Immobili commerciali sempre nel mirino degli investitori: i trend del 2025

Il 2024 ha confermato l'interesse degli investitori nel mercato immobiliare commerciale europeo, sebbene con una dinamica inferiore alle aspettative. Secondo il "Rapporto 2025 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia" di Scenari Immobiliari, i volumi totali d'investimento hanno raggiunto i 30 miliardi di euro. Il Regno Unito ha guidato con 7,5 miliardi di euro, seguito da Germania (6,7 miliardi) e Francia (4,5 miliardi). Spagna e Italia hanno mostrato una crescita significativa, con investimenti rispettivamente di 2,5 e 2,6 miliardi di euro.

Prospettive per il 2025: crescita degli investimenti retail

Le previsioni per il 2025 indicano una crescita del 20% negli investimenti retail, raggiungendo i 35 miliardi di euro. Questo aumento è attribuito a una possibile riduzione dei tassi di interesse da parte della BCE e all'allineamento dell'inflazione all'obiettivo del 2%. Inoltre, l'aumento delle retribuzioni e il basso tasso di disoccupazione potrebbero stimolare ulteriormente la spesa dei consumatori.

Performance del mercato italiano nel 2024

In Italia, il mercato immobiliare commerciale ha registrato un fatturato complessivo di circa 8,7 miliardi di euro nel 2024, con un incremento superiore al 40% rispetto all'anno precedente. Le high street italiane hanno mantenuto una buona occupazione, con alcune eccezioni come la Galleria Alberto Sordi a Roma, ancora in fase di commercializzazione.

Analisi delle principali città italiane

“Le strategie di investimento degli operatori istituzionali sono in continua evoluzione - commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – e stanno sviluppando modelli di leasing innovativi che non si concentrano esclusivamente sullo spazio fisico di vendita ma includono servizi immobiliari a più elevato valore aggiunto, strumenti di comunicazione digitali e marketing partnership strategiche. L’interesse crescente per il posizionamento lungo le high street delle principali città europee si riflette direttamente sugli incrementi dei valori di locazione registrati nel 2024, nonostante alcune location inizino a mostrare elementi di criticità soprattutto in quelle città dove il mix relativo all’offerta commerciale inizia a non essere più allineato e coerente con le nuove esigenze dei consumatori. Nonostante il continuo sviluppo e diffusione dell’e-commerce, che richiede agli operatori un continuo adattamento e investimento nella digitalizzazione, quanto registrato nel 2024 consolida l’andamento, già rilevato nella scorsa edizione del report, di ritorno all’acquisto presso il negozio fisico dopo la crescita esponenziale del periodo pandemico”.

In particolare, questa la situazione delle principali città italiane: 

• Roma: La capitale ha mostrato una vacancy inferiore al 10% nelle high street, con performance positive. La Galleria Alberto Sordi, riaperta all'inizio del 2024, presenta ancora unità vuote, ma si prevede un miglioramento con la conclusione della commercializzazione.
• Milano: Il "Quadrilatero della moda" ha subito trasformazioni significative, con via Montenapoleone posizionata ai vertici delle vie dello shopping mondiali. Tuttavia, le secondary street hanno registrato un lieve aumento della vacancy.
• Venezia: Le high street veneziane si caratterizzano per l'assenza di unità commerciali non utilizzate, migliorando le performance generali, nonostante le problematiche del Fondaco dei Tedeschi.
• Firenze: La città ha mostrato stabilità nelle vie commerciali principali, mentre le strade secondarie hanno registrato alcune chiusure.
• Napoli: La città ha migliorato le performance nelle vie prestigiose, con una diminuzione della vacancy nelle secondary street, sebbene via Calabritto presenti ancora una vacancy del 14%.
• Torino: Le vie dello shopping di massa hanno mantenuto stabili le percentuali di occupazione, mentre le strade più attrattive hanno visto un lieve aumento della vacancy.
• Bologna: La città ha registrato alcune chiusure sia nelle high street non legate al lusso sia nelle secondary street, con variazioni tra uno e due punti percentuali.

Previsioni per il 2025

Il 2024 ha rappresentato un anno di consolidamento per il mercato immobiliare commerciale europeo, con l'Italia che ha mostrato segnali di ripresa e crescita. Le previsioni per il 2025 sono positive, con un aumento degli investimenti retail e una maggiore attrattività del mercato grazie a condizioni economiche favorevoli.