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"Solo gli immobili con determinate caratteristiche sono adatti all'affitto breve"

Autori: @Annastella Palasciano, Luis Manzano, @stefania giudice

Non tutti gli immobili sono adatti ad essere affittati per brevi periodi, ma solo quelli che riuniscono determinate caratteristiche. A spiegarlo è stato Francesco Zorgno, ceo di Clean BnB, che nel corso di immonext 2018 ha parlato dei vantaggi, ma anche delle problematiche, che offrono le locazioni sotto ai 30 giorni rispetto a quelle di lungo periodo. Spiegando anche perché possono costituire un motore per il mercato delle compravendite.

“Clean BnB – ha detto Zorgno – si occupa di gestire appartamenti in affitto breve. L’affitto breve è tutto quello che è sotto i 30 giorni”. E ha sottolineato: “Vorrei smitizzare alcuni aspetti degli affitti brevi: l’affitto breve non è necessariamente vantaggioso, conviene in alcuni casi, nella maggioranza dei casi non conviene; l’affitto breve conviene se si verificano una serie di circostanze che sono legate sia alle condizioni dell’immobile, sia a dove si trova l’immobile, sia alla disponibilità che il proprietario vuole avere di quell’immobile; ci può essere un guadagno maggiore, ma non enorme”.

Zorgno ha quindi spiegato: “Lavoriamo su quegli immobili che senza di noi rimarrebbero sfitti. Chi è il principale concorrente di Clean BnB o di un property manager? E’ l’affitto lungo, che è più semplice e più comodo e costa di meno, perché banalmente non ci siamo noi. Oggettivamente siamo un costo, che si aggiunge alle utenze e alle spese di condominio che restano a carico del proprietario. Per giustificare la nostra presenza deve esserci un bel differenziale. Oggi su 100 opportunità che vediamo 15/20 sono idonee, dipende un po’ dalle città”. 

Dov’è il vantaggio dell’affitto breve 

Zorgno ha spiegato che il vantaggio economico è possibile se l’immobile è accogliente, se si presta a soggiorni che devono durare qualche giorno e può ospitare un nucleo di due/quattro/sei persone, non solo il turista. “Il flusso turistico – ha affermato Zorgno – è sicuramente importante, ma non è la maggioranza. Ci sono i viaggi di lavoro, per motivo di studio (seminarista, professore, docente), i viaggi familiari (soggiorni sanitari)”. Poi c’è un altro aspetto che è quello del servizio che viene affiancato all’immobile. E il livello di servizio offerto in certi casi vale più di come è fatto l’immobile. 

Perché si opta per l’affitto breve

Il ceo di Clean BnB ha detto: “Ci sono fattori che non sono economici che per molti proprietari valgono di più di quelli economici. Ad esempio, il rischio di morosità è zero; un gestore manutiene l’immobile, anche la manutenzione straordinaria tipicamente a carico del proprietario è fatta dal gestore; l’immobile è vissuto; c’è la disponibilità per il proprietario; non è un impegno per la vita, l’immobile viene messo a disposizione per la durata di un contratto di gestione che tipicamente è di 12 mesi. Questo vale tanto soprattutto per le compravendite: se oggi non è un buon momento per vendere, perché è buono per comprare, ma forse lo sarà tra un anno, mettendo l’immobile a reddito per 12 mesi dopo lo si può avere a disposizione. I fattori non economici contano tantissimo”.

Dov’è l’opportunità collegata alla compravendita? 

“Qualsiasi agenzia immobiliare – ha spiegato Zorgno – nel suo portafoglio di immobili ha quelli che si comprano e vendono bene, quelli che si affittano bene a lungo periodo, ma ha anche quei 10/15 immobili che sono bloccati. Per questa fascia di immobili, una parte molto piccola del portafoglio, c’è l’affitto breve, che è un’opzione alternativa e non necessariamente migliorativa rispetto alla compravendita e all’affitto lungo”. 

Aggiungendo: “L’affitto breve sta avendo quel ruolo che tutto sommato l’affitto lungo non poteva avere: un immobile messo in affitto breve, che ha un contratto che non ha rischiosità particolari e si può interrompere in qualsiasi momento, ha un valore di mercato della compravendita oggettivo. La messa a reddito in affitto breve non è più uno svantaggio, ma si configura come un vantaggio per la compravendita”.

Zorgno ha quindi spiegato: “Prima a Milano, ma adesso anche in altre località come Roma, Torino, Firenze, stiamo vedendo un flusso molto significativo di richieste di supporto in una fase di ricerca di immobili da destinare all’affitto breve. Un dato molto interessante”.

E ha concluso dicendo: “Nel mondo degli affitti brevi si sta differenziando una classe di immobili di fascia medio-alta, immobili belli, curati, ben gestiti, non importa se nuovi o ristrutturati, ma sicuramente più accoglienti, vendibili con un prezzo migliori. Questa fascia che si vende più o meno allo stesso prezzo delle notti in albergo è sempre più significativa e a tendere è quella che resterà sul mercato. Tutto quello che è sotto una certa soglia uscirà. Ecco perché pensare seriamente all’affitto breve come a un modo per alimentare opportunità di compravendita, come a una grande opportunità non solo per i proprietari, ma anche per i professionisti del settore immobiliare, è una novità forse non più tanto nuova su cui dobbiamo lavorare in modo molto strutturato”.