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La nuda proprietà risolve i problemi di acquirenti e venditori

In tempo di crisi, la nuda proprietà diventa un’alternativa importante all’acquisto tradizionale di una casa. Il compratore ottiene la proprietà di un immobile, a un prezzo notevolmente inferiore a quello di mercato, mentre il diritto di usufrutto rimane al venditore che risolve così i suoi problemi di liquidità. idealista.it ha intervistato l’amministratore delegato di casanuda, agenzia immobiliare specializzata in compravendite in nuda proprietà, Roberto Preatoni

Il profilo del venditore
“L'età media delle persone che si rivolgono all’agenzia e decidono di vendere la nuda proprietà si aggira intorno ai 70 anni. Molti pensano così di risolvere i propri problemi economici, altri semplicemente vogliono migliorare la qualità della loro vita, c’è anche chi non ha parenti a cui lasciare l’immobile o semplicemente non intercorrono buoni rapporti con gli eredi.  La nuda proprietà svolge per molte persone anziane il ruolo di ammortizzatore sociale, perché consente loro di pagare tutte le spese per eventuali malattie e vivere degnamente il resto della propria vita"

Contrariamente a quanto si pensi non è solo la classe media o medio bassa ad optare per questa formula. "Spesso gli ex ricchi che si trovano in difficoltà economiche preferiscono vendere in nuda proprietà. C’è anche un fattore legato alle apparenze, perché la persona conserva l’usufrutto della casa e quindi il suo status apparente”

Nuda proprietà a termine
C’è una fetta sempre più considerevole di gente giovane che decide di vendere casa con questa formula, spesso per un problema di debiti o perché non riesce a pagare il mutuo. "È sicuro che gli verrà pignorata la casa e prima che ciò avvenga preferisce venderla ricavandone una somma con cui ripagare il debito e ottenendo anche la possibilità di vivere nella stessa per un periodo di tempo determinato". L’alternativa alla nuda proprietà vitalizia è infatti la nuda proprietà a termine, con cui si stabilisce un tempo determinato di usufrutto da parte del venditore

Questo tempo oscilla generalmente tra i cinque e i dieci anni. Nel primo caso si acquista la casa al 70% del suo valore, nel secondo al 50%. Non c’è pericolo che il venditore una volta terminato il periodo di usufrutto, si rifiuti di abbandonare la casa "perché si tratterebbe di occupazione abusiva e truffa. L’usufruttuario non gode delle stesse garanzie di un inquilino che affitta un appartamento"

I vantaggi per il nudo proprietario
Acquistare una casa in nuda proprietà permette a chi compra di ottenere un’abitazione a un prezzo notevolmente inferiore a quello di mercato. "Il prezzo di una casa in nuda proprietà si ricava dalle tabelle del ministero degli interni che ha stabilito il valore dell’usufrutto. Ad esempio acquistare un immobile da un individuo nella fascia di età 70-72 costa il 60% del valore di mercato.  Senza contare che l’acquirente riesce ad ottenere in sede di trattativa uno sconto ulteriore che va dal 15% al 30%"
Il compratore si libera inoltre delle spese ordinarie per la casa che sono a carico del nudo proprietario, mentre gli spetterebbero le spese straordinarie. “ Molto spesso però per incentivare la vendita il venditore accetta di accollarsi tutte le spese”

Un investimento per il futuro
La nuda proprietà rappresenta inoltre un importante investimento per il futuro.  Non solo perché in questo modo si assicura un tetto ai propri figli o nipoti. Ma anche perché “acquista valore con il tempo e può essere rivenduta ad un prezzo anche di molto superiore dopo alcuni anni, in relazione all’aumento dell’età dell’usufruttuario. Esiste infatti un mercato di rivendita”

Pagamento a rate o vitalizio
In alternativa al pagamento effettuato nel momento dell’acquisto, può essere concordato anche un pagamento a rate, con un capitale iniziale come anticipo e mensilità definite. "Ma questo si scontra molte volte con l’ostracismo del venditore che  ha bisogno di liquidità”. Esiste anche la formula del pagamento con rendita vitalizia, con un canone mensile legato alla sopravvivenza del usufruttuario. Molto diffuso in francia, ma ancora raro nel nostro paese, “per il carattere aleatorio legato alla durata della vita e per l’impossibilità a queste condizioni di rivendere l’immobile”

Il sistema bancario e la nuda proprietà
“Il sistema bancario ha sbagliato l’approccio nei confronti della nuda proprietà”. Le banche non pongono limiti legati al tipo d’acquisto per le richieste dei mutui, ma accettano l’accensione di un finanziamento "solo quando hanno come garanzia l’avvallo del venditore/ usufruttuario”.  Il venditore deve partecipare al contratto di finanziamento in qualità di terzo datore di ipoteca