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Affitti residenziali a Milano, il canone concordato non decolla

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Autore: floriana liuni

Milano capofila nel condurre le grandi città fuori dalla crisi. E’ quanto è emerso nel focus su Milano della conferenza Tecnocasa “Prezzi immobiliari in aumento nelle grandi città. Crescono i mutui per comprare casa”, tenutasi il 13 settembre presso la Casa degli artisti di Corso Garibaldi.

Secondo Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa, Milano, insieme a Bologna, è stata la grande città in cui l’aumento dei prezzi, oltre che delle compravendite, è stato più evidente e più che altrove segnale di una ripresa del mercato che finalmente sta portando anche ad un rialzo delle quotazioni del prodotto immobiliare italiano.

“La ripresa del mercato immobiliare in Italia era già visibile dal punto di vista dei volumi già dal 2014, - spiega Megliola, - e in particolare dal 2017, ma nel primo semestre 2018 si sono visti per la prima volta anche aumenti nei prezzi, non solo nelle compravendite, almeno nelle grandi città. Tra quelle da noi considerate, abbiamo registrato un +0,9%. A far segnare gli aumenti più sensibili dal 2016, invece, sono Bologna, con un +11,4%, e Milano, con un +7,5%. Milano in particolare è stata capofila: l’aumento dei volumi transati si era già registrato nel 2013 mentre i prezzi già nel 2017 erano in territorio positivo”, conclude Megliola.

In particolare, secondo l’Ufficio Studi, l’aumento dei prezzi su Milano nel primo semestre 2018 è stato del 3,8%. Un aumento che interessa anche le periferie e le zone semicentrali, e coinvolge soprattutto le zone interessate, o a ridosso, dei più importanti interventi di riqualificazione.

Aumento dei prezzi nelle periferie milanesi

“In particolare – elenca Megliola - riscontriamo aumenti nella macroarea di Fiera - San Siro grazie a Citylife e all’arrivo della metropolitana. Troviamo poi un aumento del 4,6% in zona Bovisa-Sempione, sempre per il passaggio della metropolitana e per la vicinanza a Citylife e Porta Nuova, e poi ci aspettiamo rialzi dalla zona dello Scalo Farini, la cui riqualificazione inizia ad interessare gli investitori. Probabilmente accadrà ciò che è stato per il quartiere Isola, che si è rivelato una speculazione molto redditizia: i prezzi dopo la riqualificazione si sono infatti molto alzati in quella zona, risultando molto proficui per chi vi ha investito”.

Tra le altre zone di interesse, Milano Sud - Famagosta, l’area dello scalo di Porta Romana, anch’essa in attesa di riqualificazione e vicino a zone universitarie come la Bocconi e lo Iulm. Meno forte il rialzo nell’area Vercelli-Lorenteggio, attualmente interessata dal disagio dei lavori in corso.

“Altra zona di interesse – conclude Megliola – è l’area Centrale-Gioia-Fulvio Testi, che registra investimenti anche a scopo turistico a ridosso della Stazione. Il Centro città resta invece sempre la zona di punta, ma i prezzi nel tempo sono rimasti stabili”.

La situazione degli affitti a Milano

Che dire degli affitti nel capoluogo lombardo? “I canoni di locazione a Milano sono in crescita – risponde Piero Terranova, dell’Ufficio Studi Tecnocasa. – Per i bilocali si parla di un +2,5% e di un +2,6 sui trilocali. In aumento anche i canoni delle periferie, in particolare in zona Certosa, San Siro, Bicocca: qui le quotazioni erano scese, ora si stanno riprendendo”.

Tra le motivazioni di chi cerca casa in affitto, spiega Terranova, il 62,3% delle locazioni stipulate proviene da lavoratori trasfertisti a Milano, percentuale molto alta se confrontata con la media delle altre grandi città italiane dove solo il 36,4% dei contratti riguarda lavoratori fuori sede. Gli studenti sono invece il 7,1%.

Per quanto riguarda il tipo di contratto scelto, se in Italia i contratti a canone concordato raggiungono il 46,4% (mentre il canone libero è utilizzato nel 42,7% dei casi), a Milano il canone libero è nettamente prevalente con il 92,3% dei casi. “Il canone concordato supera appena il 2,2% - spiega Terranova. – Nonostante gli sgravi fiscali, infatti, dati i prezzi di Milano resta sempre più conveniente per chi investe proporre un contratto a canone libero, che consente di “spuntare” cifre molto più alte”.

Quali le dinamiche degli acquisti per investimento? “A Milano, per quanto riguarda gli acquisti di immobili da affittare a scopo investimento – risponde Terranova, - prevale la scelta del bilocale (il 64,8%) seguito dal monolocale (il 19,7%). Gli acquisti per investimento su Milano – aggiunge Terranova, - sono praticamente un quarto del totale, il 24,3%. Si tratta di una cifra molto alta che si discosta dal livello dei 2014 in cui erano il 13,8%. Va detto che la dinamica non è solo milanese: nelle altre grandi città registriamo un andamento simile, con un +23,2 per cento nel primo semestre 2018”.