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La crisi del mattone nel 2012: è esplosa la bolla immobiliare?

Il 2012 ha visto un brusco arresto delle compravendite, con diminuzioni, rispetto all'anno precedente, di oltre un 20% delle transazioni. Tutti i comparti sono stati interessati e la crisi non ha risparmiato neanche le grandi città, sebbene, rispetto ai piccoli centri, la situazione sia leggermente migliore. Di fronte a queste cifre la grande domanda è: siamo di fronte allo scoppio di una bolla immobiliare? le interpretazioni al riguardo sono diverse 

L'ultimo trimestre del 2011 aveva dato qualche speranza, in quanto l'anno si era chiuso inaspettatamente con un dato in crescita e un totale di quasi 600mila transazioni concluse. Nonostante tutto, sembrava che il mattone tenesse, ma si trattava solo di un fuoco di paglia

Il primo trimestre del 2012, infatti, è stato una vera doccia fredda. Con un calo del 17% l'anno è cominciato malissimo e le previsioni più negative si sono rivelate persino ottimistiche. I successivi trimestri hanno infatti peggiorato la situazione, con delle diminuzioni sempre più consistenti e una tendenza al peggioramento. La cifra finale, in attesa degli ultimi dati che saranno disponibili solo a febbraio 2013, dovrebbe attestarsi attorno alle 460mila compravendite, un dato tra i più bassi della serie degli ultimi 20 anni

La bolla immobiliare

Di fronte a queste cifre lo spettro di paesi come spagna, irlanda o stati uniti si è manifestato generando il panico nel settore. Alcuni osservatori hanno parlato chiaramente di una bolla immobiliare esplosa, coperta da vari interessi, tra cui quelli delle banche. Il confronto con il 2006, in effetti, è impietoso: -46% di compravendite

La situazione delle banche e del mercato del lavoro sarebbero la chiave di questa fase. Gli istituti bancari starebbero facendo i salti mortali affinché non si crei il cosiddetto negative equity, ossia la perdita in bilancio dovuta alla svalutazione dei beni immobiliari, al di sotto dei prestiti erogati per acquistarli

Ma questo sforzo sarebbe inutile, in quanto la crisi occupazionale e dei redditi farà aumentare le sofferenze, sia dei costruttori che dei singoli proprietari. Se si dovesse instaurare questa spirale, le conseguenze sarebbero ancora più pesanti e coinvolgerebbero l'intero sistema del risparmio italiano

C'è chi dice no

Non tutti gli analisti sono però d'accordo con quest'interpretazione. Sebbene il crollo delle compravendite sia schiacciante, gli italiani presentano un quadro economico ben diverso dai paesi prima citati

Innanzitutto l'esposizione creditizia è decisamente più bassa, quasi la metà di quella delle famiglie spagnole, solo per fare un esempio. Inoltre i risparmi aiutano ad affrontare la situazione, grazie anche a un indice euribor così basso da aver ridotto in modo sostanziale la rata del mutuo. La banca d'Italia è senz'altro l'istituzione più prestigiosa che nega lo scoppio di una bolla nel nostro paese. Dello stesso avviso sono la fiaip, l'ance e l'aspesi

Oltre alla situazione creditizia, in Italia non si sarebbero verificati altri due fattori chiave di una bolla:

- Eccesso di costruzioni

- Sofferenze bancarie incontrollate

La normalità immobiliare

Qual è lo stato di normalità del mercato italiano? probabilmente non è il boom del 2003-2007, ma neanche la crisi del 2012, che con ogni probabilità si ripeterà anche nel 2013. Quel che è certo è in un solo anno l'immobiliare italiano non è più lo stesso e per capire su quali livelli ci attesteremo in futuro è necessario chiarire cosa succederà a livello macroeconomico: il mercato del lavoro e il mercato dei mutui saranno i veri fattori determinanti. Di fronte alla congiuntura attuale, chi vuole vendere può solo puntare sulla qualità, nella fascia alta, o su una diminuzione del prezzo negli altri casi

