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Cedolare secca affitti commerciali contratti in essere, cosa dice la normativa

La risposta n. 364 dell’Agenzia delle Entrate
Consa dice la risposta n. 364 dell’Agenzia delle Entrate / Gtres
Autore: Redazione

Con la risposta n. 364 l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato cosa dispone la normativa relativa alla cedolare secca per gli affitti commerciali, in particolare in riferimento ai contratti in essere.

L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto evidenziato che il comma 59 dell’art. 1 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145, recante il Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2019 e bilancio pluriennale per il triennio 2019-2021, ha ampliato la portata applicativa del regime della cedolare secca prevedendo che “il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

La norma in esame estende, dunque, la disciplina di cui all’articolo 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, (cd. regime della cedolare secca) anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, sottoscritti nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1). Per effetto, quindi, delle citate previsioni, ai canoni derivanti dai contratti sopra descritti si può applicare il regime della ‘cedolare secca’ di cui all’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011.

L’ultimo periodo del comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 2018 prevede che il regime della cedolare secca “...non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”. La ratio che informa tale ultima disposizione è quella di evitare che, al fine di poter fruire del regime della cedolare secca, le parti concordino la risoluzione anticipata del contratto per poi stipularne uno nuovo, decorrente dal 1° gennaio 2019.

Ne consegue, dunque, che – come prescritto dalla normativa – non è possibile usufruire del regime della cedolare secca, se risulta in corso un contratto non scaduto e già esistente alla data del 15 ottobre 2018.

Nel caso particolare esaminato dall’Agenzia delle Entrate, è stato ricordato che l’articolo 36, comma 1 della legge n. 392/1978 e la sentenza della Cassazione n. 9486/2007 hanno chiarito che la cessione del contratto di locazione, contestuale alla cessione dell’azienda, è qualificabile come cessione “ex lege” del medesimo contratto di locazione. E in caso di subentro “ex lege” l’unico adempimento fiscale è la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della successione nella posizione del conduttore. Il contratto originario continua a svolgere i suoi effetti anche in relazione al nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di un nuovo contratto di locazione.