Berlino, il tetto ai costi dell’affitto non ha funzionato

Il mercato immobiliare in Germania sta vivendo un boom senza precedenti. Gli affitti stanno salendo con forza soprattutto nelle grandi città. La situazione sta creando problemi di accesso al mercato, soprattutto tra i giovani, in centri come Monaco, Berlino, Francoforte e Amburgo. E le misure del governo per raffreddare il mercato, come la concessione di sussidi e il tentativo di evitare aumenti degli affitti di oltre il 10% in specifiche aree, non hanno sortito l’effetto desiderato e si attende che la Corte costituzionale si pronunci.

Ma perché sono stati costretti a intervenire nel mercato degli affitti? La risposta è che la forza economica della principale potenza europea sta spingendo la domanda e, con essa, i prezzi. La locomotiva tedesca avanza a velocità di crociera. E’ cresciuta in 13 degli ultimi 14 anni, mentre il mercato del lavoro ha già un decennio di massimi annuali della popolazione occupata con un tasso di disoccupazione inferiore al 6% e in calo. Inoltre, i salari e le pensioni stanno aumentando e battendo l’inflazione.

Incoraggiato da questa forza economica e con tassi di interesse nell’Eurozona allo 0%, il mercato immobiliare tedesco è cresciuto in modo dinamico da diversi anni. Alcuni esperti parlano addirittura del rischio di bolla e la stessa Bundesbank ammette che esiste speculazione, anche se nella sua ultima relazione non percepisce eccessi di credito e parla di rischi limitati.

Il prezzo nelle grandi città

La buona situazione economica in Germania sta dietro l’aumento del prezzo di affitto, che è salito del 2,1% in media lo scorso anno (tre decimi in più rispetto al 2016), secondo la Federazione tedesca degli inquilini.

Secondo l’indice dell’istituto di ricerca F+B, la città tedesca più cara in cui affittare è Monaco: nella sua area metropolitana, il m2 costa in media 10,22 euro (escluse le spese comunitarie, che nelle grandi città di solito includono elettricità, pulizia, assicurazione, giardinaggio, tasse sui rifiuti e persino spazzaneve).

Stoccarda è la seconda (9,92 euro/m2 nell’area metropolitana) e tra i grandi comuni spiccano Amburgo (8,43), Düsseldorf (8,26), Francoforte (8,07), Berlino Ovest (7,08) e Berlino Est (6,40). Tuttavia, nel centro delle principali città tedesche il prezzo dell’affitto alla fine dello scorso anno superava comodamente i 12 euro al m2.

Le misure contro l’affitto sfrenato falliscono...

Il governo guidato da Angela Merkel, consapevole dell’aumento dei prezzi che l’edilizia sta vivendo, ha lanciato una serie di misure per prevenire il surriscaldamento del mercato. Negli ultimi anni, l’amministrazione ha iniziato a investire di più in alloggi sociali, ma secondo la Federazione tedesca degli inquilini in questo settore è necessaria un’autentica “offensiva”. Secondo i suoi calcoli, ci vogliono un milione di case di questo tipo e dovrebbero essere costruite circa 80.000 all’anno per far fronte agli aumenti dei prezzi.

A Berlino, una delle città con più problemi, le autorità hanno avviato nel 2016 un programma per promuovere la costruzione di alloggi sociali. Dotata di 64 milioni di euro all’anno, questa misura prevede che gli affitti di 1.000 nuove case ogni anno abbiano un sussidio di 6-7 euro/m2.

La misura principale del precedente governo (2013-2017) in questo settore è stata il cosiddetto “freno all’affitto”. Si tratta di un sistema che limita gli aumenti dei nuovi contratti al 10% del canone medio nella zona in cui si trova la casa. Ma la normativa, entrata in vigore a giugno 2015, conteneva alcune eccezioni. Poteva essere applicata solo ai nuovi contratti, in aree con un mercato immobiliare classificato come “teso” e se la casa non era stata ristrutturata. D’altra parte, sono state prese misure che hanno penalizzato i proprietari di appartamenti vuoti.

