Come costruire una casa da zero

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23 Dicembre 2021, 8:04

Alzi la mano chi non ha sognato anche solo per un momento di costruirsi da solo la villa dei propri sogni. Per capire quanto sia complesso, idealista/news ha preparato una guida completa su come costruire una casa da zero. Prendendo ad esempio un immobile al piano terra di 100 mq, scopriamo quanto costa e quali permessi servono per realizzarlo.

Fare un calcolo di tutte le spese necessarie per costruire una casa da zero è complicato, anche perché molti prezzi variano a seconda della zona e dell’area geografica. Tuttavia, si può comunque effettuare una stima del budget orientativo che dovremo predisporre. Di seguito, inoltre, scopriremo anche tutti i permessi necessari e l’iter burocratico richiesto per costruire una casa in Italia.

L’identikit della casa da costruire è di un’abitazione indipendente, quindi al piano terra, e in periferia di una città o in un paese. Questo perché, per costruire una casa da zero, c’è bisogno innanzitutto di un terreno e nei grandi centri urbani di spazio per costruire non ce n’è. La metratura ipotizzata è di 100 mq, un taglio tutto sommato adatto alle esigenze di tutti (o quasi).

L’acquisto del terreno

Il primo passo da fare per costruire una casa da zero è scegliere l’area su cui poi dovrà sorgere la villa dei nostri sogni. Nel caso in cui non si sia già in possesso di una proprietà è necessario acquistare un terreno edificabile. Il costo al mq varia a seconda del Comune e della posizione (vicinanza o meno ai centri urbani, o a località turistiche ecc.), ma in ogni caso rappresenta una parte importante del costo finale della casa (tra il 20 e il 30%).

I terreni edificabili non rientrano tra le categorie immobiliari elaborate dall’Agenzie delle Entrate tramite le quotazioni OMI. In linea generale, però, approssimativamente i costi si aggirano intorno ai 600 euro/mq al Nord, 650 euro/mq al Centro e 480 euro/mq al Sud.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, la somma da pagare è del 9% del valore del terreno edificabile acquistato (quindi sul prezzo pagato e non sul valore catastale dell’immobile come accade per l’acquisto di una casa). L’imposta ipotecaria e catastale, se si acquista da un privato, è di 50 euro cadauna (valore fisso).

Nel caso in cui si acquisti il terreno edificabile da un’impresa, invece, non si dovrà pagare l’Imposta di Registro, ma l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) nella misura del 22%, sempre del prezzo di acquisto del terreno.

Per l’acquisto di terreni edificabili non sono previste le agevolazioni prima casa. Tuttavia, la normativa prevede che un privato che realizza la propria abitazione su un terreno di proprietà, appaltando il lavoro a un’impresa costruttrice, possa pagare l’Iva nella misura agevolata del 4% calcolato sul valore del contratto d’appalto.

I permessi per costruire una casa

Prima di arrivare alla richiesta del vero e proprio permesso di costruire, bisogna rispettare un iter burocratico per sincerarsi che si possa effettivamente costruire una casa sul terreno edificabile di cui si è proprietari e che si vuole acquistare.

Piano regolatore

Prima di partire con il progetto di casa, bisogna consultare il Piano Regolatore Comunale, nel quale viene esplicitato il progetto di sviluppo del Comune in cui si vuole costruire. Tale documento, infatti, regola l'attività edificatoria. Per poter costruire una casa, il terreno di cui si è proprietari deve far parte della cosiddetta 'zona residenziale' del piano regolatore.

Piano particolareggiato

Successivamente, va consultato anche il Piano Particolareggiato, ovvero il documento che accompagna il Piano Regolatore Comunale e che mostra se il lotto di cui si è proprietari non sia destinato ad opere pubbliche quali piazze, parcheggi o altre destinazioni.

Ulteriori permessi e vincoli

Prima di presentare il progetto per richiedere il permesso di costruire bisogna anche consultare l'Indice di Fabbricazione della zona nella quale si possiede il lotto (la misura esatta in metri cubi di quanto si possa costruire per ogni metro quadro di lotto).

