Un settore che non arretra, ma si adatta. E' quello dei centri commerciali che, secondo l'analisi di Marcello Deledda, Head of Leasing Out of Town di Savills, se saprà interpretare le nuove esigenze dei consumatori, riprogettare gli spazi in chiave ibrida e investire sulla qualità complessiva dell'esperienza, avrà ancora significativi margini di crescita. La sfida non è competere con l'e-commerce sul terreno della convenienza — una battaglia persa in partenza — ma presidiare ciò che il digitale non potrà mai offrire: relazione, piacere del luogo, servizi di prossimità e la qualità di un'esperienza vissuta di persona.
Un settore in evoluzione
Il punto di partenza è un cambiamento strutturale nei comportamenti di consumo. Pandemia, inflazione, tensioni geopolitiche e accelerazione tecnologica hanno ridisegnato il modo in cui le famiglie italiane allocano il proprio budget: oggi più della metà della spesa domestica è assorbita da voci obbligatorie — abitazione, utenze, alimentari, trasporti, sanità — lasciando ai beni voluttuari uno spazio più ristretto e soggetto a valutazioni più attente. Non si tratta però di una semplice contrazione dei consumi, quanto di una loro riallocazione. Cresce la componente edonistica: viaggi, ristorazione, tempo libero con amici e famiglia, attività sociali e ricreative. Il consumatore non spende meno, spende diversamente — e con maggiore consapevolezza.
Il merchandising mix cambia pelle
Questo mutamento si riflette direttamente sulla composizione delle gallerie commerciali. Abbigliamento tradizionale ed elettronica di consumo, un tempo categorie trainanti, perdono terreno. Avanzano invece i beni per la persona, i servizi e soprattutto il food & beverage, sempre più elemento centrale dell'offerta. Anche all'interno delle singole macrocategorie le dinamiche divergono: nell'abbigliamento, ad esempio, il comparto formale soffre mentre sportswear e sneakers mostrano trend positivi. Sullo sfondo, cresce in modo strutturale l'e-commerce, che in Italia vale oggi il 13% dei consumi totali — ancora lontano dai livelli europei e statunitensi, ma già abbastanza pervasivo da rappresentare un concorrente trasversale per qualsiasi formato di retail fisico, indipendentemente dalla posizione geografica.
Verso il modello ibrido: non solo negozi
Di fronte a questi scenari, i centri commerciali stanno evolvendo verso formati in cui la funzione commerciale rimane il core business, ma non è più sufficiente da sola a garantire attrattività e flussi di traffico adeguati. Accanto ai servizi tradizionali — tabacchi, farmacie, parrucchieri — si moltiplicano bar, ristoranti, palestre e spazi per il tempo libero. Fanno il loro ingresso anche poliambulatori medici, centri diagnostici, spazi di co-working, scuole e persino servizi pubblici. Parallelamente, la qualità degli spazi comuni diventa una leva competitiva: illuminazione naturale, sedute, percorsi fluidi, connettività Wi-Fi, programmazione di eventi. L'obiettivo è offrire ciò che lo shopping online non può replicare — socialità, sicurezza percepita, piacere della frequentazione — trasformando la visita in un'esperienza che vale il viaggio.
Lo stock invecchia: la priorità è valorizzare l'esistente
Sul fronte immobiliare, il mercato italiano ha da tempo spostato il baricentro dalla nuova costruzione alla valorizzazione dell'esistente. Gran parte dello stock di centri commerciali accusa il peso degli anni, mostrando lacune sia sul piano dell'efficienza energetica sia su quello della fruibilità e dell'attrattività percepita dai visitatori. Rimodulare gli spazi, riprogettare le food court, aggiornare il tenant mix: sono interventi sempre più spesso sollecitati dagli stessi operatori commerciali, che cercano contesti flessibili e dinamici, capaci di rispondere alle aspettative di un pubblico cambiato.
Il retail park di nuova generazione: la scommessa vinta di Da Vinci
In questo scenario emerge con forza il retail park come uno dei format con maggiore potenziale di sviluppo — a patto di superare il modello tradizionale, spesso ridotto a una semplice aggregazione di medie superfici attorno a un parcheggio. Il retail park di nuova generazione, di cui il Da Vinci di Fiumicino rappresenta un esempio concreto, sa coniugare accessibilità e semplicità con un'offerta merceologica diversificata, spazi curati e una politica di marketing capace di generare traffico continuativo. Il risultato è un format che attrae anche insegne che storicamente lo avrebbero escluso dalle proprie valutazioni. Più in generale, i retailer hanno alzato la selettività nelle aperture — la consapevolezza che pochi errori possono compromettere la redditività dell'intera catena è diffusa — ma in un mercato con opportunità di sviluppo limitate, la soglia di accesso si è leggermente abbassata, includendo tipologie di strutture e aree geografiche un tempo considerate marginali.
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