Il freno all’affitto, una mossa sostenuta dai socialdemocratici che governavano in coalizione con il partito conservatore di Angela Merkel, ha avuto le sue luci e le sue ombre. Diversi studi pubblicati negli ultimi mesi hanno attestato che la normativa non è riuscita a fermare la corsa dei prezzi.

I partiti politici e le Ong hanno denunciato che la misura non ha raggiunto il suo obiettivo e hanno richiesto miglioramenti urgenti. E non sono stati gli unici. Due anni dopo l’entrata in vigore di questa misura, la Federazione degli inquilini tedeschi ha accertato che non ha funzionato. Il suo presidente, Franz-Georg Rips, ha definito “insoddisfacente” l’azione dell’esecutivo tedesco per fermare gli aumenti degli affitti. A suo avviso, il calcolo dei prezzi medi si basa su dati obsoleti, la possibilità di intraprendere azioni legali contro il proprietario è complicata e la descrizione delle eccezioni consente un alto grado di arbitrarietà. Secondo le sue stime, a Berlino, Amburgo, Francoforte e Monaco tra il 66% e il 95% delle offerte di appartamenti in affitto erano quindi al di sopra del massimo fissato dalla legge.

...e si arriva al costituzionale

I dubbi sul “freno agli affitti” non solo invadono chi si occupa di immobiliare e i proprietari, ma hanno raggiunto anche l’ambito legale. L’udienza di Berlino ha messo in discussione la sua costituzionalità lo scorso settembre e, a seguito di una lite tra un proprietario e un inquilino, ha chiesto alla Corte costituzionale federale di pronunciarsi sulla legittimità di questa misura. Secondo la sua argomentazione, la misura tratta in modo diverso le persone che vivono in diverse aree di una città, infrangendo il principio di uguaglianza della Magna Carta.

Ora, “il tribunale deve decidere al più presto se il freno sul prezzo degli affitti viola la Legge fondamentale”, ha sottolineato Jürgen Michael Schick, presidente dell’associazione immobiliare IVD.

L’illegalità dà il colpo di grazia ai prezzi

Nonostante la più grande economia europea dia un’immagine di rigore e conformità, l’illegalità è presente anche nel suo mercato immobiliare. Alcune grandi aziende controllano centinaia di appartamenti in affitto nelle grandi città e, a volte, cercano di imporre condizioni molto svantaggiose, se non illegali, agli inquilini.

Pertanto, né i consumatori né gli investitori di solito si fidano, a meno che non vadano accompagnati da un esperto del settore. E di quanti soldi stiamo parlando? Gli agenti immobiliari – mediatori quasi indispensabili in Germania – fanno pagare all’inquilino metà mese per le trattative. Un costo a cui vengono aggiunte le cauzioni (Kaution), che di solito si aggirano sui tre mesi di affitto, e una tassa extra chiamata Provision: è equivalente a uno o due mesi di affitto e non viene restituita alla fine del contratto.

In tutto il Paese, dove gli affitti stanno aumentando più rapidamente è il nord e l’est, che sono le aree meno sviluppate, e naturalmente città come Berlino, il cui successo sta attirando personale qualificato che sta alimentando il mercato, generando un intenso e controverso processo di gentrificazione. La capitale è, infatti, la città preferita dagli europei per investimenti immobiliari negli ultimi anni, un titolo che ha portato con sé ulteriore pressione sui prezzi.

“Un’offerta di lavoro interessante crea una domanda di case, il mercato immobiliare si restringe e aumenta gli affitti già in crescita”, ha spiegato Bernd Leutner, manager di F+B. Nella capitale, ha aggiunto, i redditi di case vecchie e nuove “sono chiaramente cresciuti al di sopra della media”.

Inoltre, la Federazione tedesca degli inquilini prevede che la tendenza al rialzo è lungi dal raggiungere un tetto e stima aumenti vicini al 5% nei prossimi anni, tasso che potrebbe raggiungere il 10% nelle grandi città.

In considerazione delle bolle generate dalla regolamentazione e dai frutti nulli che hanno dato i limiti ai prezzi, sembra che la Germania non sia un esempio da seguire in termini di affitto.