Non solo, vanno rispettate anche le distanze minime da tenere tra una proprietà e l'altra; il Rapporto di Copertura, ovvero in che percentuale può essere ricoperto il lotto; la misura (in altezza) che può raggiungere il fabbricato; la distanza che l'immobile deve avere dalla strada (se presente).

A questo vanno aggiunti i vincoli a cui può essere sottoposto l'immobile che si costruirà come, ad esempio, quello sismico e idrogeologico ma anche i vincoli della Soprintendenza alle Belle Arti, il vincolo igienico sanitario della ASL). Un altro costo da considerare, infatti, è quello dell’indagine geologica.

L’indagine geologica viene effettuata da un geologo e serve a fornire una base tecnica sulla stabilità e idoneità del terreno prima dei lavori di scavo antecedenti a una nuova costruzione. Non serve una relazione geologica quando esiste già una perizia firmata per il terreno su cui si vuole edificare. Tendenzialmente, bisogna calcolare un prezzo che va dai 500 ai 2.500-3.000 euro, a seconda della complessità dell’opera.

Permesso di costruire

Per la presentazione del permesso di costruire bisogna delegare la realizzazione di un progetto dell'edificio che si intende costruire ad un professionista abilitato all'esercizio della professione.

Il Permesso di Costruire va richiesto allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune in cui è sito l’immobile oggetto di intervento. Alla domanda vanno allegati i seguenti documenti:

Domanda in bollo, redatta a partire dal modello rilasciato dall’ufficio tecnico;
Planimetria generale;
Calcoli plano-volumetrici;
Tabelle delle superfici illuminanti;
Relazione tecnica;
Relazione relativa alle barriere architettoniche;
Relazione di conformità degli impianti;
Computo metrico;
Attestazione del titolo di proprietà;
Documento che comprovi il pagamento dei diritti di segreteria.

Il Permesso di Costruire è, in assoluto, il titolo abilitativo più costoso, anche se varia a seconda dei casi e dipende molto dalla parcella richiesta dal professionista abilitato. Tendenzialmente, per una casa di 100 mq nuova le spese burocratica sono nell’ordine dei a 1.250-3.000,00 euro.

Mentre la parcella del tecnico può variare, anche molto, tra 750-3.000 euro. Per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione e di costruzione, l’esborso può essere compreso fra i 250 e i 750 euro ogni 10 mq.

Fase della costruzione

Una volta ottenuto il permesso di costruire sarà il momento di costruire la casa, rispettando tutte le fasi della costruzione. A partire da quella di scavo e fondamenta che, per una casa di 100 mq in assenza di particolari complicazioni richiederà una spesa tra i 10.000 e i 20.000 euro.

Mentre la realizzazione della struttura portante può costare, in base al livello di standard antisismico, tra i 25.000 e i 50.000 euro. Vanno aggiunti anche 20-30.000 euro per la realizzazione del tetto e del cappotto termico. Mentre un impianto elettrico a norma di legge e complessivo di punti luce e quadro elettrico, cavi e certificazioni richiede tra i 4.000 e i 6.000 euro.

L’impianto idraulico per cucina e bagno costa circa 2.500 euro, mentre quello di riscaldamento può superare i 10.000 euro a seconda della tecnologia usata. Per le opere murarie, le finiture e gli allacci il costo è molto variabile in base alla scelta dei materiali, ma tendenzialmente ci vogliono intorno ai 15.000 euro.

Meglio non risparmiare su infissi e serramenti per isolare al meglio la casa (circa 40.000 euro). Altro costo fisso è quello per i vari allacci delle forniture di fognatura, acqua, gas, luce: circa 3.000 euro.

Gli altri costi che devono essere considerati nella costruzione di una casa nuova sono il certificato di agibilità che varia tra i 600 e i 5.000 euro in base alle dimensioni, oltre al costo per l’iscrizione al catasto, tra i 1.000 e i 2.000 euro a seconda dei casi. Inoltre, ci si dovrà anche rivolgere a un notaio per le scritture pubbliche e per l’iscrizione nel registro di proprietà, il cui costo è di circa lo 0,5% del valore dell’immobile.