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Compravendite, nel 2016 balzo in avanti del 18,9%. Guerrieri: “In futuro probabile trend di crescita più moderato”

Dopo anni difficili, nel 2016 il mercato immobiliare è tornato a respirare. In termini di numero di compravendite il settore ha compiuto un balzo in avanti del 18,9%, dopo la crescita del 6,5% nel 2015 e del 3,5% nel 2014. In ripresa anche il valore complessivo delle compravendite, che è passato dai 76 agli 89 miliardi di euro, mentre sono sostanzialmente stabili i nuovi contratti di affitto di immobili ad uso abitativo, che segnano un lieve aumento dello 0,63% rispetto all’anno passato. Sono i principali dati messi in luce dal Rapporto immobiliare residenziale 2017, studio realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi (Associazione bancaria italiana), che analizza l’andamento del mattone nel corso dello scorso anno.

A margine della presentazione del Rapporto, a idealista news il direttore dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, Gianni Guerrieri, ha detto: “Nel 2016 la crescita delle compravendite è stata elevata. Il primo dato su cui interrogarsi è perché si è passati da un tasso di crescita del 2015 di un 6,5-7% di abitazioni acquistate a un tasso di crescita prossimo al 20%. Cosa è successo tra il 2015 e il 2016? Le condizioni economiche generali sono un po’ migliorate, ma non tanto da poter giustificare un incremento del genere. Sicuramente hanno contribuito molto i tassi di interesse, che storicamente sono andati a livelli mai vissuti nel nostro Paese in termini nominali. Una condizione molto particolare”.

Aggiungendo: “Il punto è capire se sia stata questa condizione molto particolare che nel 2016 si è verificata sul credito, sulle agevolazioni fiscali e sulle altre misure a generare questo surplus di tasso di crescita delle abitazioni acquistate l’anno passato. Probabilmente si è assistito a una crescita più sostenuta rispetto a quella che sarebbe dovuta essere, dato il contesto economico. Questo lo vedremo con i prossimi dati che pubblicheremo a giugno sul primo trimestre del 2017. Probabilmente, torneremo a una crescita più coerente con le condizioni economiche del nostro Paese, a un trend di crescita più moderato, tenendo conto del fatto che anche i tassi di interesse stanno salendo rispetto alla media del 2016. Un fattore che, chiaramente, contribuirà a frenare la domanda”.

Tornando al Rapporto, nel 2016 è stato registrato un aumento delle abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario (+27,3%), fenomeno colto anche dal miglioramento dell’indice di affordability, che misura la possibilità di accesso delle famiglie italiane all’acquisto delle case.

Alla presentazione del Rapporto hanno partecipato il direttore dell’Agenzia delle Entrate Rossella Orlandi, il direttore centrale dell’Omise Gianni Guerrieri, il responsabile Ufficio statistiche e studi del mercato immobiliare dell’Omise Maurizio Festa, il direttore generale dell’Abi Giovanni Sabatini, il vicedirettore generale dell’Abi Gianfranco Torriero, il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa e il managing director Nomisma Luca Dondi dall’Orologio.

Aprendo i lavori, Sabatini ha sottolineato il fatto che nel 2015 l’Italia è uscita dalla fase di crisi e ora è in fase di ripresa. Ha poi posto l’accento sulla capacità di risparmio delle famiglie, che è tornata coerente con lo scenario precrisi.

Orlandi ha focalizzato l’attenzione sulle agevolazioni a carattere fiscale che nel 2016 hanno riguardato il settore immobiliare, un comparto chiave per l’economia del nostro Paese, un settore tradizionalmente importante per l’Italia. “Negli ultimi anni – ha evidenziato il direttore dell’Agenzia delle Entrate – dal punto di vista fiscale si è assistito a tanti incentivi decisivi. Ci sono state una serie di misure fiscali a favore del mercato che hanno contribuito a risvegliare l’interesse”.

Nel suo intervento, il presidente di Confedilizia, ha evidenziato delle criticità. “Il mercato immobiliare nel suo complesso – ha affermato Spaziani Testa – a mio avviso vede ancora una grandissima crisi”. In merito ai dati emersi dal rapporto, alle agevolazioni e alle condizioni che hanno caratterizzato il settore nel 2016, ha poi aggiunto: “Credo che il risultato non sia pari alle attese che le misure di favore avrebbero potuto produrre”.

E ancora: “C’è il rischio che l’aumento delle compravendite non continui”. Il presidente di Confedilizia ha quindi evidenziato la necessità di pensare a misure che non si concentrino solo sull’acquisto della prima casa, sottolineando: “Nell’ambito delle politiche per l’immobiliare, soprattutto dal punto di vista fiscale, credo manchino misure relative all’acquisto per l’investimento. Le politiche dovrebbero essere ad ampio raggio e riguardare tutti gli immobili”.

In conclusione, commentando i dati 2016 sulle compravendite, Guerrieri ha spiegato che probabilmente un cambio di prospettiva congiunturale e gli incentivi fiscali hanno indotto le famiglie che già valutavano l’acquisto ad anticiparlo.