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13 Commenti:

28 Dicembre 2012, 14:42

La bolla , di cui vi riempite la bocca , l'ha detto obama quindi è una espressione corretta , esiste , da 150 anni , ovvero ogni 10 anni c'è la crisi , si ferma l'edilizia , non si compera , molte ditte , anche importanti , chiudono , e la gente per bene si arrabatta a trovare un lavoro . Che c'è di nuovo ? nulla , sempre la stessa solfa , con la differenza che oggi la lagnanza è su tutti i giornali , leggi internet e trovi commenti da mal di pancia . Caspita , non mi danno il mutuo , e come faccio ? prova a fare due o tre lavori anche lavorando di notte , non gettare i soldi in cose inutili , metti da parte il capitale , e se ti bastano comperi casa , altrimenti fai un mutuo piccolo . Sempre stato così . parlo perchè so sulla mia pelle i sacrifici fatti , lavorare e mantenere una figlia con decoro e dignità . ero molte volte sfinita , ma non andavo a sciare , non andavo al mare , e siamo vissute serenamente . Quando ho avuto i soldi mi sono comperata un appartamentino , vecchio , ma decoroso , niente mutuo , non c'è bisogno di mangiare come oche da ingrasso . Tanto ti ammali ugualmente . Aiao a chi legge

29 Dicembre 2012, 11:06

In reply to by anonimoeleonora (not verified)

Come sistema scontato e consolidato è degno del miglior episodio del giornalino di Topolino direi.... peccato che se fossero così programmabili i momenti di crisi, come dite tu ed obama, molte imprese eviterebbero di costruire case verso l'ottavo o nono anno, vendendo tutto prima del decimo anno (quello della crisi scontata), rientrerebbero dagli affidamenti, non chiuderebbero e non si suiciderebbero. Molti artigiani, ormai prossimi al giro del decimo anno eviterebbo di acquistare dai fornitori in modo da non avere i magazzini pienio di materiali da pagare e così non fallirebbero e non si suiciderebbero. Messi da parte un pò di soldi, i commercianti potrebbero mettere un bel cartello sulla vetrina del proprio negozio dove pagano migliaia di euro di affitto, con scritto " chiuso per arrivo imminente di crisi, ci vediamo fra 9/10 anni" per urgenze tel a zanzibar.......così non subirebbero la crisi, si rilasserebbero di più e non si suiciderebbero.....e' con gente arrendevole disposta a subire passivamente come te e come tantissimi di noi italiani, che i bastardi governanti si sollazzano e continuano a rubare rimpinguendo poi le casse con ulteriori tasse che la maggior parte di noi accettando passivamente continuiamo a pagare, dicendo proprio come te: non vado a sciare (e loro i governanti, i mafiosi e gli evasori ci vanno), tu dici vabbè rimando l'acquisto della casa a momenti migliori, devo risparmiare per pagare le tasse (e loro le case se le comperano con i nostri soldi, rubando, rinnegando anche l'esistenza della propria moglie o se li fanno regalare come quello stronzo di scajola) non andrò al mare dici e diremo ( e loro ci vanno con la barca nuova). Ma come possiamo pensare di farci risolvere i problemi da governanti (di qualunque colore o con qualsiasi nome) i quali, crisi o non crisi, non se ne accorgono nemmeno (straguadagnano sia in tempi di crisi che di non crisi e non hanno mai problemi di arrivare a fine mese o di chiedere un prestito in banca). Se a governare ci fossero persone scelte dai cittadini, che vivono da normali cittadini, con i problemi dei normali cittadini, quindi che girano con la loro macchina e la riforniscono con i loro soldi, che fanno visite mediche con i loro soldi, senza fantascientifici privilegi, che riescono a vivere anche senza mai andare in tasca un giorno al mese perchè hanno tutto pagato o rimborsato, se ci fosse gente con problemi ad arrivare a fine mese come tanti italiani, allora i problemi li sentirebbero sulla propria pelle e probabilmente avrebbero qualche motivazione per risolverli e non farebbero solo finta di farlo.

