Vendere casa con usufrutto a terzi: la guida completa

Tra i diritti reali di godimento più diffusi c’è l’usufrutto. Tramite questo istituto, è possibile separare usufrutto e nuda proprietà, permettendo ai soggetti di godere degli immobili altrui senza diventarne proprietari. L’ordinamento prevede regole ben precise per la vendita della casa con usufrutto.

Cos’è l’usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale di godimento regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile. Con riferimento agli immobili, tale diritto consente ad un soggetto, chiamato usufruttuario, di godere della casa di un altro soggetto, chiamato “nudo proprietario”. Questo istituto consente ai soggetti di godere dei frutti dell’immobile, abitarvi o darlo in locazione anche se non ne diventano proprietari. Il nudo proprietario si spoglia del diritto abitativo e dell’uso concreto della casa ma, tuttavia, rimane l’unico soggetto con potere decisionale sulla compravendita del bene.

Tra i diritti dell’usufruttuario ci sono: il diritto abitativo, il diritto di cedere l’usufrutto e di affittare l’immobile. In casi estremi e, sulla base delle caratteristiche del contratto di usufrutto, l’usufruttuario può “cacciare” il nudo proprietario dal momento che è lui l’unico soggetto a poter disporre dell’abitazione.

Il soggetto può godere dei frutti della struttura a patto che egli utilizzi il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, che restituisca il bene alla scadenza dell’usufrutto e che provveda alla manutenzione ordinaria. Il termine dell’usufrutto viene individuato dal contratto oppure corrisponde alla data di morte dell’usufruttuario. In ogni caso, la validità del diritto non può eccedere i trent’anni.

Si può vendere una casa con usufrutto?

Vendere una casa con usufrutto a terzi è possibile. Tuttavia, l'unico soggetto abilitato a farlo è il nudo proprietario. Dunque, solo il proprietario può occuparsi della vendita della casa con usufrutto a terzi, mentre l’usufruttuario gode della sola facoltà di cedere il diritto o di locare l’immobile.

Al momento della compravendita, l’acquirente ricava solo la nuda proprietà, dovendo rispettare l’usufrutto fino alla scadenza del termine sancito dal contratto. Nel caso di vendita dell’immobile con usufrutto vitalizio, il nuovo proprietario non potrà godere dei diritti d’uso per tutta la durata della vita dell’usufruttuario.

Chi ha la nuda proprietà può vendere?

Solo il nudo proprietario può vendere l’immobile con usufrutto. La vendita della casa con usufrutto è una decisione che spetta unicamente al proprietario originario ma, tuttavia, il soggetto titolare del diritto di usufrutto conserva gli obblighi e i diritti menzionati nel contratto.

È bene sapere che, attraverso l’acquisto di un immobile con usufrutto, si entra in possesso della sola nuda proprietà. Infatti, in caso di vendita, l’usufrutto non cessa di esistere e, pertanto, colui che acquista l’immobile non può utilizzarlo a meno che non sia d’accordo con l’usufruttuario.

Quanto spetta all’usufruttuario in caso di vendita dell’immobile?

Qualora il nudo proprietario decida di vendere la casa con usufrutto, l’usufruttuario non potrà godere di nessun tipo di compenso, dal momento che possiede il solo diritto di godimento stabilito dal contratto. 

Inoltre, per rendere effettiva la vendita dell’immobile con usufrutto, il consenso dell’usufruttuario non è richiesto poiché tale soggetto non ha nessun potere decisionale sugli atti di compravendita. Al contrario, se l'usufruttuario intende cedere il proprio diritto a terzi, deve notificare la vendita o la donazione del diritto al nudo proprietario.

L’usufruttuario può vendere l’immobile? 

L’usufruttuario non può vendere la casa oggetto del diritto, deve rispettare la destinazione economica del bene ed ha l’obbligo di sostenere le spese di manutenzione ordinaria. Tuttavia, se non esistono specifici divieti in tal senso, ciò che l’usufruttuario può fare è cedere il diritto di usufrutto a terzi dietro corrispettivo o a titolo gratuito.

