarsi negli anni, fino ad arrivare allo stato attuale, in cui l’incorporazione in idealista del team di data ci permette di fare un salto di qualità nel volume dei mercati che analizziamo.

Per il nuovo modello di report c’è stato bisogno di introdurre una nuova metodologia, più sofisticata e completa di tutto quello che abbiamo fatto finora. Siamo convinti che tutti gli utenti che fanno un uso frequente dei nostri dati apprezzeranno enormemente questo nuovo metodo di calcolo, visto fornisce una maggiore apertura ai mercati locali con un supporto statistico molto più robusto. Inoltre, per evitare salti nelle nostre serie, i dati dal 2007 sono stati ricalcolati con la nuova metodologia.

Come raccomandato dal team statistico di idealista/data, aggiorniamo la formula per individuare il prezzo medio con maggior certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con prezzi fuori mercato, ne calcoliamo il valore mediano anziché il valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente i nostri report per renderli più aderenti alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia agli standard internazionali per ottenere i dati immobiliari.

A partire da questo momento includiamo la tipologia di case unifamiliari (villette o chalets) e scartiamo immobili di qualsiasi tipo che sono stati nel nostro database per molto tempo senza ottenere interazioni dagli utenti. Il report continua a basarsi sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti su idealista.

Tutti i dettagli tecnici della nuova metodologia vengono spiegati in questo documento aperto a tutti.

I report di idealista si basano sul prezzo fissato dagli inserzionisti di case in vendita e in affitto. Non riflettono il prezzo finale, ma in questi 19 anni la tendenza segnalata dalle nostre analisi è stata successivamente confermata da analisi di altre fonti. Nel caso dell’affitto, la realtà riflessa nei nostri report sui prezzi dell'offerta è decisamente in linea con i prezzi finali. Qualsiasi utente che stia cercando un appartamento in affitto sa che in questo momento i margini di negoziazione sono molto scarsi, se non praticamente inesistenti.