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"Quattro direttrici fondamentali spiegano com'è cambiato il rapporto tra gli italiani e l'affitto"

Autori: @Annastella Palasciano, Luis Manzano, @stefania giudice

Intervenendo a immonext 2018 - il forum sul mercato immobiliare organizzato a Milano da idealista – Silvia Spronelli, ceo di Solo Affitti, ha spiegato in che modo è cambiato il rapporto tra gli italiani e l’affitto e ha analizzato le quattro motivazioni principali che spingono a cercare una casa in locazione.

“Occupandoci di affitti da oltre 20 anni – ha detto Spronelli – abbiamo colto le opportunità di sviluppo del mercato della locazione e abbiamo anche assistito a un cambiamento del rapporto tra gli italiani e l’affitto. Un’evoluzione del mercato che ha accompagnato e sempre più accompagnerà anche l’evoluzione della società. Nell’analizzare questo cambiamento abbiamo individuato quattro direttrici: chi va in affitto va per scelta, chi per forza, chi per relax, chi per soldi”.

Come cambia l’affitto

Il ceo di Solo Affitti ha spiegato che un fenomeno che ha portato gli italiani a cambiare stile di vita e ad avvicinarsi all’affitto è sicuramente la mobilità, una mobilità che negli ultimi 20 anni è cresciuta. “Gli italiani – ha affermato Spronelli – sono più disponibili oggi a trasferirsi all’interno della Nazione da Comune a Comune, questo porta a scegliere come soluzione l’abitazione in affitto”. Aggiungendo: “Questa mobilità in larga parte è dettata da ragioni di lavoro. L’Eurostat ci dice che se gli italiani sono restii a trasferirsi all’estero per motivi di lavoro, sono invece propensi a trasferirsi sul territorio italiano per cercare un’occupazione. Infatti, il 20% dei giovani disoccupati ha dichiarato di essere disponibile a trasferirsi sul territorio per trovare un’occupazione e un impiego. Se è vero che gli italiani non vogliono andare all’estero, è invece vero che tanti stranieri sono immigrati in Italia e vediamo come negli ultimi 15 anni, con una crescita costante, è quasi quadruplicato il numero di stranieri residenti in Italia. Per queste persone alla ricerca di un’abitazione è naturale cercarla nel mercato dell’affitto anziché in quello dell’acquisto”.

Affitto per scelta

“Un altro fenomeno che ha contribuito in larga misura a incentivare l’interesse degli italiani nei confronti dell’affitto – ha sottolineato il ceo di Solo Affitti – è sicuramente l’evoluzione della famiglia. Una famiglia più liquida, come si suol dire. Oggi la situazione delle famiglie italiane è molto più ricca di sfumature. In questi 20 anni sono le separazioni sono quasi raddoppiate. E così anche l’andamento dei divorzi. Chi esce, a volte anche di tutta fretta, da un matrimonio ed è alla ricerca di un’abitazione si rivolge al mercato dell’affitto”.

E ancora: “Così come crescono le separazioni e i divorzi crescono anche le convivenze. Vediamo come in meno di 20 anni è quasi decuplicato il numero di convivenze. Le coppie si sperimentano sempre di più e per sperimentarsi cercano una soluzione abitativa meno vincolante. Indubbiamente quindi il mercato dell’affitto è il loro mercato di riferimento. Aumentano le convivenze e aumenta anche la condivisione degli immobili, non solo tra studenti, ma anche tra persone già adulte, lavoratori o amici che vanno ad abitare sotto lo stesso tetto per ridurre il budget”.

Affitto per forza

Ma a volte l’affitto è anche una scelta obbligata. E questo è il caso classico della precarietà del lavoro. “Oggi nella nostra società – ha affermato Spronelli – il fenomeno della precarietà ha raggiunto quota 16% della forza lavoro. Si tratta di persone destinate a procrastinare nel tempo l’interesse per l’acquisto della casa. Questo dato tra l’altro è confermato anche dall’accesso al mutuo, che in meno di 5 anni è aumentato di 26 mesi. Oggi possono acquistare casa persone che hanno ormai raggiunto il 41esimo anno di età”.

