Locazioni immobiliari in aumento nel 2018. Milano al top per i canoni d'affitto

Lieve aumento per il mercato delle locazioni in Italia nel 2018. Lo dice il Rapporto Immobiliare 2019 dedicato al residenziale, redatto da Agenzia delle Entrate e Abi.

Nuovi contratti di locazione nel 2018

Nel 2018 il numero di nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato pari a 1.682.817, lo 0,7% in più rispetto allo scorso anno. Tali contratti hanno interessato oltre 2 milioni di immobili. Con riferimento ai soli immobili locati per intero, le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state 1.377.364, quasi l’80% del totale, sostanzialmente in linea con il dato dello scorso anno (+0.3%). Poco più di 360.000 risultano gli immobili locati per uso non abitativo, in lieve diminuzione rispetto al 2017 (-1,7%).

Complessivamente le abitazioni locate nel 2018 ammontano a quasi il 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono poco più di 5 miliardi di euro di canone totale per circa 78 milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni prese in affitto. La superficie media dell’abitazione locata si colloca intorno agli 85 m2 con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 66,6 €/m2 . La composizione del mercato degli affitti residenziali non presenta variazioni rilevanti rispetto allo scorso anno.

Il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo perde qualche decimale di quota percentuale ma si conferma largamente come la tipologia contrattuale prevalente sia in termini di numero di abitazioni che di canone generato. Segue per importanza il segmento dell’agevolato concordato che, dopo gli incrementi registrati nel corso nei due anni precedenti, si stabilizza, con quasi 220.000 immobili locati nel 2018, su una quota di mercato pari a poco meno di un quarto del totale. Crescono in parallelo le due tipologie contratti di durata più breve e cioè i contratti transitori e, soprattutto, quelli agevolati per studenti confermando un trend già in atto nell’ultima rilevazione tanto nei volumi quanto nei valori monetari.

Il canone medio annuo per unità di superficie più elevato si conferma nei contratti di locazione agevolati per studenti (76,4 €/m2 ), quello più basso nei contratti ordinari di lungo periodo (65,2 €/m2 ).

I contratti ordinari transitori

Le nuove locazioni con contratti ordinari transitori registrate nel corso 2018 riguardano poco più di 160 mila abitazioni, vale a dire l’1% dello stock potenzialmente locabile, per una superficie complessiva di oltre 13 milioni di metri quadrati. Il canone annuo complessivo ammonta a 900 milioni di euro mentre il canone annuo medio per unità di superficie sfiora i 70 €/m2. Analizzando i dati relativi alle 8 principali città italiane per popolazione occorre sottolineare, ancora una volta, come i valori di canone al metro quadro più elevati si registrino a Roma, Milano e Firenze, tutti ampiamente al di sopra dei 100 € . Milano e Firenze, insieme a Torino, risultano anche i mercati più attivi, con un IML superiore al 2%. All’opposto Napoli e Palermo, anche in questa rilevazione, fanno segnare i canoni più bassi e, con Bologna, una dinamica piuttosto contenuta.

I contratti ordinari di lungo periodo

I contratti di locazione ordinari di lungo periodo stipulati nel corso del 2018 coinvolgono poco meno di 500 mila abitazioni, con un IML pari al 3,2% e una superficie complessiva locata intorno ai 43 milioni di metri quadrati. Il canone annuo totale è pari a circa 2,8 miliardi di euro mentre il canone annuo medio per unità di superficie si attesta attorno ai 65 €/m2. In questo segmento Milano rafforza ulteriormente il suo primato, con un IML che sfiora il 9% ed un canone annuo medio per unità di superficie che si porta al di sopra dei 150 €/m 2 . Seguono a notevole distanza, ma con un canone medio comunque oltre i 100 €/m2 , le città di Roma, Firenze e Bologna. In fondo classifica troviamo Palermo e Genova, la prima con il canone unitario più basso, 55,5 €/m2 , la seconda con il minor numero di immobili locati in rapporto allo stock potenzialmente locabile, appena l’1,8%.

Locazioni per studenti

Le locazioni di abitazioni per studenti nei comuni ad alta tensione abitativa (per questo agevolate) ammontano nel 2018 a quasi 32 mila unità, pari a circa lo 0,4% dello stock potenzialmente locabile. Tra le grandi città le locazioni agevolate a favore di studenti anche quest’anno tendono a concentrarsi soprattutto a Torino e Firenze dove l’IML supera l’1%. Da sottolineare il dato, già riscontrato negli scorsi anni, relativo a Milano e Napoli dove gli immobili registrati sotto questa tipologia contrattuale risultano numericamente di scarso rilievo. In media il canone unitario più elevato si registra a Roma con circa 127 €/m2 . All’estremo opposto si trova Palermo dove anche per le caratteristiche dello stock, contraddistinto da abitazioni in media più grandi, il canone per unità di superficie rimane inferiore a 50 €/m2.

Contratti a canone concordato

Le abitazioni locate nei comuni ad alta tensione abitativa con contratto agevolato a canone concordato sono state quasi 220 mila nel 2018, pari a circa il 3% dello stock potenzialmente locabile. Tra le 8 principali città italiane, il segmento di mercato agevolato a canone concordato presenta la maggior quota di stock locato nelle città di Genova, Roma e Torino dove l’IML oscilla tra il 4% e il 6% a fronte di una media complessiva intorno al 3%. A Milano, come già osservato per l’altra tipologia agevolata, con meno di 2.500 immobili locati pari a circa lo 0,6% delle stock potenzialmente disponibile questa componente continua ad avere un peso trascurabile sebbene in crescita rispetto al 2017. Dal punto di vista dei valori monetari Roma si conferma al vertice con una media di quasi 120 €/m 2 così come Palermo si colloca nuovamente in ultima posizione con un canone inferiore ai 55 €/m2.