Tutto quello che ti serve sapere sui casi particolari Imu

Quando si parla di casi particolari IMU ci si riferisce a delle situazioni specifiche, per le quali valgono delle regole diverse rispetto alla normativa generale sulle imposte. Conoscere tali eccezioni è estremamente importante in fase di dichiarazione dei redditi poiché queste possono influire sul calcolo e sull'importo dell'Imu dovuta per il possesso di uno o più immobili.

Principio di alternanza Imu e Irpef: cos’è? 

A partire dal periodo fiscale 2012, l'Imposta Municipale Unica (IMU) ha preso il posto dell'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) e dei relativi supplementi dovuti per i redditi derivanti dalle proprietà immobiliari non affittate (articolo 8, comma 1, del Decreto Legislativo n. 23/2011).

Di conseguenza, l'IMU ha sostituito l'IRPEF e i relativi supplementi (a livello regionale e comunale) dovuti per i redditi derivanti dagli immobili non affittati, inclusi quelli concessi in comodato d'uso gratuito.

In seguito, questo principio è stato parzialmente mitigato. Infatti, a partire dal 2013, i redditi derivanti dagli immobiliresidenziali non affittati situati nello stesso comune in cui si trova l'abitazione principale soggetta all'IMU contribuiscono al calcolo della base imponibile dell'IRPEF e dei relativi supplementi al 50% (articolo 1, comma 717, della Legge 27 dicembre 2013, n. 147).

Casi particolari Imu e codici: di che si tratta?

Il principio dell’alternatività presenta alcune eccezioni, note come casi particolari Imu, che è bene conoscere e tenere presente in fase di dichiarazione dei redditi. Proprio per questo motivo, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a riepilogare i codici relativi ai casi particolari Imu da inserire nel modello 730:

• casi particolari Imu codice 1, quando si applica? Nel caso di immobile diverso dalla residenza principale e dalle relative proprietà accessorie che è esente dal pagamento dell'IMU, ma soggetto all'IRPEF e ai relativi supplementi anche se non destinato all’affitto;
• casi particolari Imu codice 2. Tale codice si utilizza nel caso di abitazione principale e le relative proprietà accessorie, non considerate esenti dall'IMU (come, ad esempio, una residenza di lusso). Queste non sono soggette all'IRPEF e ai relativi supplementi a causa del principio di alternatività tra l'IMU e l'IRPEF;
• casi particolari Imu codice 3. Esso si utilizza nel caso di un'unità immobiliare adibita ad uso residenziale e non affittata, soggetta all'IMU, situata nello stesso comune della residenza principale. Il reddito generato da tale immobile contribuisce al calcolo della base imponibile dell'IRPEF e dei relativi supplementi al 50% del suo valore.

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Casi particolari Imu in base alla tipologia d’immobile

Attualmente i proprietari di immobili pagano l’Imu o l’Irpef in percentuale variabile in base alla tipologia di fabbricato posseduto. Vediamo nello specifico come funziona.

Abitazione principale e pertinenze

Secondo la regola l'IMU non deve essere pagata per la residenza principale e le relative proprietà accessorie. Il reddito derivante da queste proprietà contribuisce, infatti, al reddito totale per l'IRPEF, ma è prevista una deduzione dal reddito totale fino all'importo della rendita catastale dell'immobile stesso e delle relative proprietà accessorie.

Tuttavia, l'IMU deve essere pagata per le abitazioni principali e le relative pertinenze classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (considerate "abitazioni di lusso"). In questo caso, non sono dovuti l'IRPEF e i relativi supplementi e la deduzione corrispondente non è prevista in quanto il reddito della residenza principale non contribuisce al reddito totale.

Fabbricati non locati o esenti 

Per i fabbricati non locati, inclusi quelli concessi in comodato, la regola prevede che l’Imu sostituisca l’Irpef e le relative addizionali. Il reddito imponibile sarà, quindi, calcolato solo per gli immobili affittati, salvo alcuni casi particolari Imu:

• alcune categorie di immobili potrebbero essere completamente esenti dall'IMU. In tal caso, nei "Casi particolari IMU" nella colonna 12 deve essere inserito il codice 1. Tuttavia, a partire dal 2016, per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti di primo grado che le utilizzano come abitazione principale, non è necessario inserire tale codice, poiché è prevista una riduzione del 50% dell'IMU anziché l'esenzione totale (legge n. 208 del 28 dicembre 2015, art. 1, comma 10);
• se gli immobili ad uso residenziale (categorie catastali da A1 ad A11, escluso A10) non affittati e soggetti all'IMU si trovano nel medesimo comune della residenza principale, il reddito correlato contribuisce al calcolo della base imponibile dell'IRPEF e dei relativi supplementi al 50%. In questo caso, va inserito nella colonna 12 "Casi particolari IMU" il codice 3. Si ricorda che per "abitazione principale" si intende quella in cui il proprietario (o titolare di un altro diritto reale) o i suoi familiari dimorano abitualmente (codice 1 nella colonna 2).

Come compilare il modello 730 per i casi particolari Imu 

I proprietari di uno o più fabbricati sono tenuti a compilare il Quadro B nel Modello 730 al fine di dichiarare i relativi redditi fondiari. Tale documento è suddiviso in due sezioni:

• sezione I - Righi B1/B8 (suddivisi in 12 colonne) - indica i redditi dei fabbricati;
• sezione II - Righi B11/B13 (suddivisi in 8 colonne) indica i dati relativi ai contratti d’affitto.

Tali sezioni vanno compilate seguendo delle regole precise che possono essere consultate direttamente sul sito online dell’Agenzia delle Entrate. Per quanto riguarda i casi particolari Imu nel quadro B, questi sono presenti nella colonna 12 della prima sezione. 
 

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Cosa vuol dire casi particolari IMU 3?

Casi particolari Imu 3 fa riferimento ad un’unità immobiliare adibita ad uso residenziale, non affittata e soggetta all'IMU che, trovandosi nello stesso comune della residenza principale, fa sì che il suo reddito contribuisca al calcolo della base imponibile dell'IRPEF e dei relativi supplementi al 50%. È importante ricordare che per "abitazione principale" si intende quella in cui il proprietario (o titolare di un altro diritto reale) o i suoi familiari risiedono abitualmente (codice 1 nella colonna 2). Questa regola si applica anche ai fabbricati rurali utilizzati come abitazione principale, anche se non sono elencati nel quadro RB.

Quali sono le eccezioni dell’effetto sostitutivo Imu Irpef per i fabbricati?

Tra le eccezioni dell’effetto sostitutivo Imu Irpef spicca quel meccanismo che offre l'esenzione dall'IRPEF per il reddito derivante da proprietà immobiliari non affittate. Tuttavia, tale esenzione non si applica nel caso in cui l'immobile si trovi nello stesso comune della residenza principale. In questa situazione, sia l'IMU che l'IRPEF sono dovute sul reddito derivante da proprietà immobiliari.

Quale codice utilizzo deve essere indicato nel quadro per un fabbricato concesso in uso gratuito ad un familiare che lo utilizza come abitazione principale?

Per un fabbricato concesso in uso gratuito ad un familiare che lo utilizza come abitazione principale deve essere indicato il codice 1 nel quadro B del modello 730.