Fiaip, nel 2017 compravendite +5,1% e prezzi -1,15%. Stabilizzazione dei valori attesa nel 2018

Un settore a due velocità. E’ questa la fotografia scattata dal Rapporto sul mercato immobiliare Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), realizzato insieme a Enea e I-Com, che ha analizzato l’andamento del comparto nel 2017. Secondo quanto evidenziato, lo scorso anno è proseguita la crescita costante del numero delle compravendite, mentre è continuato il calo dei valori immobiliari. Nel 2018 si prevede una progressiva stabilizzazione dei prezzi degli immobili. Riflettori puntati poi sulla politica: il mondo immobiliare chiede stabilità e interventi sulla fiscalità.

Esaminando quanto accaduto lo scorso anno, la Fiaip ha evidenziato un’accelerazione ancora tenue, favorita dai buoni valori reddituali registrati esclusivamente in alcune città capoluogo di regione, dove vi è un buon incremento degli investimenti immobiliari, spinti per lo più da acquisti di immobili da mettere a reddito nelle città d’arte, dove il mercato della ricettività delle case vacanze è in netta crescita.

Le compravendite e i prezzi

Nel dettaglio, le compravendite di abitazioni in Italia hanno segnato un’ulteriore crescita per gli scambi immobiliari, proseguendo lentamente il cammino iniziato negli ultimi anni (+5,1%). Un cambio di passo, rispetto al passato, che non si è ancora tradotto in una ripresa generale dei prezzi. Il rapporto ha poi evidenziato un aumento del 15% degli italiani che intendono acquistare casa.

Per quanto riguarda il numero delle transazioni immobiliari, si rileva una tenue ripresa del mercato che ha fatto registrare un +5,1% per gli acquisti rispetto all’anno precedente. Modeste sono invece le crescite rilevate su base annua nell’ambito del terziario e del commerciale, che si contraddistingue ancora con il segno meno: negozi (-1,20%), capannoni (-3,6%), immobili uso ufficio (-1,50%).

L’aumento del numero delle compravendite immobiliari è stato trainato dai buoni risultati registrati in alcuni capoluoghi di regione e dalle aste immobiliari, che nell’anno appena concluso hanno fatto segnare il numero di oltre 23.000 esecuzioni immobiliari.

Nella maggioranza delle province permangono ancora i segni tangibili di una crisi che ha messo a dura prova il settore, dove sono scarsi gli investimenti in immobili sia in ambito residenziale, che nel terziario.

In generale, il mercato indica – rispetto al 2016 – un andamento medio dei prezzi immobiliari in diminuzione sia per le abitazioni (-1,15%) che per gli uffici (-6,2%), i negozi (-5%) e i capannoni (-4,1%).

Quello che è emerso è un mercato immobiliare ancora in assestamento, dove l’offerta è in crescita, aumenta la domanda e si riduce il divario fra prezzi richiesti e prezzi di realizzo (-10%).

La domanda di mutui

Il 52% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2016. La domanda di mutui, inoltre, nel corso dell’anno è stata sostenuta grazie a tassi di interesse molto convenienti, indici ai minimi storici e spread bancari contenuti.

Le tipologie più compravendute

Dai risultati dell’indagine per l’anno 2017 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 35% trilocali e il 29% bilocali. Solo il 9% si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati, ma in buono stato (40%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%).

Prezzi, la situazione nelle diverse città

L’approfondimento effettuato dagli agenti immobiliari Fiaip in nove realtà urbane ha evidenziato una prima crescita dei prezzi per le abitazioni per alcune città:

• Bologna (+3%),
• Milano (+2,8%),
• Firenze (+2,3%),
• Napoli (+1,3%),
• Palermo (+1%).

Le diminuzioni si registrano su base annua a:

• Roma (-1,18%),
• Torino (-1,4%),
• Cagliari (-3,3%),
• Genova (-3,5%).

Compravendite, tempi e sconto praticato

Buoni segnali sono stati registrati anche quest’anno sulle contrazioni dei tempi di vendita e sulla riduzione di sconto praticato. I dati rilevati per il 2017 indicano una percentuale in diminuzione per il tempo medio di vendita per immobili a uso abitativo che è scesa nel range tra 3 e 9 mesi per la maggior parte (36%) del campione intervistato. Diminuisce, rispetto al 2016, il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita da 6 a 9 mesi (30%) e oltre 9 mesi (15%). Solo il 4% dei contratti viene concluso entro 1 mese.

