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"Mercato immobiliare: flessibilità, riqualificazione e leva fiscale essenziali per la crescita"

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Il panel degli esperti alla presentazione del Rapporto Meteo Immobiliare RUR Yard
Autore: floriana liuni

Ritrovare il peso dell’immobiliare nell’economia italiana per rilanciare il settore e il Paese. È l’auspicio del panel di esperti che ha partecipato alla presentazione del terzo Rapporto di previsioni sul ciclo immobiliare firmato RUR e Yard.

Real estate italiano: prezzi stabili nel 2019

Secondo i dati, presentati dal presidente RUR Giuseppe Roma, le aspettative degli operatori immobiliari relativamente all’andamento del mercato del real estate italiano seppure in una logica di stabilizzazione: calano i pessimisti dal 9% del 2017 al 7% attuale, cresce il giudizio di stazionarietà dal 35% del 2016 al 42% del 2017 al 52% del 2018.

“L’immobiliare in ogni Paese ha un peso superiore rispetto all'economia, ma in Italia, Milano a parte, non si capisce ancora fino in fondo l’importanza del real estate nel creare valore aggiunto e crescita in un’economia ferma come la nostra, - nota Roma. - Dal punto di vista di chi fa impresa, siamo in fase di slowbalization, un ritorno alla forza dei mercati nazionali e della crescita interna di cui l’immobiliare è parte importante. L’Italia resta tra le prime dieci economie mondiali quindi può avere modo di sfruttare le proprie ricchezze anche grazie al risparmio privato che, a differenza del debito pubblico, è una risorsa che si potrebbe investire anche finanziariamente o nel mattone.

Domanda immobiliare stabile ma popolazione e prezzi in calo

Dato peculiare dell’economia immobiliare italiana è legato al fatto che la domanda di abitazioni e le compravendite siano in aumento pur in presenza di una popolazione in calo, e che ciò non si rifletta in un aumento dei prezzi che, al contrario, scendono.

“La risposta che ci siamo dati relativamente al primo punto, - ha spiegato Roma, - è che se è in calo il numero di persone non è però in calo il numero di nuclei familiari, che esprimono esigenze abitative sempre più variegate che alimentano la domanda. Per quanto riguarda i prezzi, la spiegazione è che non esiste una grande offerta di immobili di qualità (i più richiesti dal ceto medio) e contemporaneamente il reddito disponibile degli acquirenti non sta crescendo, ponendo fuori mercato le abitazioni offerte a prezzi troppo alti”.

Si sono infatti affacciati al mercato immobiliare nuove tipologie familiari: i nuclei più strutturati negli ultimi dieci anni sono diminuiti dal 64% al 57%, mentre aumentano i nuclei di singoli, separati con figli e le famiglie ricostituite. Inoltre, mentre in passato il gruppo di singoli era prevalentemente costituito da anziani, a partire dal 2017 sono divenuti maggioritari i single giovani (pari al 39%) e assumono un peso crescente i singoli separati e i divorziati. Ancora: la permanenza di giovani in famiglia (63%) tende a ritardare di alcuni anni il manifestarsi del fabbisogno di un nuovo alloggio; così come il miglioramento della speranza di vita, prolungando i tempi di utilizzo degli alloggi, ha un effetto di rarefazione del volume di immobili presenti sul mercato (dal 2000, la permanenza media è cresciuta di due anni).

Per quanto riguarda domanda e prezzi invece, gli esperti consultati nel sondaggio prevedono anche per quest’anno compravendite oltre le 600 mila ma stabilità di prezzi, in ripresa solo in alcune zone circoscritte (come quella di Milano) o per alcuni segmenti come il residenziale nuovo o la logistica. Nel prossimo triennio il 49% degli esperti segnala un aumento delle compravendite del residenziale nuovo (erano il 34% nel 2017) e nella logistica il balzo è ancora più significativo prevedendo espansione il 28% degli intervistati, contro il 19% del 2017.

Il fabbisogno di abitazioni in affitto

Quanto all’affitto delle famiglie con fabbisogno abitativo, il 22,3% ricerca un’abitazione da locare per uso proprio, un 2,9% per un familiare e il 6,5% come seconda casa. C’è da specificare che nell’ambito delle famiglie con progetto abitativo, oltre il 20% ricerca contestualmente un immobile da acquistare o da affittare.

Nell’affitto, single e coppie senza figli rappresentano il 48,4%: l’alloggio in locazione è ricercato maggiormente da nuclei con persona di riferimento al di sotto dei 35 anni per il 29,9% o di età compresa fra 35 e 44 anni per un ulteriore 37,0%. Quanto al tipo di immobile prevalgono tagli medi e piccoli (per la metà del campione è compresa fra una superficie di 60 e 90 mq), quelli ad alta efficienza energetica e soprattutto a basso prezzo, date le minori capacità di spesa di questo genere di nuclei.

Real estate turistico, sanitario, retail

Inoltre, ambiti che risulteranno a sempre maggiore intensità di domanda sono il ricettivo e quello legato alla white economy, ovvero tutte le strutture che ospitano i servizi per la salute, per l’assistenza e per il welfare. Fra il 2010 e il 2016 case di cura e ospedali hanno visto un incremento di quasi 2000 unità (da 4.160 a 5.807), gli alberghi nello stesso periodo sono cresciuti del 21%.

