Quanto incide il fattore fiscale sull’andamento del mercato immobiliare italiano

Quanto pesa il fattore fiscale sull’andamento del mercato immobiliare? idealista/news lo ha chiesto ad Andrea Giuricin, economista dell’Università Milano Bicocca, che ha spiegato: “Dal 2011 gli italiani hanno visto una diminuzione del prezzo delle case di circa il 25%, ma la tassazione è rimasta la stessa”.

Qual è il valore del Real Estate nell’economia europea?

“Spesso il valore del Real Estate è molto sottovalutato a livello europeo, ma anche a livello italiano. Non si riesce a capire che si tratta di un settore molto importante per quanto riguarda l’economia, addirittura più importante di altri settori, come l’Ict, che comunque hanno la loro influenza. Da un punto di vista del Prodotto interno lordo, il Real Estate ad esempio nel secondo trimestre 2019 vale addirittura oltre 400 miliardi di euro a livello dell’Unione europea a 28 Stati. E’ qualcosa che molte volte si sottovaluta. Si pensa a un settore importante, ma che non crea valore aggiunto”.

Nel corso della conferenza stampa organizzata da Confedilizia per illustrare alcune proposte di modifica alla legge di Bilancio 2020, si è soffermato sul ruolo delle tasse sulla casa nell’andamento del mercato immobiliare italiano. Qual è la sua posizione?

“Se guardiamo al calo dei prezzi e compariamo l’Italia versus gli altri Paesi, tra il 2011 e il 2013 in generale nell’Unione europea abbiamo visto decrescere i prezzi in tutti i principali Paesi, quello che si è notato in Italia è che dopo il 2013 questa crisi dei prezzi è continuata. In Italia purtroppo i prezzi sono ancora in negativo. Io prendo come riferimento sempre i dati ufficiali dell’Eurostat e il dato impressionante, secondo me, è che l’Italia è l’unico Paese dell’Unione europea che vede i prezzi delle case in diminuzione anche in questo ultimo trimestre.

L’Italia non ha avuto quel rimbalzo o quel recupero che si è registrato negli altri Paesi europei. In Spagna e in Portogallo i prezzi ancora crescono, in Germania la crescita è ormai abbastanza continua. L’Italia invece, sicuramente anche per il peso delle tasse, per l’introduzione dell’Imu – ricordiamo che l’Imu dal 2012 ad oggi è costata oltre 180 miliardi di euro agli italiani –, ma non solo, ha avuto un andamento dei prezzi negativo.

Spesso si dice che è un problema legato solamente all’andamento del Pil. E’ vero che il Pil italiano è andato relativamente male, ma facendo la comparazione dal 2011 ad oggi tra Prodotto interno lordo e andamento dei prezzi si nota che c’è uno scostamento di circa il 25%. E’ vero che il Pil italiano è rimasto abbastanza flat, quindi orizzontale, e non è cresciuto in questo periodo, ma è anche vero che i prezzi delle case invece sono scesi di circa il 25%.

Altro elemento, si dice che l’Italia sta perdendo popolazione: se andiamo a vedere i numeri, è vero che negli ultimi anni c’è stato un movimento negativo della popolazione, ma è sbagliato guardare il dato della popolazione per quanto riguarda le case, bisogna vedere il numero di nuclei abitativi, cioè quante famiglie o quanti nuclei abitativi ci sono. Se nello stesso periodo il Pil è rimasto piatto e i prezzi sono scesi del 25%, i nuclei abitativi sono aumentati di oltre il 5%. Quello che si denota è che c’è un aumento di fatto della domanda.

In sintesi: da un punto di vista dei nuclei abitativi la domanda è in crescita, c’è un Pil che è rimasto piatto purtroppo, perché la nostra economia va particolarmente male, e al tempo stesso i prezzi sono scesi del 25 per cento. Questo è un dato molto preoccupante”.