Le locazioni

Per quanto riguarda le locazioni, è stato registrato un aumento dei contratti di locazione, in netta crescita con un volume per il residenziale del +12% rispetto al 2016, mentre è stato registrato ancora un segno negativo per uffici e capannoni.

Anche per le locazioni abitative i prezzi medi hanno subito una flessione moderata (-0,50%), flessione favorita anche dall’applicazione sistematica della cedolare secca, mentre permane una forte diminuzione per il settore commerciale: la diminuzione arriva al 7% per i capannoni.

I tempi medi sono in leggera diminuzione per il periodo oltre i 9 mesi e da 1 a 3 mesi. Il mercato delle locazioni indica per il comparto residenziale un’offerta residenziale in aumento. Il 64% ha rilevato un incremento del numero dei contratti.

Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali al 37%, in diminuzione i trilocali al 36% con ubicazione in zone semicentrali 35% o centrali 36%. Aumentano le richieste per alloggi in periferia, in diminuzione nelle zone di pregio. Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 60% e l’alloggio ristrutturato nel 25%.

Le previsioni per il 2018

Per quanto riguarda le previsioni per il 2018, è attesa una progressiva stabilizzazione dei prezzi degli immobili.

Grande attenzione, poi, è rivolta a quanto sta accadendo a livello politico. In tal senso, è stato sottolineato che le incertezze prodotte da un eventuale instabilità politica potrebbero riflettersi negativamente sul mercato immobiliare, mentre lo stesso mercato troverebbe giovamento al formarsi di un governo stabile che introducesse politiche fiscali che permettessero un abbassamento della pressione fiscale complessiva sulla casa.

Per alcune città – quali Milano, Napoli, Bologna e Firenze – si prevede un trend positivo anche nel 2018 sul fronte valori. E’ previsto, inoltre, un rialzo dei canoni di locazioni generalizzato in molte città metropolitane dove la ripresa si sta facendo più concreta e dove oggi si fanno ottimi affari per immobili da mettere a reddito, in particolar modo nelle città d’arte dove il mercato della ricettività alternativa a quella alberghiera è in netta crescita.

Sono sempre di più, infatti, le richieste di affitto anche per brevi periodi, da parte di turisti, manager e persone che necessitano del comfort di una casa anche per brevi periodi.

Gli italiani, infine, ancora non sfruttano al meglio le agevolazioni per la ristrutturazione edilizia per interventi di efficientamento energetico, così come gli incentivi per interventi su vecchi edifici esistenti per renderli sempre più sicuri contro i terremoti.

L’efficienza energetica

Se da un lato nel 2017 è stata registrata una crescita (+0,5%) della riqualificazione del patrimonio abitativo, dall’altro il 56% delle vendite totali è stato nella classe G (la peggiore di tutte), il 24% nelle classi E e F, il 13% nelle classi C e D. Solo il 7% nelle classi energetiche A e B, le migliori.

Inoltre, un agente immobiliare su due ritiene che l’attestato di prestazione energetica (Ape) non incida sulle scelte di chi compra o vende.

Guardando la tipologia di immobili venduti nel 2017, i meno efficienti dal punto di vista energetico sono le villette (54,7%) e, ancor di più, i bilocali (66,7%); mentre solo il 4,4% dei bilocali e l’8,7% delle villette appartiene alle classi energetiche più alte (A+, A e B).

“E’ fondamentale recuperare il mercato delle province”

Illustrando il rapporto, Mario Condò de Satriano, vice presidente nazionale vicario Fiaip e presidente del Centro studi, ha spiegato: “Tutti i dati sono in positivo, fatta eccezione per il versante prezzi. Il numero di compravendite è aumentato, sebbene non nella stessa misura dell’anno precedente, possiamo tuttavia cominciare a parlare di una lieve ripresa del mercato immobiliare”.

Condò de Satriano ha poi sottolineato: “La domanda di abitazioni è aumentata del 15%, il che evidenzia una grande voglia di acquistare casa. Da parte delle famiglie c’è la propensione e la possibilità di acquistare casa. A ben vedere, però, la parte nuova della domanda è pochissima”.