2 Gennaio 2013, 12:00

In reply to by anonimo1 (not verified)

Condivido pienamente su tutto quello che scrivi, il problema però rimane un pò più complesso, mi spiego, molti sono bravi a criticare e dire la sua ma poi quando si tratta di votare non pensano mai al bene della collettività, ma semplicemente al proprio giardino. Faccio un piccolo esempio. Alcuni giorni indietro mi è stato chiesto di firmare, contro la chiusura di un Tribunale che ritengo decisamente importante. Al momento ho fatto alcune considerazioni,
In primis:
Perdita di posti di lavoro,
Mancanza di un servizio fondamentale per i cittadini nelle immediate vicinanze,
Perdita di altri posti di lavoro correlati come conseguenza.
Ho firmato senza alcun dubbio.
La stessa richiesta fatta ad altri vicino a me la risposta è stata ( non firmo a me che interessa non sono fatti miei, l'importante e che non tocchino le mie cose). Questo è il vero problema, per cui se non si arriverà a cambiare questa mentalità sarà sempre tutto uguale.
Come si dice è più facile criticare che migliorare se stessi.
Saluti

28 Dicembre 2012, 15:15

E' incredibile, come fa a stare ancora in piedi questo mercato italiano? La crisi c'è, i mutui sembrano scomparsi, il lavoro è sottopagato o inesistente, niente crescita, e ok, questo c'è tutto. La popolazione non aumenta, e questo pure c'è, salvo quello che possono gli stranieri immigrati. I soldi sono sempre meno, e pure questo è assodato. E allora? come mai non c'è la caduta a precipizio delle quotazioni? Nessuno è veramente disposto ad abbassare i prezzi,ne i privati ne i costruttori, i cartelli restano per più tempo in giro, e basta. Pensiamoci, se siamo tutti proprietari di immobili, chi è disposto a svalutare il proprio patrimonio? Se appena appena si può si preferisce conservare il bene, e pensare a rivenderlo anni dopo. Quindi ecco il rarefarsi dell'offerta accessibile, ai vari livello di mercato. E siccome ogni mercato risponde sempre alla domanda ed all'offerta, ecco perchè si spiega, sia il calo delle vendite che il livello delle quotazioni. Lo sconto in effetti rimane l'unica scappatoia possibile per chi deve vendere, e occasione di acquisto. Altrimenti siamo tutti forzati a far finta che non sia successo niente , che i prezzi resistono, che il nostro patrimonio non si è svalutato. Se siamo tutti d'accordo allora la bolla immobiliare non scoppierà, e se ogni tanto c'è qualcuno costretto a vendere con sconti, sono fatti individuali, importante che noi possiamo iscrivere al patrimonio un valore fittizio, ma che non ci delude. Questo conviene allo stato (che ci tassa sui valori vecchi) ai costruttori (che possono tenere alto il valore del nuovo almeno in proposta), alle banche, che andrebbero al fallimento se dovessero reiscrivere i veri valori ipotecati a garanzia. Quindi continuiamo cosi, che nessuno ci risvegli dal sonno, sarà anche cambiato il mercato immobiliare, ma noi italiani no. Il mattone è il nostro vero valore politico, economico religioso, bene lo sa Berlusconi, che ci gioca sopra, e tutti gli speculatori di ogni sorta. Purchè nessuno ci svegli dal sogno.