Il mercato delle abitazioni nel 2016

Dopo un periodo di crisi, osservato a partire dal 2007, da qualche anno il mercato immobiliare delle abitazioni sembra essere tornato su un sentiero di crescita, registrando nel 2016 533.741 unità compravendute e un incremento del 18,9% rispetto al 2015. In leggero aumento anche la superficie media delle abitazioni, che passa da 105,2 a 106,6 m2, mentre il valore di scambio delle abitazioni, stimato in 89 miliardi di euro, è cresciuto del 17,4%. Anche il mercato delle pertinenze mostra un rialzo analogo a quello registrato per le abitazioni (+19%), con un tasso di crescita più accentuato nelle regioni settentrionali.

A livello regionale, il mercato delle abitazioni più dinamico si registra in Lombardia (+21,4%), che da sola rappresenta circa un quinto dell’intero mercato nazionale, e a seguire Veneto (+23,1%), Toscana (+20,0%), Emilia-Romagna (+22,8%) e Piemonte (+22,8%). Seppure con un peso minore sul volume di scambio nazionale, buoni risultati si riscontrano in Liguria (+23,8%), Sardegna (+18,2%), Friuli-Venezia Giulia (+18,8%) e Valle d’Aosta (+24,6%).

Più contenuto è il rialzo nel Lazio (+13,2%), che con oltre 55mila scambi di abitazioni nel 2016, rappresenta il 10% circa del totale delle transazioni sul territorio nazionale. Il Molise (+7,8%) e la Calabria (+10,8%) sono le regioni dove il mercato residenziale nel 2016 cresce meno rispetto al 2015.

Il ricorso al mutuo ipotecario

Le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 246.182, il 27,3% in più rispetto al 2015, quando erano state 193.350. Il nord ovest è l’area con la maggior quota di acquisti tramite erogazione di mutuo, il 36,7% del totale nazionale. Per quanto riguarda il capitale erogato per l’acquisto di un’abitazione, la quota media si avvicina ai 120mila euro, fino a raggiungere il capitale unitario massimo di 153mila euro nei capoluoghi del centro.

E' proseguito  il calo del tasso d’interesse dei mutui, che nel 2016 è sceso ancora di 0,44 punti percentuali, portandosi al 2,31%. I tassi medi sono risultati più elevati nelle regioni del sud (2,56%) e del centro (2,46%), mentre quelli più bassi sono stati registrati nelle regioni del nord (2,18%). La durata media del mutuo è risultata sostanzialmente stabile a 22,5 anni, distribuita in maniera più o meno omogenea tra le aree del Paese. E' scesa anche, in media, la rata mensile che, dai 592 euro osservati nel 2015, passa a 570 euro.

Il mercato degli affitti

Nel 2016 il numero di nuovi contratti di locazione è stato pari a 1.690.520, l’1,3% in più rispetto al 2015, per un totale di oltre 1,7 milioni di immobili locati. Complessivamente, le abitazioni locate nel 2016 ammontano a circa il 5,6% dello stock potenzialmente disponibile (depurato cioè delle abitazioni principali). La superficie media si colloca intorno ai 92 m2, con un canone annuo medio pari a 60,7 €/m2, in aumento dello 0,3% rispetto al 2016.

Oltre la metà degli affitti è registrata con contratti ordinari di lungo periodo, circa un quarto del mercato è costituito da contratti agevolati con durata superiore ai tre anni, segue il segmento dell’ordinario transitorio, con un peso intorno al 17%, mentre la quota di contratti agevolati stipulati con studenti è inferiore al 3%.

L’indice di affordability

Elaborato dall’Ufficio Studi Abi secondo le prassi metodologiche di matrice anglosassone, l'indice di affordability sintetizza l’analisi dei vari fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui) che influenzano la possibilità per le famiglie di comprare casa indebitandosi e ne descrive l’andamento. Nel 2016 l’indice ha continuato nel suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento che nel secondo semestre dell’anno lo ha portato a stabilire il nuovo massimo storico; secondo le proiezioni mensili, a marzo del 2017 l’indice si sarebbe stabilizzato su valori di fine anno scorso.

In quest’ultimo anno la dinamica positiva è principalmente dovuta a una forte riduzione del costo dei mutui (che spiega l’80% del miglioramento intervenuto), mentre continua ad essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile, anche se è da rilevare la recente crescita delle quotazioni immobiliari.

In miglioramento anche gli aspetti distributivi: nel secondo semestre del 2016, la quota di famiglie con un reddito sufficiente a coprire il costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è stata pari al 74%, nuovo massimo storico, superiore di 12 p.p. al dato di inizio 2004.

Il miglioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione è risultato piuttosto omogeneo a livello territoriale: la condizione di accessibilità è presente in tutte le regioni ed inoltre sono 17 su 19 le regioni in cui nel 2016 l’indice ha registrato un massimo storico.