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Valori immobiliari: Milano regge meglio delle altre città, ma sconta gli eccessi (prezzi al mq)

Autore: team

Milano si conferma il mercato più stabile a livello nazionale - i prezzi di offerta sono calati solo del 2,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso -, ma va ancora assorbendo gli eccessi degli anni precedenti alla crisi che avevano alterato i valori immobiliari della città, in particolare nei quartieri periferici e nel centro

Il mercato immobiliare milanese prosegue infatti a singhiozzo sulla via della stabilizzazione registrando però uno scarto positivo pari allo 0,5% nel primo trimestre dell’anno, che fissa il prezzo medio sotto la Madonnina a 4.047 euro/m². Proprietari più propensi a rivedere le proprie pretese nei quartieri periferici, cali super anche in centro (-4,2%)

Lo rileva l’analisi sui prezzi delle case del portale idealista, che ha osservato l’evoluzione del mercato nel capoluogo meneghino nel corso dei mesi invernali monitorando 8.361 immobili

Le oscillazioni di prezzo riguardano in maniera maggiore proprio queste aree, come dimostrano i cali a due cifre accumulati nell’arco degli ultimi 12 mesi da quartieri agli opposti nella scala dei valori cittadini come Baggio (2.370 euro/m²; -1,4%) e il Centro Storico (7.189 euro/m²; -4,2%), quest’ultimo registra anche l’andamento peggiore di questa rilevazione

Nonostante l’inversione di tendenza registratasi nel primo scorcio del 2013, la prevalenza di variazioni negative interessa 15 delle 18 zone cittadine. Le sofferenze maggiori in Comasina-Bicocca (2.695 euro/m²; -4%), Lorenteggio-Bande Nere (3.254 euro/m²; -3,5%) e Vialba-Gallaratese (-3,1%), il quartiere più economico della città con i suoi 2.263 euro/m²
Cali sotto il 2% per la metà delle zone oggetto di monitoraggio a partire da Greco-Turro (2. 940 euro/m²; -1,8%) per finire agli scarti di minore entità in Cermenate-Missaglia (2.940; -0,3%), mentre le case di Vigentino-Ripamonti tengono invariato il loro valore a poco più di 3mila euro al metro quadro

In controtendenza, San Siro (4.675 euro/m²; 0,2%), Garibaldi-Porta Venezia (5.426 euro/m²; 0,8%) e Navigli-Bocconi (4.963 euro/m²; 1,6%) segnano performance in terreno positivo, come a denotare che nelle zone medio-alte di prezzo i proprietari non hanno l’esigenza di abbassare le proprie pretese per vendere, o più semplicemente credono che il mercato sia in grado di assecondare le loro richieste

I comuni dell’hinterland evidenziano sofferenze maggiori rispetto a quelle del capoluogo dove i prezzi nel complesso hanno tenuto pur evidenziando ribassi diffusi nel dettaglio delle zone
Sulla scia di Milano, solo 4 dei 18 comuni della cintura metropolitana conservano il loro valore - Pioltello (1.911 euro/m²; 0,2%) e Cesano Boscone (2.422 euro/m²; 0,4%) – o addirittura riescono a incrementarlo come nel caso di Peschiera Borromeo (2.576 euro/m²; 2,5%) e Pieve Emanuele (1.898 euro/m²; 1,1%), il comune più economico tra quelli monitorati

All’opposto della tavola il comune alle porte della città con i prezzi più alti è Segrate (2.952 euro/m²; -1,4%) per la prima volta sotto i 3mila euro al metro quadro da quando viene rilevato (2008)

Per il resto il trend è in constante discesa con un’ulteriore sforbiciata sui prezzi di richiesta ad Abbiategrasso (1.928 euro/m²; -6%) e Cinisello Balsamo (2.114 euro/m²; -6%), che sperimenta la maggior caduta se si guarda all’evoluzione dei valori nell’ultimo anno (-12,4%)
Sotto la soglia del cinque per cento le variazioni più vistose in terreno negativo coinvolgono anche Paderno Dugnano (2.011 euro/m²; -4,3%), Arluno (1.943 euro/m²) e Cologno Monzese (2.102 euro/m²), entrambi con un calo nell’ordine del 3,5%

Accelerano a ribasso Ache Corsico (2.174 euro/m²; -2,4%) Rho (2.092 euro/m²; -2,3%) e Bollate (2.284 euro/m²; -2,2%). Atterraggio più mobido per Legnano (1.855 euro/m²; -1,2%), Rozzano (2.263 euro/m²; -1,1%) e San Giuliano Milanese (2.236; -1,1%), le case costano come tre mesi fa a Sesto San Giovanni. 2 il comune più grande dell’hinterland e stabile a 2.330 euro al metro quadro


 
Nota metodologica: il rapporto trimestrale riguardante il mercato degli immobili in vendita a milano e provincia è basato su un campione di 13.822 abitazioni presenti nel database del portale idealista.it da utenti privati e professionisti del settore. Di queste, 8.361 riguardano immobili in milano città, le restanti sono ubicate in provincia

La città di Milano è suddivisa in 18 zone. Una ripartizione che entra nello specifico dei quartieri della città e permette quindi di fornire un quadro dettagliato sull’andamento del mercato immobiliare
Per permettere una sufficiente standardizzazione dei risultati ogni quartiere dovrà presentare un numero di annunci non inferiore a 50. Sono sistematicamente escluse dal rilevamento le case con giardino e quegli immobili i cui prezzi indicati dagli utenti risultano chiaramente sproporzionati rispetto al valore di mercato di una determinata zona della città

Tale scarto è stato misurato mediante il calcolo della deviazione standard che consente di ridurre eventuali distorsioni rispetto al valore medio atteso nel calcolo del prezzo al metro quadro

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