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Compravendite immobiliari: +5,6% previsto a fine 2018

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Autore: Redazione

Rallentamento della crescita economica, incertezze nei rapporti tra Governo e Ue, dubbi sulla manovra: tutti fattori che hanno avuto il loro impatto sul mercato immobiliare, nonostante la fiducia che, dal 2015, ha fatto risalire i livelli di attività del comparto. Lo si legge nel 3° Osservatorio Immobiliare 2018 di Nomisma presentato a Milano in un incontro riservato agli operatori.

L’incidenza delle compravendite assistite da mutuo sul totale delle transazioni effettuate, ricorda l’istituto bolognese, è passata in pochi anni dal 43,8% al 59,8%, con le erogazioni attestate sui 50 miliardi di euro (dopo essere scivolate poco sopra i 20 miliardi).

Un affievolirsi degli entusiasmi e una stretta creditizia indebolirebbero le prospettive di crescita del mercato immobiliare, che apparirebbero altrimenti ben impostate alla crescita. Non è un caso che il cambiamento di contesto abbia fatto da calmiere al ritorno di interesse della componente di investimento per gli impieghi immobiliari, che nel corso del primo semestre aveva fatto segnare un’improvvisa accelerazione.

Il 2018- per Nomisma- si chiuderà comunque con un ulteriore incremento delle compravendite (+ 5,6% per un totale di 572.752 passaggi di proprietà), mentre i prezzi hanno fatto segnare una nuova lieve correzione al ribasso (in media del 0,9% annuale).

Gli affitti brevi danno vita al mercato delle locazioni

A fare da contraltare alla stagnazione dei prezzi Nomisma rimarca “la maggiore vitalità che si registra in corrispondenza del segmento locativo”. Un effetto dovuto – in particolare nelle grandi città- alla diffusione di soluzioni di affitto breve o transitorio in favore della componente di utilizzo temporaneo (turistico, professionale e sanitario). Ne viene quindi la necessità – sempre per Nomisma- di sollecitare i soggetti privati attraverso forme di facilitazione e incentivazione che mirino ad accrescere il peso della quota residenziale.

“L’housing affordability è il futuro del mercato immobiliare residenziale – ha commentato Maurizio Carvelli, CEO e Founder di Camplus a margine della presentazione dell’Osservatorio Nomisma. - Gli investimenti in immobili costosi si rivolgono ad un mercato estremamente ridotto che rappresenta solo il 7 per cento del totale e spesso, quando dietro non c’è un progetto strategico, non si tratta di investimenti a lungo termine che possono creare un reale beneficio al nostro Paese. Bisogna, al contrario, puntare su investimenti immobiliari diretti a studenti e giovani appartenenti alla middle class, ovvero persone di cui lo Stato non riesce ad occuparsi in quanto non le considera in condizioni di indigenza”.

Il mercato degli immobili per impresa

La dimensione complessiva degli investimenti sul mercato corporate – per Nomisma- rimane modesta e perlopiù alimentata da componente straniera, senza però ripetere l’exploit registrato nel 2017. Il mercato – ricorda l’Istituto bolognese – appare tuttora positivamente orientato ma i segnali di rallentamento registrati negli ultimi mesi “impongono una riflessione in merito alle ricadute reali delle strategie di politica economica oggi in discussione”. 

Immobili residenziali: aumenta la domanda per investimento

Dall’ultima indagine sulle famiglie condotta da Nomisma nel corso del 2018 risulta come il 15,4% delle manifestazioni di interesse all’acquisto dell’abitazione risulti motivato da scelte di investimento riguardando circa 400 mila famiglie; nel 2017 tale componente pesava per appena il 6,1%.  Questo aumento di domanda è spinto dalla migliore convenienza economica (spesso solo percepita) del mercato immobiliare e dalla mancanza di valide opportunità di investimento alternativo.

“In uno scenario di bassa inflazione e tassi d’interesse compressi, - ha commentato durante la presentazione dell’Osservatorio Saverio Perissinotto, Direttore Generale di Intesa Sanpaolo Private Banking,-  l’immobile perde nel tempo la sua capacità di protezione: bisogna quindi distinguere ciò che si utilizza da ciò che si considera investimento, individuando immobili e posizioni in grado di sostenere la redditività. Inoltre osserviamo che – in occasione degli inevitabili passaggi generazionali – i grandi patrimoni immobiliari sono spesso fonte di pensiero per gli eredi”.

La domanda di immobili residenziali

Come detto per Nomisma nel 2018 si registreranno 573 mila compravendite residenziali pari all’1,6% del patrimonio abitativo; considerando un prezzo medio di un’abitazione in Italia nell’ordine di 165 mila euro, il valore complessivo di mercato generato risulterà pari a circa 94,5 miliardi di euro.

L’Istituto bolognese stima in 2,6 milioni le famiglie attualmente in cerca di un’abitazione (o che intendono attivarsi nei prossimi 12 mesi) per un mercato potenziale quantificato in 436,9 miliardi di euro.

Al contempo in ambito residenziale il valore del comparto locativo è stimato – per il 2018 - in 21,4 miliardi di euro (le nuove locazioni registrate nel 2017 rappresentano una quota pari al 36%). Per i prossimi 12 mesi Nomisma stima un aumento delle famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione, con oltre 2 milioni di nuclei già sul mercato o che intendono attivarsi per un valore complessivo potenziale annuo dell’ordine di 11,3 miliardi di euro. La famiglia tipo che manifesta interesse si presenta con 2 percettori di reddito e un’entrata netta mensile di 2.400-3.500 euro.

Fatta cento la domanda di abitazione presente sul mercato nel secondo semestre 2018 essa si è distribuita per il 52% nella ricerca di una casa in proprietà e per il restante 48% in una soluzione in locazione.