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Come affittare casa agli studenti: dalla scelta del contratto alle possibili agevolazioni

Gtres
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Come affittare casa agli studenti? Una domanda a cui probabilmente ci si è trovati a dover dare risposta. Per sciogliere qualche dubbio e avere maggiori chiarimenti sul tema, idealista/news ha interpellato SoloAffitti.

Isabella Tulipano, dell'ufficio stampa di SoloAffitti, ha illustrato a idealista/news quali sono le disposizioni di legge, qual è il contratto da prendere in considerazione, quali sono le possibili agevolazioni e molto altro ancora. Ecco di seguito quanto chiarito se si vuole sapere come affittare un appartamento agli studenti.

Se si vuole affittare una casa a degli studenti, che tipo di contratto deve essere fatto? Quali sono le diverse soluzioni? E come registrarlo?

“Esiste un contratto ad hoc per gli studenti universitari che fa parte dei contratti a canone concordato: è il contratto transitorio per studenti universitari fuori sede, in cui, come per gli altri contratti del secondo canale, è indispensabile che il canone sia concordato, ovvero calcolato sulla base dell’accordo territoriale di riferimento e asseverato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo (questo vale per i comuni capoluogo e quelli inclusi nell’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa). In questo caso la durata va da un minimo di 6 ad un massimo di 36 mesi con il rinnovo automatico (salvo disdetta a favore dello studente) dello stesso periodo.

In ogni caso è possibile, anche per studenti, stipulare un contratto libero di 4 anni + 4, o concordato di 3 anni + 2 o un contratto transitorio; oppure formule particolari come quella del posto letto. Il contratto di durata superiore a 30 giorni va sempre registrato, entro 30 giorni dalla stipula, con il Modello Rli, on line per i professionisti. Se il proprietario dell’immobile che concede in affitto il suo bene opta per il regime fiscale della cedolare secca non ci sono imposte da pagare, mentre se opta per il regime tradizionale Irpef, le spese allora ammontano mediamente al 2% del canone annuo, più 1 marca da bollo ogni 100 righe per ogni copia registrata. Spese che vengono divise, salvo diversi accordi, al 50% tra le parti”.

Cosa dice la legge 431 che disciplina l’affitto agli studenti?

“La legge 431/98, all’articolo 5, comma 2, specifica che, in alternativa ai classici contratti transitori, ‘possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base di contratti-tipo definiti dagli accordi di cui all'articolo 4-bis’.

La stessa legge è quella a cui fare riferimento eventualmente per un classico contratto di 4 anni + 4, o transitorio, ecc. Fa eccezione il posto letto, per il quale i riferimenti normativi sono direttamente agli articoli del codice civile che dal 1571 si occupa di locazione”.

Decidendo di affittare le stanze di una casa a studenti diversi, bisogna fare un contratto per studente o un unico contratto per tutti? Quale soluzione è preferibile?

“Si potrebbe valutare di stipulare una porzione di immobile (scegliendo il tipo di contratto più idoneo) allo studente singolo, specificando le parti concesse in esclusiva e quelle in comune; oppure si può affittare l’intero immobile a tutti gli studenti, con il vantaggio che nel caso in cui uno si ritiri e non ci sia un subentrante, il proprietario può continuare a chiedere il canone intero”.

Esistono delle detrazioni per i proprietari che affittano agli studenti?

“Se il proprietario utilizza un contratto transitorio a canone concordato ha diritto ad un’aliquota della cedolare secca ridotta al 10%, invece che 21%; oppure a una deduzione del 33,5% totale sul reddito da locazione da dichiarare ai fini Irpef; c’è poi lo sconto Imu del 25% sempre per contratti a canone concordato”.

E per gli studenti stessi?

“Per gli studenti l’agevolazione è prevista a favore delle famiglie che possono portare in detrazione del 19% della spesa sostenuta, con un importo massimo pari a 2.633 euro. Si specifica anche che, per essere considerato uno studente fuori sede, si deve rispettare il requisito della distanza minima di 100 km e dell’ubicazione dell’università in una provincia diversa da quella di residenza”.

Nel caso di subentro di un nuovo studente, cosa bisogna fare?

“Se uno studente subentra in un contratto in essere dovrebbe sottoscrivere una scrittura privata di subentro in cui si impegna a rispettare le pattuizioni prese nel contratto di riferimento e registrare il subentro presso l’Agenzia delle Entrate, anche con modalità on line, versando l’imposta fissa di 67 euro, solitamente spesa che si può suddividere con lo studente che lascia”.

Affittando casa agli studenti è possibile avere delle garanzie?

“Le garanzie possono essere richieste: classicamente uno o più genitori vengono riportati nel contratto come garanti dello stesso. Oppure valgono sempre forme di garanzie finanziarie, assicurative o specifiche come quelle del pacchetto affittosicuro di SoloAffitti”.

E’ prevista la possibilità di recedere dal contratto per l’una e l’altra parte?

“A favore dell’inquilino è sempre prevista la possibilità di recesso per gravi motivi con un periodo di preavviso, da specificare, che è di 2 o 3 mesi. Il proprietario, invece, è legato strettamente alla scadenza contrattuale, parlando di transitori non sarebbe necessaria la disdetta, ma il periodo si considera esaurito al termine della durata individuata”.

Infine, che impatto ha avuto il coronavirus sugli affitti per gli studenti?

“A luglio i dati di SoloAffitti indicavano un leggero calo (-2%) dei costi per le stanze, con alcune città come Milano, Roma e Napoli, in cui, al contrario, si registrava un aumento, e una generale richiesta di riduzione del canone fatta ai proprietari di casa (75% dei casi). Da fine agosto la situazione è cambiata, con una parziale ripresa del mercato, favorita anche da un più consistente ribasso dei prezzi in diverse città.

Come evidenziato poi da un’indagine dell’Ufficio studi di SoloAffitti, la pandemia ha profondamente cambiato il volto del mercato immobiliare in Italia. L’effetto dell’ampliata offerta di mercato e della ridotta richiesta da parte degli inquilini si sono notati sui canoni di affitto, in calo mediamente del -7,5%.

La crescita dell’offerta di immobili, soprattutto nelle zone più centrali, è stata determinata dall’afflusso sul mercato di appartamenti precedentemente destinati all’affitto breve e di appartamenti per studenti fuori sede, alcuni dei quali rimasti sfitti.

Per quanto riguarda la contrazione della domanda di locazione, è stato registrato un calo soprattutto da parte dei lavoratori trasfertisti (29,5% delle richieste, in calo del -3,7%), che hanno approfittato dell’emergenza sanitaria per proseguire la propria attività in smart working, e degli studenti fuori sede (14,8% della domanda, in calo di -3,2%), alcuni dei quali hanno deciso di sfruttare la didattica a distanza viste le incertezze sulla possibilità di seguire l’anno accademico in presenza”.