Affitto per relax

Affitto non solo come soluzione abitativa stabile, ma anche affitto per relax, o meglio affitto in alternativa alla classica ricettività alberghiera. In questo caso di parla di affitto per chi vuole sentirsi a casa anche in vacanza, oppure per chi vuole il comfort di una casa anche per brevi soggiorni di lavoro. In merito, Spronelli ha evidenziato: “Secondo un dato del 2016, dato che è notevolmente aumentato, sono 200.000 le abitazioni disponibili sui portali online destinati alle locazioni di breve periodo. Aumenta anche il numero di locazioni di breve durata. E’ l’extra-alberghiero la nuova frontiera del turismo? Indagini recenti ci dicono che nel periodo 2010-2016 l’extra-alberghiero è cresciuto del 37,3% contro un più modesto aumento della ricettività alberghiera, che è cresciuta del 13,7%”.

Affitto per soldi

Il ceo di Solo Affitti ha poi sottolineato: “Oggi l’affitto è un fenomeno in crescita, che non ha conosciuto soluzioni di continuità. Tant’è che il trend dell’affitto è in grande crescita”. E ha aggiunto: “E’ da notare come l’aumento dell’affitto non sia strettamente legato alla crisi delle compravendite: nel 2014 con la ripresa delle compravendite l’affitto ha continuato a schizzare in alto. Tutto questo boom dell’affitto non sarebbe stato possibile se molti dei proprietari di seconde case non avessero colto le opportunità di guadagno che l’affitto può offrire loro”.

Spronelli ha affermato: “Oggi il mercato dell’affitto può svilupparsi ancora perché sono quasi 6 milioni gli immobili che potrebbero essere messi a disposizione del mercato e incentivare ancora il mercato delle locazioni. Ma è così conveniente affittare casa piuttosto che tenerla vuota? Sicuramente sì, perché innanzitutto c’è la possibilità da parte del proprietario di recuperare la gravosa fiscalità che incide sulla seconda casa, in più il rendimento da locazione, soprattutto se paragonato a investimenti a basso rischio (ad esempio i titoli di Stato), è sicuramente interessante, perché fonte Nomisma ci dice che il rendimento da locazione è pari al 5,3% lordo. Un rendimento lordo che diventa particolarmente interessante anche al netto, soprattutto se applichiamo il canone concordato, che prevede la possibilità di una cedolare secca al 10% senza avere imposte di bollo e di registro e anche con uno sconto dell’Imu pagata del 25%”.

Dove stiamo andando

Spronelli ha infine sottolineato: “E’ vero che c’è stato un boom dell’affitto, ma è altrettanto vero che il popolo italiano è ancora legato alla casa di proprietà, tant’è che la popolazione in affitto è ancora al di sotto della media europea. In Italia la popolazione in affitto è pari al 27,7% contro un 30,8% della media europea e siamo molto distanti da nazioni con un’economia più sviluppata, come Francia, Germania e Svizzera”.

Come possiamo fare dunque per avvicinarci a queste nazioni e alla media europea? A tal proposito, Spronelli ha affermato: “Abbiamo provato a lanciare quattro azioni concrete:

  • un’agevolazione fiscale per i giovani inquilini, agevolazione fiscale che proprio come per la prima casa preveda un sostegno per l’affitto della prima casa con misure che possano superare le attuali frammentazioni locali e così spingere i giovani a uscire di casa e a rendersi sempre più autonomi;

  • una politica economica a sostegno dell’offerta;

  • una riforma dell’attuale normativa che possa eliminare alcune delle attuali rigidità, dalla durata degli sfratti che disincentivano i proprietari a mettere l’immobile in locazione alla durata contrattuale con forme più flessibili;

  • una riqualificazione delle periferie urbane attraverso formule di rent to buy del patrimonio pubblico inutilizzato e a volte anche in stato di degrado con formule che possano prevedere la ristrutturazione da parte dell’inquilino e un’eventuale possibilità di riscatto a prezzi agevolati”.