Mostra ancora segno di sofferenza il retail e il comparto uffici, settori fortemente influenzati dall’andamento dell’economia sia in termini di consumi interni che di Pil. Pesano, inoltre, altri due fattori strutturali come la forte crescita del commercio elettronico che sposta una quota di consumi dai grandi centri commerciali alla rete e di conseguenza alla logistica; mentre per il direzionale le incertezze del quadro politico internazionale e domestico influenzano gli investitori e le aziende nel collocare in Italia le proprie basi operative.

Immobiliare logistica, verso gli hub di smistamento tecnologico

Un appunto particolare lo merita il settore logistico. Secondo Ivan Poletti, project manager per l’Italia di Prologis, la grande spinta del settore è guidata tanto dal fabbisogno di immobili nuovi che sostituiscano lo stock ormai datato di strutture presenti in Italia, quanto dai nuovi modelli di commercio che includono l’e-commerce e la multicanalità. Nel 2018 in Italia i consumatori digitali raggiungevano il 36% della popolazione adulta più del doppio rispetto al 2012, ma è una quota che necessariamente dovrà espandersi, tenuto conto che nell’area dell’Euro il commercio digitale ha già raggiunto il 60% della popolazione. Secondo le stime più attendibili, si valuta che nel 2019 il fatturato del commercio digitale raggiungerà in Italia i 16,8 miliardi di € e nel 2021 i 21,8 miliardi di euro, con un incremento di quasi il 30%. Si valuta che per ogni miliardo in più di fatturato nell’e-commerce si crea un fabbisogno per circa 400.000 mq. di capannoni, e quindi l’espansione immobiliare della logistica è del tutto prevedibile.

 “Nonostante l’economia in generale sia ferma, - nota Poletti,  - la domanda di alcuni tipi di beni è anelastica e quindi non influenza negativamente il bisogno di siti di stoccaggio e consegna merci. La tendenza del futuro è la creazione di poli altamente tecnologici e automatizzati per lo smistamento delle merci. L’e-commerce concentra oltre 20 miliardi di fatturato, e occorre considerare che ogni miliardo di fatturato richiede 400 mila metri quadri di spazio logistico. Al momento la direttrice principale si sviluppa tra Milano e Bologna e i ritorni per gli investitori possono raggiungere il 6%”.

Mutui immobiliari: cala la domanda top, difficoltà per le costruzioni

Per quanto riguarda i finanziamenti al settore immobiliare, Angelo Peppetti di Abi sottolinea che le consistenze dei mutui si sono rivelate in crescita pur in presenza di un calo di domanda. “Occorre notare, - sottolinea Peppetti, - che i mutui finanziano solo il 50% delle compravendite e che i più grossi problemi sono legati ai mutui per il settore costruzioni, in calo per l’alto tasso di insolvenza nel settore e per l’introduzione di regolamenti europei che li rendono difficoltosi”.

Il lato positivo sta nella maggiore accessibilità ai mutui da parte delle famiglie, che però non ha tanto a che fare con l’aumento del reddito disponibile quanto con il calo dei tassi. “Oggi  il 78 per cento delle famiglie potrebbe avere un mutuo – segnala Peppetti,  - ma per importi inferiori, quindi per case piccole o di qualità inferiore. Scarseggia la domanda di fascia alta, e d’altro canto chi ha immobili di pregio li trattiene in attesa di tempi migliori, non li mette sul mercato. Sarebbe invece necessario riqualificare gli immobili, anche dal punto di vista energetico, per dare loro maggior valore come collateral”.

Real estate italiano, la questione delle tasse

Ad incidere sulle compravendite “top” è anche la tassazione, non favorevole, che va ad aggiungersi alle cause della perdita di valore delle case dal 2007 ad oggi. “Una situazione che non può mutare se non si metterà mano alla rigenerazione urbana su larga scala, - sostiene la presidente di Assoimmobiliare Silvia Rovere. – Il problema reale è il residenziale anni ’60: la tragedia del Ponte Morandi ci ricorda che il ciclo di vita degli edifici di quella data è finito, e che sono urgenti interventi di riqualificazione per evitare ulteriori tragedie. Tuttavia se il sistema fiscale anche sulle case in costruzione non sarà cambiato, poco si potrà fare”.

Un altro tema da affrontare, secondo Rovere, è quello dell’indifferenza funzionale, necessaria in un momento storico in cui la flessibilità d’uso degli immobili è necessaria e dovrebbe essere posta all’ordine del giorno. “La legge urbanistica risale al 1942, - nota Silvia Rovere, - e non prevede la possibilità di cambiare destinazione d’uso agli immobili in maniera flessibile. Se tale concetto fosse introdotto si potrebbe andare più agevolmente incontro al mercato che cambia, invece di ostacolarlo”.

“Il momento è molto positivo, - conclude Rovere. – L’immobiliare rappresenta un asset alternativo in cui investire grazie al suo buon rapporto rischio-rendimento. Ma se il momento non viene sfruttato con le giuste misure da parte di chi governa, rischia di passare e noi rischiamo di perdere un’occasione”.