Immobiliare residenziale: quale l’impatto globale a breve termine del Covid-19?

Nuveen RE ha analizzato in che modo il comparto immobiliare residenziale possa essere influenzato, nel breve periodo, nelle principali aree del mondo.

Immobiliare residenziale in Europa:

· Per quanto riguarda gli alloggi per studenti, i rendimenti potrebbero essere a rischio a causa della possibile sospensione degli affitti per le persone colpite da Covid-19 (direttamente e indirettamente) unita al rischio concreto di un calo delle domande di ammissione dall’estero.

· Focus su corporate responsibility/reputation risk. Le aree da monitorare sono i progetti di sviluppo, soprattutto quelli con tempistiche di completamento stringenti, che offrono possibilità di intervento. Si cercano maggiori garanzie.

· Per quanto riguarda gli immobili destinati all’affitto: i governi hanno promesso sostegno agli inquilini e la temporanea sospensione dei mutui. Le difficoltà economiche potrebbero spingere la domanda di affitti nel caso in cui le correzioni di prezzo delle case fossero seguite da condizioni di prestito più rigorose. Proseguono le trattative per i progetti in corso, con revisioni delle sottoscrizioni, dei finanziamenti, del costo del terreno ecc. Esternamente, occorre tenere d’occhio gli sviluppatori/i proprietari di asset esistenti/nuovi progetti che, in caso di difficoltà, offrirebbero per Nuveen opportunità di intervento.

Impatto sull'immobiliare residenziale negli Stati Uniti:

· Secondo Axiometrics, la percentuale di appartamenti vuoti è salita di 20 punti base nel primo trimestre del 2020, al 4.5% e gli affitti effettivi sono saliti dello 0,5%. Nello stesso periodo, la disponibilità di appartamenti è rimasta elevata e si è mantenuta di un 18% al di sopra delle medie dei primi trimestri degli anni 2013-2019, mentre la domanda è stata inferiore del 20% circa.

· La riscossione delle rette di affitto potrebbe incontrare maggiori difficoltà a maggio e giugno perché gli effetti della recessione si stanno facendo più marcati e si stanno perdendo posti di lavoro. Le politiche di stimolo fiscale attenueranno il colpo per il settore residenziale, offrendo un contributo per le necessità primarie, quali alloggio e cibo. Nel breve termine, un minor numero di persone si trasferirà, e di conseguenza ci sarà una maggiore stabilità nella permanenza degli inquilini, ma anche un calo degli affitti.

· Va sottolineato che l’andamento del rendimento operativo netto (NOI) degli immobili prefabbricati non ha mai registrato negativi durante le fasi di recessione del 2001 o del 2007-2009, e mantiene uno dei più bassi livelli di volatilità per il calo dei rendimenti. Questa interessante caratteristica degli immobili prefabbricati potrebbe mutare durante l’attuale fase di recessione, in base alla gravità e alla portata della recessione stessa.

La situazione immobiliare nell'Asia Pacifico

· Il settore delle abitazioni multifamiliari di Tokyo, uno dei più resilienti, non uscirà indenne da una pandemia prolungata, soprattutto perché il mercato degli affitti inizia a calare, visto che il tasso di occupazione si è storicamente mantenuto al di sopra del 90% attraverso i cicli.

· Il settore delle residenze per studenti (Purpose-Built Student Accommodation-PBSA) in Australia sarà probabilmente duramente colpito nel breve periodo in termini di livelli di occupazione e redditività, perché parte degli studenti stranieri ha rimandato l’inizio dei corsi. Città quali Sydney e Melbourne, che hanno fondamentali più solidi, reggeranno meglio di Adelaide e Perth.

· Quest’anno i volumi di investimento saranno probabilmente destinati a calare, perché gli operatori saranno impegnati a rivedere la strategia di gestione degli asset e i nuovi progetti di costruzione. Sul lungo termine, il settore delle residenze per studenti rimane solido grazie a una forte domanda di istruzione da parte dei mercati emergenti più importanti, quali Cina e India.