Per risollevare il settore occorrono più risorse nella ricerca e nella formazione

Non nasconde il proprio scetticismo, Roberto Negri, presidente della kapitalre di Bologna, convinto che una vera ripartenza del mercato immobiliare non avverrà nei prossimi due anni e che il repricing in Italia non sia ancora finito. Ma pone le sue speranze in una ricetta: più risorse per ricerca e sviluppo, aziende più strutturate e investimenti importanti nella formazione del proprio staff

Domanda. Qual è la situazione di mercato in questo momento?
Risposta. C’è una fortissima contrazione della vendita del nuovo, perché le aree edificabili, rilevate nel biennio 2006/2007, sono state acquistate a prezzi assolutamente gonfiati. Nonostante ciò, tuttavia le imprese faticano ad accettare il consolidamento di una perdita molto sensibile, e cercano inutilmente di resistere al crollo dei valori.

È altrettanto vero che oggi alcuni elementi come l'ecocompatibilità e l'aspetto architettonico dei fabbricati hanno allargato notevolmente la forbice tra il valore dell’usato (immobili degli anni ’50 e ‘60) e il valore di quelli più recenti o nuovi

D. Come vanno le compravendite?
R. Nel 2013, anno che per l’Italia ha segnato il ritorno al numero di transazioni dei primi anni’80, a Bologna città è stato registrato un incremento dell' 1,5% sul numero di compravendite rispetto al 2012, evidenziando invece una perdita del 5,7% sulla provincia. Tutto ciò a suffragio del fatto che i flussi tendono ad andare verso l'estero, in mercati dinamici, e a ritrarsi verso il centro città in mercati contratti

D. Restano dunque differenze sostanziali tra il mercato del centro città e quello degli altri quartieri?
R. I nostri dati ci dicono che le marcate differenze di valore di un tempo, tra le varie zone della città, si sono oggi molto livellate e non è dunque corretto esprimere valutazioni legate a un’area specifica. All'interno di ogni singolo quartiere, a partire dal centro storico, si sono create micro zone che hanno subito dinamiche molto diverse, proprio a causa dello sviluppo urbanistico o di situazioni di degrado, provocando gap di valore molto importante tra immobili situati a pochi isolati di distanza

D. Qual è il tipo di immobile che si vende di più?
R. È evidente che Bologna ha pagato pesantemente la crisi dell'ultimo quinquennio, anche perché la dinamica dei valori immobiliari sul territorio locale era stata più performante.
In questo mercato gli scambi più frequenti riguardano le case con prezzo compreso tra i 140.000 e i 220.000 euro, per tipologie le case tra i 60 e i 90 mq

D. E quello che invece non va?
R. Sicuramente i monolocali, non più visti di buon occhio, e le metrature importanti, che spesso sono  sinonimo di costi di gestione più alti e di un maggior impatto fiscale, soprattutto in vista dell’annunciata riforma del catasto

D. Chi è l’acquirente tipo di kapitalre?
R. Quello di fascia d'età compresa tra i 30 e i 45 anni

D. State adottando particolari tecniche di vendita per affrontare la crisi?
R. Dubito che formule contrattuali innovative come l' affitto con patto di futura vendita possano essere considerate leve efficaci per implementare il numero di transazioni. Le motivazioni non sono solo culturali, ma anche legate alle garanzie di un'eventuale trascrizione che perde efficacia dopo il trentaseiesimo mese

D. In che modo il web ha cambiato il vostro modo di lavorare?
R. Lo spostamento del mercato sul web ha dato alla nostra attività un’evoluzione radicale e fulminea, anche perché il nostro paese, nel rapporto residenti/navigatori, è il primo "consumatore mobile" al mondo, dove gli smartphone ed i tablet giocano un ruolo da protagonisti

D. Dunque una rivoluzione del tutto positiva
R. Non del tutto. Va detto che, se da un lato è migliorata la qualità e l’efficacia del servizio offerto agli utenti, dall' altro i costi di gestione sono cresciuti, e ormai è indispensabile destinare importanti risorse al web nonché investire su personale dedicato esclusivamente a questi strumenti, compresa l’attività di upload ed elaborazione di video e foto

D. Prospettive e speranze per il 2014?
R. Non nascondo un grande scetticismo sul fatto che il prossimo biennio possa rappresentare una vera ripartenza del settore, e ritengo che il repricing in Italia non sia ancora finito. Intravedo invece una lenta ripartenza del numero di transazioni, sia pure reduci da un calo di oltre il 50% dal 2007 ad oggi

D. Qual è la sua ricetta per uscire dallo stallo?
R. Maggior risorse per ricerca e sviluppo, aziende più strutturate e soprattutto investimenti importanti nei processi formativi del proprio staff

Scritto da mtodarello