Come individuare il responsabile delle infiltrazioni dal tetto del condominio

Le infiltrazioni dal tetto del condominio possono provocare danni ingenti alle singole unità immobiliari nonché all’intero edificio. Quando si verificano perdite d’acqua dal soffitto, è importante coinvolgere un professionista che sia in grado di identificare le possibili cause, in modo da determinare se la responsabilità ricade sul condominio o su uno specifico proprietario.

Infatti, secondo il Codice civile, le regole di ripartizione delle spese di riparazione del tetto possono variare a seconda della situazione specifica in cui versa l'ultimo piano dell'edificio. In molti casi, il condominio è responsabile della manutenzione e delle riparazioni del tetto, dovendo occuparsi del risarcimento del danno rispetto ai singoli inquilini, ma potrebbero esserci eccezioni da considerare.

Perdita d’acqua dal soffitto: cause e possibili danni

Le infiltrazioni d'acqua dal tetto del condominio sono fenomeni che si verificano quando l'acqua penetra nell'edificio dalle parti superiori a causa di:

• cattive condizioni del tetto, per via dell’usura o pendenza inadeguata;
• eventi meteorologici estremi, come piogge, tempeste o venti violenti;
• guasti alle tubature e perdite d’acqua, che si accumula invece di defluire correttamente;
• manutenzione inadeguata che può portare alla formazione di crepe e danni strutturali.

Non di rado capita che le infiltrazioni in casa siano oggetto di accese controversie tra i residenti del condominio, dal momento che possono provocare danni ingenti, strutturali ed estetici, non solo all’intero edificio ma anche ai singoli appartamenti. In particolare, i tre possibili danni causati dalle perdite d’acqua dal soffitto sono:

• umidità: le infiltrazioni d’acqua dal tetto condominiale possono causare elevati livelli di umidità nell'ambiente interno, danneggiando la struttura dell’edificio e peggiorando il comfort abitativo;
• muffa: l’umidità derivante dalle infiltrazioni può causare la formazione di muffa sul soffitto e sulle pareti, con conseguente rischio per la salute e danni estetici agli appartamenti;
• compromissione dell’intonaco: le infiltrazioni dal tetto del condominio possono portare a rigonfiamenti dell’intonaco oltreché alla formazione di macchie antiestetiche.

Per capire chi paga le infiltrazioni dal tetto in mansarda o nel resto dei singoli appartamenti dell’edificio in modo da ottenere il risarcimento dei danni, è fondamentale interpellare un professionista. Questa persona sarà in grado di individuare le cause del problema e prendere visione delle norme vigenti in materia.

Infiltrazioni dal tetto condominiale: chi paga?

Quando si verificano perdite d’acqua nell’edificio, sorge la domanda: chi è il responsabile delle infiltrazioni dal tetto del condominio? Per rispondere a questa domanda è bene sapere che il tetto, il lastrico solare e le terrazze condominiali potrebbero essere ad uso esclusivo di un singolo condomino o condivisa tra tutti i condomini. Di conseguenza, si procederà a individuare un diverso soggetto responsabile per il risarcimento del danno.

Le ipotesi previste sono due:

• se il lastrico/terrazzo è ad uso esclusivo di un singolo condomino: secondo l’art. 1126 c.c. un terzo delle spese sostenute per i lavori urgenti per infiltrazioni dal tetto del condominio sono a carico di chi ha l’uso esclusivo della copertura dell’ultimo piano. I restanti due terzi sono a carico degli altri condomini, incluso il proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza che, pertanto, subirà una decurtazione di quanto dovuto;
• se il lastrico/terrazzo è di proprietà condominiale: gli inquilini devono provvedere a versare la spesa di riparazione del tetto o terrazzo sulla base dei millesimi di proprietà dell’edificio.

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Le ragioni di una simile attribuzione di responsabilità è che il lastrico è considerato una proprietà comune di tutti i condomini. Indipendentemente dal fatto che sia detenuto in proprietà superficiaria o assegnato in uso esclusivo a uno dei residenti dell’edificio. Alla luce di quanto detto, si può parlare di responsabilità solidale del condominio e di colui che ne fa uso esclusivo.

Cosa fare se le infiltrazioni dal tetto condominiale risultano di dubbia provenienza? Se non si riesce a capire se l’infiltrazione in casa dipenda dalla parte in uso esclusivo o dalla parte condivisa, sarà l’intero condominio a dover sostenere le spese di riparazione.

Il risarcimento dei danni per perdita d’acqua

A chi devo rivolgermi se le infiltrazioni d’acqua dal soffitto hanno provocato un danno alla mia proprietà? È possibile richiedere il risarcimento dei danni per le infiltrazioni di acqua piovana dal tetto condominiale al diretto interessato (singolo o condominio) quando:

• si è subito effettivamente un danno;
• si è verificato un atto scorretto o illegittimo da parte di qualcuno;
• sussiste una chiara e comprovata connessione causale tra l'azione scorretta e il danno subito.

In questi casi è possibile procedere con una lettera di diffida per le infiltrazioni d’acqua dal tetto del condominio al diretto interessato in cui si intima di eliminare le cause dell'infiltrazione e risarcire il danno subito.

La normativa ricavabile dall’art. 2051 c.c. stabilisce che ciascun titolare della residenza o inquilino assume la responsabilità dei beni che ha in custodia e ha l'obbligo di garantirne la manutenzione. Questo implica l'obbligo di prevenire ed evitare danni da infiltrazioni dal tetto del condominio alle unità immobiliari sottostanti.

Pertanto, per una perdita d’acqua dal soffitto chi paga il danno arrecato a terzi? Se il terrazzo è di proprietà individuale e non fa parte del condominio, i costi dei danni saranno a carico del proprietario esclusivo. Allo stesso modo, la responsabilità sarà attribuita a tutti gli inquilini del condominio se questi ultimi hanno trascurato la manutenzione di loro competenza. L’onere della prova spetta comunque al soggetto danneggiato.

Inoltre, è bene sapere che, su un eventuale copertura assicurativa, il danno provocato dalla perdita non può essere risarcito se ciò non è previsto dalla polizza. E neanche se la causa è l’inadempimento dell’obbligo di manutenzione.

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Chi paga le infiltrazioni dal tetto condominiale?

Le infiltrazioni dal tetto condominiale devono essere sostenute da tutti i condomini a meno che il lastrico solare, il tetto o la terrazza siano ad uso esclusivo di un solo proprietario.

Chi paga i danni da infiltrazioni dal tetto?

Il risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni dal tetto è a carico di colui che non ha provveduto a garantire la manutenzione del bene in custodia, che sia un singolo o l’intero condominio.

Come si ripartiscono le spese di rifacimento tetto?

Se il tetto o lastrico solare sono ad uso esclusivo di un solo proprietario del condominio, a lui spetta un terzo dei pagamenti, mentre i restanti due terzi agli altri inquilini del condominio. Nel caso in cui non vi fosse uso esclusivo della parte condominiale in superficie, saranno tutti i condomini a dover sostenere le spese.

Cosa fare in caso di infiltrazioni d’acqua dal tetto?

La prima cosa da fare quando ci sono infiltrazioni d’acqua dal tetto è rivolgersi a un tecnico professionista che sia in grado di individuare la causa della perdita, valutare il danno e procedere con le riparazioni necessarie.