29 Dicembre 2012, 17:04

In reply to by francesco seco… (not verified)

Scusa se te lo dico ma la tua mi sembra una filosofia che mira all'autoconvincimento dell'inesistenza di un problema semplicemente ottenuta ignorando il problema stesso. Tu puoi anche chiedere esplicitamente che nessuno ti svegli dal sonno, puoi anche attribuire al tuo patrimonio un valore fittizio che più ti aggrata ma tutto questo lo puoi fare se non hai bisogno di confrontarti con il mondo reale: quello, a te poco congeniale, che rappresenta oggi le enormi difficoltà a vendere e che invece ti avrebbe sicuramente più aggradato sei o sette anni fa quando avresti saputo che per comprare la tua casa, in vendita o no, c'erano diverse persone pronte a dar fondo ai propri risparmi ed eventualmente a metterci sopra un mutuo convinte di dover concludere al più presto possibile l'"irripetibile affare". In tutto esiste una ciclicità e riuscire ad immaginare quale sarà la mossa vincente nel medio-lungo termine è la chiave del successo delle proprie scelte. Continuare oggi ad autoconvincersi che un bene come un immobile possa valere 100, 1000 o addirittura un milione senza mettersi in tasca neanche l'infinitesima parte è esattamente l'obiettivo di coloro ai quali sono stati versati fiumi di soldi in questi ultimi anni: costruttori, banche ed agenzie. La grandissima differenza è che questi ultimi oggi hanno talmente tanti soldi da non sapere più dove metterli e le loro decisioni hanno determinato uno stato di cose per le quali, per molti, è molto più confortante vivere nel mondo dei sogni piuttosto che rendersi conto della realtà chiedendosi cosa fare realmente se si dovesse essere costretti ad affrontarla.

1 Gennaio 2013, 17:43

In reply to by francesco seco… (not verified)

Perfetta descrizione della situazione italiana (assurda e paradossale), unica cosa , dal sonno saremo svegliati bruscamente.

28 Dicembre 2012, 18:27

Nei prossimi mesi il perdurare della crisi economica, la perdita del posto di lavoro e l'aumento delle tasse sugli immobili
Costringeranno i proprietari di seconde case a vendere e i prezzi torneranno quelli pre euro.

30 Dicembre 2012, 6:00

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..........................................................................................................................................................................................................................................................................................................le case si comprano con i soldi, soldi ce ne sono sempre meno e quei pochi che ci sono vanno dati alle banche come interessi sul debito pubblico crescente.............ergo si aumenta il prelievo fiscale dalle tasche dei cittadfini che diminuiscono gli acquisti di beni e servizi provocando il fallimento delle imprese (recessione)......nel frattempo bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla bla

30 Dicembre 2012, 13:43

In reply to by anonimo k (not verified)

Case si comprano con i soldi, soldi ce ne sono sempre meno e quei pochi che ci sono vanno dati alle banche come interessi sul debito pubblico crescente.............ergo si aumenta il prelievo fiscale dalle tasche dei cittadfini che diminuiscono gli acquisti di beni e servizi provocando il fallimento delle imprese (recessione)...... il discorso è molto semplice: dal 2001 i prezzi (inclusi quelli delle case) sono raddoppiati, gli stipendi sono rimasti al palo, i lavori sono diventati sempre più precari e i giovani sfruttati. Con queste premesse, cosa potevamo aspettarci?

31 Dicembre 2012, 13:54

In reply to by terry64 (not verified)

Hai sintetizzato i 3 righe il buonsenso di (poche) persone che usano la testa.....quando la gente perde la testa compra le case con i soldi che non ha e alimenta le bolle che arricchiscono banche e palazzinari.....per chi ha un mutuo sarà dura ritornare alla realtà di una casa che non vale quello che l'hanno pagata....e per chi deve vendere può tranquillamente mettersi il cuore in pace se vuole vendere a prezzi fantasiosi come quelli che si vedono ancora in giro su certi cartelli.....aspetterà per anni il sempre più raro beota di turno che si indebiterà con un mutuo trentennale per "la casa dei suoi sogni" (o incubi?)

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