Il mercato dei negozi torna a far gola agli investitori. Nel 2025 le compravendite retail hanno segnato un aumento del 7,0% rispetto all'anno precedente, chiudendo l'anno con 46.036 transazioni secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate. E una quota significativa di questi acquisti — il 25%, rilevato dall'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa attraverso le reti specializzate Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l'Impresa nel secondo semestre del 2025 — è motivata esplicitamente da finalità di investimento.
I rendimenti: Napoli e Palermo battono Milano
La classifica dei rendimenti annui lordi sui negozi in via di passaggio nelle grandi città italiane rivela un quadro sorprendente, dove il Sud supera il Nord. Napoli guida con il 12,4%, seguita da Palermo con il 12,3%. Roma si attesta all'11,1%, Torino al 10,6%, Firenze al 10,3%. Più distaccate Verona con il 9,1% e Milano con l'8,9%, fanalino di coda nonostante — o proprio a causa di — il suo status di mercato più liquido e competitivo d'Italia.
Il dato non sorprende chi conosce la logica del rendimento immobiliare: i mercati con prezzi di acquisto più bassi tendono a offrire percentuali di ritorno più elevate, a fronte però di un profilo di rischio generalmente superiore. Non a caso, chi investe accetta rendimenti più contenuti per le posizioni più prestigiose, che garantiscono una minore probabilità di vacancy e una maggiore stabilità del reddito nel tempo.
Cosa cercano gli investitori
Il profilo tipo dell'acquirente di negozi a fini di investimento è orientato a tagli inferiori ai 100 mq, con un obiettivo di rendimento atteso intorno al 9-10% annuo lordo. La posizione resta il criterio discriminante principale: le vie ad alto passaggio nelle grandi città e nelle località turistiche sono le più ambite, e su queste l'investitore è disposto a scendere sotto la soglia del 9% pur di assicurarsi un asset con basso rischio di sfitto.
Un secondo elemento di valutazione, sempre più considerato, è l'affidabilità dell'attività commerciale già insediata nell'immobile: un conduttore solido e con un format consolidato riduce il rischio operativo e rende il flusso di cassa più prevedibile. Nelle vie non di passaggio, dove i prezzi sono più bassi e la domanda commerciale meno sostenuta, l'acquisto è spesso finalizzato a un cambio d'uso verso il residenziale, segmento che nelle grandi città offre prospettive di valorizzazione più certe.
Dieci anni di cali dei prezzi hanno riacceso l'interesse
A spiegare il ritorno degli investitori sul comparto retail c'è anche una dinamica di prezzo che negli ultimi dieci anni ha reso i negozi significativamente più accessibili. Sulle strade di passaggio i prezzi sono scesi del 18,5% nell'ultimo decennio, mentre sulle vie non di passaggio il calo ha raggiunto il 21,9%. Una correzione prolungata che, combinata con la tenuta dei canoni di locazione nelle posizioni prime, ha spinto verso l'alto i rendimenti e reso il segmento nuovamente competitivo rispetto ad altre asset class immobiliari e finanziarie.
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