Esistono due casi in cui l’usufruttuario può diventare proprietario e, di conseguenza, godere dei diritti di compravendita sull’immobile e cioè:

• quando l’usufruttuario acquista la casa dal nudo proprietario;
• quando, per successione o decesso del nudo proprietario, l’usufruttuario acquista la totalità dei diritti di proprietà.

Solo in questi due casi di consolidamento dell’usufrutto, il titolare del diritto può diventare proprietario pieno dell’immobile e decidere, eventualmente, di venderlo.

Togliere l’usufrutto sulla casa: come fare?

Al momento della morte dell’usufruttuario o alla scadenza del termine previsto, il nudo proprietario ritorna a poter godere di diritti pieni sul bene. Tuttavia, è possibile togliere l’usufrutto sulla casa anche prima della scadenza per i seguenti motivi:

• comportamento negligente dell’usufruttuario: questa circostanza si verifica quando il titolare del diritto cambia la destinazione economica del bene, o ha provato a venderlo pur non avendone la facoltà o non ha provveduto alla manutenzione ordinaria dell’immobile;
• rinuncia preventiva: ciò ricorre quando l’usufruttuario rinuncia ai suoi diritti sulla casa prima della scadenza del termine;
• prescrizione: il diritto decade quando l’usufruttuario non sfrutta i suoi diritti per vent’anni;
• distruzione totale del bene: è possibile togliere l’usufrutto qualora l’immobile sia stato completamente distrutto.

Spetta al nudo proprietario inoltrare l’istanza di cancellazione del vincolo contrattuale dell’usufrutto per poter entrare nuovamente in possesso di tutti i diritti relativi all’immobile. Per togliere l’usufrutto sulla casa, il nudo proprietario può fare richiesta rivolgendosi ad un’agenzia specializzata in pratiche catastali e si tratta di un’operazione che comporta dei costi.

Come si vende un immobile con usufrutto?

Vendere una casa con usufrutto in corso non è un’operazione facile, dal momento che il soggetto che acquista la nuda proprietà non potrà usufruire della casa per molto tempo. Tuttavia, si tratta di un investimento conveniente per il futuro e, per quanto possa essere complicato raggiungere i nuovi acquirenti, non è del tutto impossibile.

Il primo step per vendere una casa oggetto di un diritto di usufrutto è calcolare il valore della nuda proprietà e, successivamente, si può procedere con l’offerta sul mercato avendo determinato il prezzo della casa con usufrutto. Come fare? Volendo fare un esempio: se l’immobile che si intende vendere vale 150.00 euro e il valore dell’usufrutto è pari al 20%, il prezzo dell’usufrutto si ottiene moltiplicando 150.000 x 20% = 30.000 euro. Il valore della nuda proprietà, invece, è dato dalla differenza tra i due valori (150.000 – 30.000 = 120.000 euro).

Una volta individuato l’acquirente, cosciente della presenza di un diritto di usufrutto, si può proseguire con le normali procedure di compravendita notarile. Per vendere una casa con usufrutto a terzi, inoltre, non è necessario ottenere il consenso dell’usufruttuario e la totalità dei proventi della vendita possono essere incassati dal nudo proprietario.

Come si calcola il valore di un immobile con usufrutto?

Il valore di vendita dell’immobile con usufrutto è la prima cosa da sapere se si intende vendere la nuda proprietà, dal momento che il prezzo è uno dei fattori più importanti per gli acquirenti, soprattutto se si tratta di una casa con usufrutto in corso.

Per conoscere il valore dell’immobile con usufrutto per la vendita è necessario procedere con il calcolo del valore dell’usufrutto, le cui modalità cambiano a seconda che si tratti di usufrutto vitalizio o usufrutto a termine.

Nel caso di usufrutto a vita, il valore del diritto si calcola moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale e per il coefficiente stabilito in base all’età del beneficiario. A questo punto, la nuda proprietà viene calcolata per differenza algebrica. Per calcolare l’usufrutto a termine, la regola generale è che la nuda proprietà ha un valore tanto più alto quanto più breve è il periodo di durata dell’usufrutto e lo stesso vale per il valore dell’usufrutto.