Il presidente del Centro studi Fiaip ha quindi analizzato la situazione delle città e delle province, in merito ha detto: “Nelle grandi città si assiste a una ripresa. Diversa è la situazione nelle province, dove i prezzi sono ancora in calo. Nelle grandi città i risparmiatori stanno tornando a investire nell’immobiliare, grazie a rendimenti che si attestano tra il 5 e il 6%. Questo non avviene nelle province italiane. E’ fondamentale recuperare il mercato delle province e per farlo serve un’adeguata politica fiscale”.

Analizzando poi il mercato degli affitti, Condò de Satriano ha affermato: “Sul fronte delle locazioni si ha una lievissima diminuzione dei prezzi, ma talmente lieve che si può parlare di una stabilizzazione dei prezzi”.

Nel porre infine attenzione alle previsioni per il 2018, il presidente del Centro studi Fiaip ha sottolineato: “Negli ultimi sei anni ci siamo confrontati con cinque governi differenti. Abbiamo presentato una serie di richieste che per ragioni differenti, però, non sono state accolte. Siamo fiduciosi del fatto che il prossimo governo possa essere stabile, perché il mercato immobiliare ha bisogno di stabilità. Il problema resta sempre l’enorme carico fiscale che pesa sul settore. Una delle nostre proposte, ad esempio, è l’estensione della cedolare secca anche ad altre tipologie di immobili. Il mercato immobiliare è in ripresa e c’è da parte degli italiani la volontà di acquistare casa, ma tutto questo deve essere suffragato a livello legislativo, altrimenti il mercato continuerà ad avere momenti di leggerissima ripresa, ma non potrà mai avere una vera e propria ripresa”.

Aggiungendo: “Più che parlare delle previsioni per il 2018, quello che si dovrebbe fare è capire dove andrà il mercato da qui a 10 anni. Da qui a 10 anni il mercato sarà più incentrato sulla locazione che sulla compravendita, questo per un fatto generazionale. C’è poi un forte bisogno di rigenerazione urbana per un problema di qualità degli immobili, per quella che sarà la richiesta futura. Da affrontare anche il problema delle periferie. Per garantire un vero e proprio ritorno dell’investimento immobiliare, è necessario che ci sia interesse all’investimento”.

“Serve stabilità ed è necessaria una buona politica fiscale”

Il presidente nazionale della Fiaip, Gian Battista Baccarini, ha sottolineato che “il moderato ottimismo è dettato dal fatto che l’Italia è l’unico Paese in cui i valori delle abitazioni decrescono”. Baccarini ha spiegato che tale fattore è da ricondurre “a una politica fiscale che negli ultimi sette anni è stata scellerata”. E ha aggiunto: “C’è bisogno di stabilità. L’incertezza non spinge verso l’investimento immobiliare. Auspichiamo che presto ci possa essere un governo e che dia avvio a una buona politica fiscale”.

In merito, Baccarini ha ricordato il manifesto per il rilancio del settore immobiliare firmato dalle organizzazioni rappresentative del comparto (Confedilizia, Fiaip, Finco, Confassociazioni immobiliare, Aspesi, Adsi, Gesticond, Avi, Anbba, Assindatcolf, Assotrusts, Ape) e ha sottolineato la necessità di una visione di medio-lungo termine. Il presidente della Fiaip ha spiegato che è fondamentale intervenire sulla fiscalità, garantire tempi certi per il rilascio dell’immobile e stabilizzare gli incentivi fiscali. Tutto questo per rimettere in moto il mercato e favorire gli investimenti nel settore edilizio, consentendo di dare impulso all’intera economia.

“L’efficienza energetica non spinge ancora il mercato immobiliare”

Parlando di efficienza energetica, Antonio Disi, dell’Unità tecnica per l’efficienza energetica dell’Enea, ha dipinto un quadro non proprio roseo. Disi ha spiegato che l’efficienza energetica non spinge ancora il mercato immobiliare e che su questo fronte c’è ancora una scarsa cultura.

“La variabile efficienza energetica – ha detto Disi – è difficile da far percepire a chi vuole acquistare un immobile”. Disi ha sottolineato il fatto che il mercato immobiliare è “schiavo dell’occhio” e che non riesce a proporre immobili con caratteristiche elevate se non in una nicchia di pregio. Gli incentivi hanno dato i loro frutti negli ultimi 10 anni, ma c’è ancora molto da fare.  

“La filiera immobiliare è molto complessa – ha affermato Disi – è importante che ci sia uno sforzo informativo da parte dei vari stakeholder. Sono fondamentali l’informazione e la collaborazione tra i vari stakeholder”.