E' meglio investire comprando una seconda casa e mettendola a reddito o acquistando titoli di Stato? Un dilemma che interessa molti piccoli e grandi investitori e che è stato oggetto di un'analisi dell'Ufficio Studi di Tecnocasa.
L'analisi parte da un investitore che ha a disposizione una somma di denaro pari a 236.593 euro (per cui non ha bisogno di far ricorso al mutuo).
Conviene acquistare una seconda casa
Abbiamo considerato un bilocale situato in una zona semicentrale di Milano. L'orizzonte temporale di riferimento per l'analisi di 15 anni. L'acquirente decide di affittarlo con un contratto di locazione libero con la cedolare secca al 21%. Dall'affitto incassa canoni mensili di 700 euro, su cui paga ogni anno la cedolare secca al 21% (1764 euro all'anno). Alla fine di ogni ano dai canoni lordi l'acquirente detrae le tasse, le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile, l'Imu e la Tasi gli restano 5224 euro.
Acquisto immobile: 220mila euro
Spese per l'acquisto e locazione immobile: 16.593 euro
Affitto annuo lordo 8400 euro
Tasse sull'affitto (cedolare al 21%) 1764 euro
Spese di manutenzione straordinaria 600 euro
Imu e Tasi 812 euro
Affitto annuo 5224 euro
Per calcolare il valore futuro dell'immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell'indice Istat degli ultimi 10 anni. Alla fine del periodo di riferimento la situazione sarà la seguente:
Valore finale dell'immobile: 267.033 euro
Guadagno da locazione netto 78.360 euro
Valore totale 345.393 euro
Conviene investire in btp
Il punto di partenza dell'analisi è l'acquisto di un titolo di Stato a 15 anni con una somma iniziale pari a quella investita nell'immobile (236.593euro). Ipotizzando un rendimento netto dell'1,93%, la situazione sarebbe la seguente
Capitale iniziale 236.593 euro
Capitale finale: 315.160 euro
Confronto finale
Scelta acquisto immobile più locazione: 345393 euro
Scelta Btp: 315.160 euro
Surplus per chi ha acquistato casa: +30.233 euro
3 Commenti:
Buongiorno,
non trovo corretta la vatuzione dell'affitto di € 8.400 annuali.
Per un bilocale in una zona semicentrale se in ottime condizioni e arredato o semiarredato siamo su una media di €. 10.800 euro annuali.
Questo articolo è un po' datato e necessita di un aggiornamento: la cedolare secca oggi è del 10%, e non conosco investimenti in Titoli di Stato che al momento diano un rendimento netto annuo dell' 1.93%. Quindi l'attuale convenienza dell'investimento immobiliare dovrebbe essere persino maggiore.
Non concordo sulla convenienza dell'immobile.
Maggiori rischi di insolvenza di un conduttore rispetto al rischio default statale.
Possibilità di periodi sfitti, possibili problemi con condominio, con l'amministratore, con contenziosi,con altri condomini,con lavori straordinari,con danni nell'appartamento.
Minor facilità e velocità nel liquidare il proprio capitale in caso di necessità.
Legislazione sfavorevole al locatore in favore del conduttore, contratti vincolanti, imposizione fiscale molto piu pesante (imu-tasi-irpef - tari x periodi sfitti o locazioni brevi - imposta di registro - imposte per l'acquisto e la vendita - ecc)
Molto piu impegnativo gestire un immobile che titoli di stato. E poi non è detto che chi abbia 220 mila euro debba comprare un singolo btp italiano anzichè diversificare il portafoglio con vari titoli di stato, obbligazioni, ed etf, titoli italiani e stranieri, ottenendo con rendimento globale maggiore.
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