Quindi il fattore tasse ha un peso estremamente rilevante sull’andamento dei prezzi…

“Ha un peso rilevante, assolutamente. Se andiamo a vedere come è stata fatta la tassazione in Italia, visto che l’introduzione dell’Imu costa 22-23 miliardi di euro ogni anno, indubbiamente ha un peso molto importante. Altro elemento è che di fatto, se i prezzi delle case sono scesi di circa il 25 per cento nel periodo considerato, al tempo stesso la tassazione delle case non è scesa al 25%, perché come ben sappiamo la tassazione dell’Imu è in funzione del valore catastale della casa. In questo periodo il valore catastale delle case non è cambiato, non è sceso del 25 per cento. Gli italiani hanno visto una diminuzione del prezzo delle case del 25%, ma la tassazione è rimasta la stessa.

C’è quella che io ho definito ‘tassazione occulta’, che è questo differenziale tra il mantenimento dello stesso valore catastale e la diminuzione dei prezzi delle case del 25% nel corso degli anni, che è costata oltre 40 miliardi cumulativi di tasse agli italiani. Stiamo pagando più di quanto era preventivato nel 2011/2012, quando è stata introdotta l’Imu.

E’ chiaro che quello fiscale non può essere l’unico fattore, perché limitare l’andamento immobiliare a questa variabile sarebbe ingenuo e giustamente criticabile. Ma quello che si può notare, facendo una comparazione e guardando le altre variabili, è che indubbiamente l’effetto tassazione, l’effetto Imu, in Italia esiste e c’è stato”.

E quali potranno essere, a suo avviso, gli effetti dell’unificazione di Imu e Tasi?

“L’unico cambiamento secondo me logico potrebbe essere quello di riabbassare l’Imu come poteva essere prima, almeno prima del 2011. Ma è un mio parere. Prendendo ad esempio l’unificazione di Imu e Tasi che il governo vorrebbe fare, in realtà è un rischio in questo momento. E’ un rischio perché con la possibilità che hanno i Comuni italiani di poter aumentare l’aliquota, viste le difficoltà economiche in cui molti versano, quelli che hanno l’opportunità di aumentare l’Imu-Tasi probabilmente l’aumenteranno. Non è automatico e non è neanche obbligatorio, ma è possibile e probabile.

Quindi il rischio è che si vada verso un ulteriore aumento della tassazione. E’ chiaro che non si parla di infiniti casi, ma secondo me è sbagliata la direzione in cui si sta andando, perché comunque c’è stato questo forte shock fiscale e indubbiamente negli ultimi anni non si è andati nella direzione, se non in maniera limitata alcune volte, di uno shock fiscale al contrario, cioè di un abbassamento”.

Secondo un recente report della Commissione europea, le tasse sulla casa in Italia non sono le più alte nell’Ue a 28. Cosa ne pensa e, secondo lei, cosa differenzia il nostro Paese dagli altri?

“I dati della Commissione europea sono abbastanza chiari. Sicuramente la propensione ad avere la casa di proprietà è chiaramente differente nei diversi Paesi, sappiamo che in Italia siamo vicino all’80%. Nel nostro Paese, storicamente c’è un’alta propensione all’acquisto immobiliare, questo è risaputo. In questo quadro, lo shock fiscale, cioè il fatto di raddoppiare o quasi la tassazione, gioca un ruolo importante. Se si è abituati ad avere una determinata tassazione e da un giorno all’altro questa tassazione viene raddoppiata, è chiaro che il singolo individuo reagisce facendo attenzione.

Bisogna tenere anche conto del fatto che c’è una cosa molto importante nel settore immobiliare: l’effetto ricchezza. L’effetto ricchezza si può sintetizzare così: anche se non devo vendere una casa, ma la mia abitazione ha perso il 25 per cento del valore, so di essere meno ricco perché vedo che i prezzi continuano a scendere e questo ha un effetto anche su quella che è l’economia reale. E’ una cosa teorica, che però ha chiaramente effetto sul mercato non solo immobiliare, ma anche su tutta l’economia”.

Quindi un intervento sulla tassazione immobiliare sarebbe utile non soltanto per il settore, ma per l’economia in generale…

“Secondo me sì. C’è un effetto indiretto anche sull’economia che è dato da questo effetto ricchezza. Dal mio punto di vista, considerata la particolarità italiana, sarebbe importante intervenire sulla tassazione immobiliare”.